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市区新房“扛把子”杨浦这14盘可不好挑了，还有别墅······

发布时间： 2023-03-09   点击次数： 1854次   来源：褐石公馆   作者：宛耀飞

最近的楼市确实是降温了不少，二手房成交量缩减，就连一向大热的新房市场也正在逐渐回归理性。根据下表2022年上海前6批次各个项目的积分触发情况来看，可以说积分触发率真的是越来越低。

信息更新截至时间为11月9日

其中部分项目积分触发情况官方还未公布，因此未计入表中

换个角度想想，这其实对于购房者来说，算是好的转变，主动权可以逐渐抓回到自己手里；开发商以后想要拿地、捂地也需要更加谨慎。

记得第六批新房入市的时候，都是满满的失望，因为一共才28个项目，10784套房子。创下新盘供应数量新低的同时，内环内一个项目都没有，和去年6批次内环内项目数量相比，9：0，差距是真的大，估计豪宅要等八批次了吧。

2021-2022年上海新房集中入市供应一览

由于今年新房积分持续走低而且内环内的项目越来越少甚至出现了六批次零入市的情况，所以大批的市区客、投资客都只能继续默默等待。没办法“魔都买房不易、市区客更是不容易！”只能静下心来仔细甄别哪个项目是最好的选择咯。

虽然近期内环内供应不理想，但是市区新房供应扛把子总归还是有存货滴。关键时刻千万别忘了我大杨浦！

还是说在前头：尽管之前的金隅外滩东岸一期以及仁恒海上源分别以70.62和84.5的高分收尾，但大环境就是积分走低，所以杨浦也不例外、积分预计不会太高，甚至有些优势不够明显的项目，甚至可能不会触发积分！

杨浦预计还有14个项目待入市，其中，内环内有7个项目、内中环有3个项目、中外环有4个项目。

话不多说，根据环线看项目。

首先是内环内7个项目，这7个项目大致位置就在下图的红色圆圈内，通过右侧圆圈可以看得出来，这7个项目分别位于平凉路街道、江浦路街道以及大桥街道；通过左侧圆圈可以得出，这7个项目位于杨浦滨江南段也就是常说的东外滩范围内。

东外滩板块是上海传统老工业区的一部分。因为地段优势，东外滩拥有着深厚的历史底蕴，在近代的历史背景下逐渐成为了中国近代工业的发源地。百年工业根基成就了东外滩，却也毁了东外滩。

随着时代飞速的进步，中国早已从工业时代发展到如今的信息时代，东外滩的大量工厂只能在历史的洪流中倒闭，留下了一地残渣。沿岸的城市变迁就是上海城市发展的缩影。

上海历史对比

随着城市的发展，东外滩所在的滨水区也要迎来新发展，不仅是滨水绿色空间的大力发展，而且还在打造在线新经济的产业集聚区。

预计，到2025年，大约有1000家以上的在线新经济企业集聚在杨浦滨江，产值规模达3千亿，汇聚20万相关从业人员。粗略估计下，杨浦滨江未来的商办增量大概是350-400万㎡，全部开发完毕后和北外滩的规模不相上下。

此外，在十三五期间，杨浦区完成了93.45万平方米的旧区改造，超额完成目标，仅2020年就征收了1.29万户，其中东外滩就是主要征收地之一。

现在去东外滩，到处可见一条条预示拆迁的鲜艳横幅，改造工程如火如荼进行中。

而且东外滩的土地规划中本就以住宅土地为主，等到老旧房子拆完引入新房后，东外滩将有望改头换面。

东外滩不仅有知名互联网企业，字节跳动、美团上海总部、B站全国总部落户。包括梦响强音文化传播（上海）有限公司联合上海杨浦滨江投资开发有限公司&上海联可深活网络科技有限公司联手拿下了东外滩一块商办用地，其中的梦响强音文化传播有限公司正是《中国好声音》的制作方星空华文集团的母公司。

如果说北外滩是以金融行业见长的话，那东外滩的主旋律就是TMT了。不难想象东外滩以后的盛况！

东外滩未来众多巨擎

再来看东外滩内环内7个项目详情：

1 21万地块

日前，上海住宅土地出让爆出大消息，位于杨浦区内环内平凉路板块，杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要公示。

该地块房地联动价达到了惊人的21万元/㎡！远超上海新房标杆豪宅翠湖五集的16.5万元/㎡，也把魔都奢华城市别墅代表云锦东方3期联排别墅的16.875万/㎡甩在了身后。至于之前7月份2批次土拍长宁新泾西郊别墅区那个16.3万的低密住区联动价，也是弟弟啊！

