当前位置：主页 > 新闻资讯 > “控分”、“三无”！这竟然是上海2024楼市的打开方式！
发布时间： 2024-02-22 点击次数： 39次 来源：上海购房通 作者：星荟中心官网小编整理
在春节前，官方匆忙地官宣了二批次集中入市。“24+9”（二批次+一批次遗留）个项目将在2月下旬和3月集中入市。
在这么多楼盘中，黄浦三盘——黄浦·庆成府（五坊园四期）、露香园、绿城外滩兰庭的“肉搏”格外吸人眼球。
黄浦·庆成府2月19日开启认购，推出226套建面约174-242㎡3-4房，均价146500元/㎡，入围比2.5。
露香园已取证（黄浦房管（2024）预字0000025号），预计2月26日开启认购，将推出262套建面约154-253㎡房源，均价163000元/㎡。
绿城外滩兰庭预计2月29日开启认购，将推出166套建面约187-214㎡3-4房，均价16.3万/㎡。
那么这三个“壕宅”这一波到底怎么样呢？
在开始之前，2024年黄浦区公布了重大项目计划，扫码进去可领取详细名单。
黄浦·庆成府
黄浦·庆成府的认购时间是2024年2月19日9：00-2月23日12：00，认购地址在上海市黄浦区中华路518弄13号4楼。
需要注意的是，认购采用了预约制，在“五坊园”公众号或者“融创幸福通+”小程序中根据指示填写资料后完成线上预约。
活动简介
认购预约安排
本次认购登记采取提前线上预约，线下认购制。预约成功的客户请在您预约的时间内前往上海市中华路518弄13号4楼认购地点办理认购手续。
线上认购预约通道将于2024年2月18日上午9:00在“五坊园”微信公众号开通，请客户仔细阅读认购材料明细，准备齐全后填写并上传相关材料信息进行线上预约。
说句题外话，根据上海购房通群友的反馈，线下需要“预约证明+对接销售引领”才能进入认购现场，所以后续要去认购的小伙伴要提前联系和自己的对接销售。
此次入市的高层均为2梯2户，其中建面约179㎡和建面约242㎡为边套，建面约174㎡和建面约212㎡为中间套。具体的户型分布如下图所示：
建面约171㎡和建面约176㎡的户型位于小区的西边楼栋，两种户型各56套，层高3.15米。
建面约176㎡的边套户型是一个“采光大横厅”设计，整个户型三面采光能够让业主在各个功能区都能看到黄浦江美景。
两个南向卧室都是“独卫+更衣室”的套间设计，整体居住舒适感很强。
而建面约171㎡的中间套户型是典型的“飞机户型”，大面宽阳台将客厅和卧室打通，使用面积更多。
两个大户型——建面约212㎡和建面约242㎡的户型位于东边楼栋。
建面约242㎡的边套和建面约176㎡的户型一样，是观景大横厅设计，但是建面约242㎡的大横厅形成了“LDKB”设计。
南向主卧在原来的套间基础上增加了一个书房空间，整体私密性更高。
建面约212㎡的中间套也是飞机户型，餐厅的中西岛台非常亮眼，南向两大套房，北面的书房与卧室共用一整个阳台。
黄浦·庆成府的过会均价约为14.65万/㎡，项目总价2500万起。虽然从过会均价来看，相比之前有所上涨，但是相比二批次官宣的露香园&绿城外滩兰庭的16.3万/㎡来说，算是黄浦的“价格洼地”。
黄浦·庆成府相比前几期，距离地铁站和黄浦江更近，但是由于董家渡待拆迁老房子、在建新盘和金融城的多方因素影响，呈现的城市建面一直都“脏乱差”，而且整个城市更新周期比较长。
所以对于居住环境有要求的小伙伴，黄浦庆成府真的不是上佳之选。
