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前湾开发飞速推进！住宅土地持续出让，前湾印象城MEGA方案公布

发布时间： 2023-04-13   点击次数： 501次   来源：上海公寓楼盘网站   作者：金沙商务广场官网小编

去年9月，上海正式上架了第三批集中出让住宅土地地块。

位于闵行前湾的闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块备受关注，该地块占地面积约22,754平方米，起拍价格约15.93亿。该地块的位置可谓是前湾中心的中心，紧邻轨道交通芳乐路站，周围环绕了前湾中心、前湾公园、开市客与前湾印象城MEGA。

同时，位于前湾核心区的首发商业项目——前湾印象城MEGA也在8月26日进行了方案公示，惊艳非常。

作为上海在虹桥商务区及前滩之后最大规模的整体开发，前湾的开发效率来说，可谓是空前绝后，2021年才公布规划的前湾，已经确定了众多开发项目。而前湾印象城MEGA的方案公布与前湾核心区住宅的陆续出让，标志着前湾的开发正在飞速推进中。

2021年

前湾1200万平方米规划正式公布，标志着前湾作为虹桥全新中央活动区的宏大开发拉开序幕。

2022年

作为前湾首发的地标综合体开发项目，总开发体量超过26万平方米的前湾印象城MEGA工程也在火热开展，作为整个虹桥范围内的最大购物目的地，前湾印象城MEGA树立了整个前湾商业开发的品质基准。

PART 01

来之不易的前湾,30平方公里整体开发

相比于前滩十年的一气呵成，前湾的开发历程也颇为传奇，经历了三次的大规模跃迁。

前湾位于虹桥国际中央商务区的西北角，它所在的华漕镇距今已经有千年的城镇开发史，“华漕”得名于华亭县运漕（水道运粮），华亭即为古时的松江府。景佑二年（1035年）守乡郡范仲淹卜书宰相，建议疏通松江府五大浦以为出路，华漕也名列其中，从此华漕因水道而兴，沿着水路兴建了市集与城镇，至此绵延千年。

而在当代，华漕最开始是作为一个外资工业区，因为外资工业厂房的聚集，所以落地许多国际学校配套，包含美国学校、新加坡学校、韩国学校、英国学校、德法学校、西华国际学校和台商子女学校....国际学校背后代表的数万个中高收入家庭，也让华漕成为了上海西面的一个重要国际社区，云集西郊庄园、万科红郡、瑞生花园、凯德林茵湖畔豪宅楼盘。

华漕自古因水而兴，到了现代又以产业而生，产业孵化了居住与教育，成为了前湾诞生的雏形。

2010年，虹桥枢纽正式启用，拉起了虹桥商务区的开发序幕，前湾所在的区域又被划入了北虹桥板块，建立了新虹桥国际医学中心，云集了众多世界级的医疗资源以及知名医疗企业总部，目前已经基本完成了所有地块的招商，大部分重点项目已经竣工。

2021年，随着虹桥商务核心区的开发完毕，以及“一江一河”规划颁布，上海将目光投向了虹桥商务区最后一片可供整体开发的土地，以及苏州河进入上海主城区的门户——前湾所在的区域，打造了一个1200万平方米的整体开发规划。

前湾拥有众多无法比拟的优势，首要的就是宝贵的土地资源，前湾是虹桥商务区范围内最后一片可以整体开发的土地，整个前湾规划范围面积超过30平方公里，相当于1/4个上海内环的大小；同时，前湾没有像虹桥商务区核心区一样铁路、航线、高架的阻隔，整个区域之间的流动十分便捷；最后，前湾的国际社区、国际医学中心已经基本建成，再加之其余虹桥枢纽的链接，具有扎实的产业开发和人口导入基础。

PART 02

站在虹桥与前滩的肩膀,前湾集上海过去30年城市开发经验大成。

前湾是对于虹桥商务区与前滩商务区开发十年后的一个理念总结与升级。

如果翻看上海现代商务区的开发历史，可以分为三个阶段。

1.0时代，以陆家嘴为代表，是一个自下而上，以地产开发商或企业总部作为开发主体，卖地、开发、招商的模式。

● 区域的规划上缺少公共空间与公共设施，城市尺度较大，与公共交通的联通性不足。

● 招商引资缺少一个顶层的设计，通过市场自然而然形成，项目质量层次不齐。

● 业态单一，潮汐现象较为明显，夜晚缺乏活力。

2.0时代，以虹桥与前滩为代表。

虹桥在上海首次引入了小尺度、高密度的城市空间布局，考虑到了行人的需求，所有项目通过地上连廊与地下通道联通，同时通过TOD开发模式与虹桥枢纽的无缝联通。

而前滩则是由陆家嘴集团一家开发商主导开发，自上而下，完成了所有办公、商业、住宅、城市公共服务设施的开发、招商与运营，混合多元，避免了陆家嘴CBD潮汐现象的发生，同时通过大量公共空间与绿色公园的营造，让区域充满活力。

3.0，则是前湾。

前湾作为虹桥的中央活动区有着三大的思路转变。

从多元到复合：虹桥商务区核心区的开发以办公商业为主，也无法避免陷入了陆家嘴的困境，城市潮汐现象严重，人气不足，而前湾总开发体量1200万平方米，相当于4个前滩的开发体量，弥补了前滩开发规模不足的遗憾，包含了各种城市功能的复合开发，这也意味着，前湾代表了更加丰富的国际城市生活方式。

