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中产，我劝你不要卖房打新

发布时间： 2023-06-14   点击次数： 92次   来源：上海新房指南    作者：邱晨工作室团队

前不久，阿里大裁员的消息搞得人心惶惶。

淘宝天猫合并，产研裁25%

1、裁员板块包括: 云智能集团、淘天集团、本地生活、菜鸟、大文娱。2、降薪求职的高管中，有P6找到30万的工作，有P7找到40万的工作，有P8降找到60万的工作。

3、阿里云从两万裁到1.5万

4、早在3月份，菜鸟和阿里云的P7在小红书、脉脉哭诉，说自己面试好几家公司外面都给不出100万，不是自己不愿意降薪，是房贷占了很大比重。

最担心的事情发生了：高管们还不起房贷了

事实上，我身边真有阿里P7\P8的高管夫妻双双被裁，一个月5w的房贷，快要把人逼疯了。面临两个选择：要么是贱卖房子，要么赶紧找好下一份工作。

但，都很难。尤其是这几个月。

而另一边，这周5批次刚官宣，我们的买房群和直播间里很热闹。

大家盯紧了西南的几个热盘，讨论着倒挂、入围分数，摩拳擦掌准备冲一把。

就像两个割裂的平行世界。很魔幻，也很现实。

在这里，我对所有中产们发自肺腑的说一句：

请收起你的幻想，慎重卖房打新！

01

二手严重踩踏，不如“躺平”

对打新的中产来说，买房的第一道难题是卖房。

1）5月成交继续走低

5月份的上海二手房成交数据大家都已经看到了：1.53万套。

比4月份的1.77套，又下降了约15.7%。

政策层面如果没什么动静的话，6月份成交数据可能继续下滑。

在这样的行情下，想要卖房，不是一般的难。

2）二手房的定价逻辑被打破

现在有些小区动辄大几十套、甚至上百套的挂牌量。有带看的只有最便宜的那一两套。

比如之前浦东联洋某楼盘，挂牌价普遍在11-12w，突然出来一套9字头的房源，那其他房源就都成了掩护它出货的炮灰。

只有这套房子卖了，其他房源才有机会。

在楼市行情下行的今天，一旦这套9字头的房源成交，所有人都会把这个9w的价格作为新的参考价。

也就是说，原来的价格体系被打破了。

这时候，另一个着急出货的卖家，他如果想在短时间内成交，就很可能挂出比9字头更低的价格。

这就是我们说的二手市场踩踏。

3）市场情绪低迷，主打一个躺平

二手市场迅速冷却，打骨折可能也未必卖得出去。

这时候，如果不是特别差的房子，还不如佛系一点，干脆躺平算了。

等市场好转的时候，瞄准合适的时机再出货。

02

700-1500w新房，暴雷概率更大

这两年，新房暴雷已经司空见惯。

最近的唐镇某项目的维权事件闹得很大。业主们现场拉白条、网上各种发声，申讨开发商外立面降标。

同样立面翻车的，还有内环某项目。更有行业内以品质著称的开发商，爆出施工质量低劣。施工进展缓慢、延期交付的项目更是不在少数。

1）中产喜欢的红盘，暴雷风险更高

看下来，暴雷的项目，多数集中在700-1500w这一档的中高档楼盘。

为什么？

因为比它低一档的刚需楼盘，本身成本已经无法再压缩了。比如，本身立面就是涂料，再简配能减到哪里去？

比它高一档的豪宅，该有的品质还是要有的，一个是利润的空间大一些，二个是你得配得起豪宅两个字，富人才会买单。

而恰恰是中间的700-1500w价位的新房，品质可以打折扣的地方更多。立面从铝板变铝条、装标从3000变成2000……总之，可操作的空间很大。

另一个，这些项目，当年开卖的时候，都是一顶一的红盘。

联动价的压制下，kfs利润少了。而这些红盘多数是倒挂很可观的。

摆在这个地段，不管项目品质好不好，都注定是高分日光盘。

所以，项目品质被不断压缩，质量问题层出不穷。

而中产卖旧打新，预算基本在700-1500w这个价位段，遭遇暴雷的风险加倍！

2）品质大打折扣，倒挂成了纸面财富

一个很残酷的现实是：这两年买的新房，品质普遍低于周边二手，

未来价格，也未必拼得过这些品质二手。

很多自媒体在测算新盘倒挂的时候，都是对标区域内的标杆楼盘。但你买到的这个盘，品质也是板块标杆吗？

还是拿唐镇举例。最近唐镇地铁站附近的红盘华认筹，对标的是绿城11w以上。但板块内还有大量的7-9w二手房。真实的倒挂未必这么乐观。

03

新房持续涨价，套利空间收窄

目前新房虽然在限价，但还是在涨价。

前不久公布的二批次土拍，多个项目联动价上涨，最多的甚至涨了1万元/平米！

其中宝山大场1块宅地，距离丰翔路站约1.4km，最新宅地联动价到了6.7W/㎡。比板块内，去年10月开盘的大华朗香公园映贵了1W/㎡ 。

一年不到的时间，大场板块直接涨了足足有1万，涨幅高达17.5%。

从土拍的趋势来看，新房涨价幅度或变得越来越大，直至一二手价格逐渐拉平。

而在当下，二手房又处于跌跌不休中，卖房难度变大，打新成本上升，套利空间收窄。

写在最后

就在刚刚，我听说五批次的几个热盘，临近认购节点，销售失踪的失踪、踢人踢人。

所以，倒挂虽好，但大概率你买不到。

总的来说，中产现在卖房打新，和去年、前年都不太一样

内忧外患，种种不确定性太多。

曾经光鲜的工作、令人艳羡的百万收入，可能一夜之间化为虚无；

我建议，中产们，非必要就不在这个时候凑热闹。

卖二手房也好，打新也好，千万不要被带节奏！

无脑冲，就一定会吃亏。

况且，那些曾被笃定的涨幅也未必会如愿实现，

打新，并没有想象中那样赚钱。