绿城外滩兰庭
绿城外滩兰庭和黄浦·庆成府一样，位于董家渡板块，所以城市建面和城市更新的问题，它同样存在。
但是相比于黄浦·庆成府，绿城外滩兰庭距离黄浦江更近，“滨江”属性更加明显。
绿城外滩兰庭由2个地块组成，两个地块将各自分别建造2栋29层的公寓，此外还有少量商用房和配套公建房等，总建筑面积约9.87万㎡，计容面积约6.34万㎡。其中3号地块-锦兰已于今年1月首开入市，111套房源，442组认购，280组入围，入围分97.2分。
此次绿城外滩兰庭入市的地块则是臻兰。由2幢29层的住宅组成，共166套房源，主推房源的户型图如下：
绿城外滩兰庭的三个主力户型都是比较方正，多开间朝南的格局，动静分离；每个户型都是双朝南套间卧室，整体的舒适度和“尊贵性”都比较高。
目前绿城外滩兰庭将要推出的楼栋基本已经封顶，从外立面来看以大面积的玻璃为主，设计上还做带弧度的的金属线条，边套阳台采用曲面圆弧，实现转角270°开阔视野，基本还原了项目效果图。
绿城外滩兰庭本次的过会均价在16.3万/㎡，时隔一年多涨了将近2万/㎡，这样的涨幅在上海新房圈也是比较炸裂的。
黄浦·庆成府和绿城外滩兰庭都位于董家渡板块，主力户型面积段基本重合，所以两者属于直接竞品。
抛开董家渡板块的“脏乱差”不谈，黄浦庆成府和绿城外滩兰庭应该选哪个比较好呢？
1）从价格来看，黄浦·庆成府的过会价格14.65万/㎡，绿城外滩兰庭的过会价格16.3万/㎡，直线距离约700米形成了将近2万/㎡的价格差，而且从二批次的过会价格来看，未来黄浦区的新房价格门槛会是16万+/㎡，所以黄浦·庆成府或将是抄底黄浦区“壕宅”的最后机会。
2）从开发商来看，黄浦·庆成府的开发商是上海南房（集团）有限公司，所以想要上车黄浦·庆成府光靠积分和预算可能有点不够；而绿城外滩兰庭的开发商是绿城，此前3号地块的热销足以说明上海“顶壕”们对于绿城和绿城外滩兰庭的认可。
3）从城市建面来说，绿城外滩兰庭位于董家渡壕宅区，华润外滩九里、融创外滩壹号院、绿城黄浦湾都在这里，而黄浦·庆成府边上除了明日星城这个20多年房龄的小区之外，基本以待拆迁的“古早小区”为主，整体环境不如“壕宅区”。
露香园
露香园今日（2月21日）已经取证，预售证号为黄浦房管（2024）预字0000025号），预计2月26日开启认购。
A地块：约5.45万㎡高层产品，共150套，套均面积364㎡；
B住宅：约3.8万㎡高层产品，共177套，套均面积约216㎡；
C1、C2地块：约1.9万㎡的纯联排及独栋，共46套，套均面积412㎡；
D1地块：约2.1万㎡小高层及联排与独栋，共98套，套均面积282㎡。
据悉，露香园本次推出的是B、D1地块。B地块为精装高层，主力户型为建面约166-253㎡3-4房；D1地块为精装高层+精装别墅，高层主力户型为建面约159-208㎡3房，别墅这次不推，主力户型为建面约400+、500+㎡5房。
户型图目前没有官宣，且和之前一样没有售楼处，销售不对外，所以在这里不做赘述。
从地理位置来看，露香园无疑是“钻石级”的，地理优势是这三个黄浦盘中最高的一个，新天地&豫园&大世界均在附近。
二期地块的平均户型面积，比一期大了约20%，特别是二期联排别墅产品，将延续上海传统历史建筑风貌的石库门+现代摩登风格，以一期21万元/㎡的均价计算，预计套均总价接近亿元。
所以，如果能够找到销售，能够认购，露香园是黄浦三盘中最好的选择。
星荟中心