前湾的总开发面积

30 k㎡

总开发体量

大约是在1200万㎡

约等于4个前滩的规模：

包含：

459万㎡住宅

189万㎡办公

96.85万㎡商业

以及产业办公及公共设施

上海近几年公布的整体开发区域来看，前湾无论是从建设用地规划，还是建筑面积开发体量也远远超过其他区域，哪怕是杨浦滨江、北外滩，还是五大新城的核心商务区。

从私有到公共：前湾规划了大量的城市公园及公共文化设施，塑造了高品质的公共空间，弥补了虹桥商务区的不足。又因为华漕千年的文化商业积淀都是因水而兴，所以前湾地区未来将整体打造“五分水景五分城”的格局，成为以绿为脉的生态城市、因水成景的个性化城市、向水而居的“尚水之城”。

在其中，作为前湾核心绿肺的前湾公园在去年已经顺利开工，前湾公园以C形水系为主要脉络，充分沟通区域内水系绿化，引入苏州河水形成1000亩以上水域、2500亩以上绿地、30个社区公园，总计超过3500亩的蓝绿空间，再联通吴淞江生态廊道，结合蓝绿空间形成9公里的滨水慢行道、10公里的内圈慢跑道和18公里的外环骑行道，将水景渗入城市每个角落，前湾仅蓝绿空间，就超过了整个小陆家嘴的大小。

除了前湾公园，前湾开发之初，启动建设了虹桥国际文化艺术中心（国际会议中心）、上海国际新文创电竞中心、虹桥主城前湾地区规划建设展示馆等一批重大功能性项目，成为高品质城市空间的组成部分。

从闭合到开放：虹桥商务区核心区的交通配套功能多通过虹桥枢纽实现，而商务区核心与虹桥枢纽有一定的步行距离，商务区本身则是被高架包围的闭塞区域，与周边区域的沟通受到了重重阻碍。

与之相比，前湾则是通过密集的TOD开发，来做到与整个城市联通，目前已经确定的轨道交通线路达到了3条，包含13号线西延伸段、25号线以及示范区线，三条地铁交通直接联通前湾核心区与周边城市区域。

● 示范区线长度达到了50公里，是投资940亿沪苏嘉城际铁路的上海部分，目前已经开工，仅设有8个站点，从前湾途径青浦新城、朱家角、西岑华为，达到长三角一体化示范区的水乡客厅，将前湾与整个长三角联通，未来还预留了与虹桥枢纽与上海中心城区的联通空间。

● 13号线西延伸段也已经全面开工，将连通前湾与市区各大CBD、国家会展中心。

● 25号线是一条规划中线路，将连接前湾与虹桥镇、徐家汇。

三条线路的开发周期几乎与前湾核心区的建设周期同步，也意味着，前湾建成之时，便可拥有巨大的交通辐射范围，成为整个虹桥中央商务区与长三角一体化的中央活动区。

优越的位置+超大规模的体量+高标准城市设计+高品质的公共空间+超大规模的住宅开发+明确的产业规划，奠定了前湾的高品质城市空间的未来以及国际化的生活方式，这也是为什么前湾的开发吸引了如此之多的关注。

PART 03

前湾未来的客群与生活方式,已经可以想象

作为前湾的首发综合体项目，刚刚公布方案的前湾印象城MEGA位于13号线芳乐路站与季乐路站之间，属于双地铁上盖，由富士康集团与印力商业合作开发运营，而除了26万㎡的印象城之外，整个综合体还拥有11万㎡办公体量的鸿桥国际商务中心，以及富士康引进的开市客COSTCO中国首店，总体量超过40万㎡，它也基本树立了前湾的综合体开发的标杆基础。

对于一个全新开发的区域来说，如何吸引到高质量的人流和塑造独特的生活方式是最难的一个课题，而对于前湾来说，则是水到渠成。

前湾本身拥有的众多国际学校与国际社区家庭基础，但其实可以辐射的范围更加广阔，前湾印象城MEGA旁的COSTCO在2019年开业后，持续火爆，根据调查，消费群体均是上海具有消费能力有车中产家庭，客单价远远超过传统超市，而他们的居住地点远远不限于在华漕大虹桥区域，甚至能辐射到新天地、徐家汇及江浙等周边城市。

而通过高品质公共空间的塑造，前湾公园、前湾印象城MEGA等一系列设施的建设，前湾能够继续将这一批客群吸引过来。前湾印象城MEGA开业后，超26万㎡购物中心+COSTCO可以产生难以想象的联动效应，大幅提升到访客流，让前湾印象城MEGA成为一个全天候的购物休闲目的地，一个家庭，几乎可以在前湾印象城MEGA周边渡过整个周末——在前湾公园中玩耍、在COSTCO一站式采购家庭吃喝用品、在前湾印象城MEGA追赶时尚潮流品尝美馔，这样的一个消费产业链是一站式的，也是充满想象力的。

当然，这不是前湾生活方式的终点，随着前湾1200万平方米的建筑体量以及三条轨道交通的开发推进，前湾还将吸引更多的高质量人口入驻，办公、商业、文化、公园、研发、医疗等全业态混合联动，也将会为前湾带来更多的可能性，这也是前湾在20年上海新城开发上所获得的宝贵经验。

这就是前湾未来可以塑造的生活方式。

未来前湾还会有数十幅土地及大量公共空间设施陆续推入市场，塑造出独特的天际线与城市形态形态，将会为区域导入大量中高端国际社区居住人群，伴随着前湾印象城MEGA的建设，整个区域潜力与年轻活力将会大幅度提升，在此也能享受到中央活动区级别的购物体验，上海新一代的国际社区配套。

前湾作为上海30年城市开发经验与教训的集大成者，虹桥与前滩的升级与继承者，被赋予了太多的期待。步入2022，前湾的开发进入了快车道，各类功能性项目逐渐落地，四通八达的交通配套、优秀的城市设计、完善的功能规划与高品质开发标准，让我们有足够理由相信前湾，可以成为上海迈向卓越全球城市的全新封面。