传统下只角的杨浦，住宅房地联动价达到21万元，对此，我只想说，杨浦终于扬眉吐气了。

要想知道为什么能买到这么贵，小编只能说谜底就在谜面上，“历史风貌保护项目”可不是盖的。只不过既然是“历史风貌保护项目”，那么这幅地块的入市时间应该不会特别快，适合预算充足、分也充足的用户。

2 金隅外滩东岸2期

「金隅·外滩东岸」兼具内环刚需和刚改购房群体，整体户型设计合理，与大型社区项目仁恒海上源一河之隔。

两个项目都位于杨浦江浦，属于内环内地段，邻近江浦公园地铁站，东临东外滩，西接虹口区。

作为金隅品牌战略城市示范壹号作品，「金隅·外滩东岸」献礼全新外滩岸线，打造全新滨水人居。二期将继续推出建面约99-148㎡3-4房。时间上估计在7批次。积分大约在63+。

3 保利越秀和樾天汇

项目将推出建面约99-169㎡3-4房，房源624套，房地联动价11.5万，预计12月8批次就能入市！

杨浦区内环内「保利越秀和樾天汇」城市展厅开放，预计明年1月入市，首推建面约99-169㎡3-4房！联动价11.5万/㎡！

4 瑞仕云曜璟庭

项目将推出建面约94-185㎡2-4房，共计约545套房源，房地联动价为10.99万/m²，预计50-55分。预计7批次入市！

5 中海海上和集

项目预计供应约9万方住宅，超800套房源，可能是杨浦近期最大供应量！项目住宅主力面积段为99㎡、145㎡、175㎡。还有1000-1300㎡独栋企业公馆，预计最早年底前入市！

6 上海建工&保利江浦项目

项目用地面积22487.3平方米，地上部分拟建12幢单体，其中1-6#为商品住宅。地下室部分拟建二层，容积率2.0，总户数626户，机动车停车位444辆。预计明年入市！

7 上海城投东外滩项目

地块具体信息如下：

四至范围：东至02F3-04、02F3-03地块，西至眉州路，南至杭州路，北至02F3-01地块

用地性质：普通商品房

容积率：1.6

出让面积：8639.7㎡

成交总价：102712万元

成交楼板价：74302元/㎡

溢价率：1.78%

竞得人：上海城投置地

房地联动价：123920元/㎡

杨浦区平凉社区02F3-02地块（大桥街道93街坊），位于杨浦东外滩板块，属于内环内，与黄浦江面相距不远，位置比较不错。

再来看内中环3个项目，这三个项目主要集中在定海街道和大桥街道内，对比内环内7个项目来说，这3个距离东外滩更远，能级上差了点，算得上东外滩辐射区？不过，这附近有两条轨交线，12号线、18号线，并且从这里出发，到陆家嘴、人民广场以及北外滩核心的时间，与内环的相比相比，相差并不大。整体还不错。

1 杨浦城投悦尚海

项目预计推出建面约81-115㎡2-3房，联动价10.8万，比内环内的项目便宜了7000元，所以还是非常合适的，预计8批次入市！

2 保利珑誉

项目紧邻龙光天境和融创杨浦滨江壹号，将推出建面约99-173㎡3-4房，共计约534套，联动价为9.9万/㎡。

该地块的设计方案已公示：将建造5栋18层高层住宅+2栋16层高层住宅，另有1栋15层保障房及1栋13层养老用房。

这个项目非常值得等待，预计在年底左右入市。

3 合生缦云上海

「缦云上海」项目位于杨树浦路近隆昌路位置，是一系列多年前的“毛地”。这组一级土地市场上的开发，有点类似合生的兄弟公司珠江地产在静安区的安康苑项目，是一个城市旧改综合体。推出建面约150-245㎡平层住宅。

再来看中外环3个项目，这三个项目主要集中在新江湾板块附近，新江湾是沪上传统豪宅区，毗邻五角场城市副中心。根据杨浦区2035规划，新江湾城、五角场属于杨浦西部核心区，未来将联动发展为大创智示范区，产业导向明确，产业发展条件成熟，是杨浦重点发展的区域，是继古北、碧云之后的第三代国际社区。

板块距离五角场城市副中心仅3公里左右，内部道路通达性好，淞沪路、军工路连接中环，逸仙路高架衔接虹口、宝山等区。

所以说新江湾虽然是中外环，但整体的居住氛围相当不做。目前板块内还有4个项目等待入市！

1 沁风雅苑

新加坡庆隆集团开发的大面积叠加别墅「沁风雅苑」位于杨浦区新江湾城，周边环境优美，湿地、绿树、公园环绕，是典型的市区低密住区。项目一共18栋叠墅，可售房源为108套，主力户型为约310-360㎡叠墅。预计单价在13万+左右。

项目是精装修的现房别墅了，但是开发商一直比较佛系，还是预计4季度有机会入市。

2 盛世御珑湾

盛世御珑湾二期还有加推，主力户型为约80-135㎡2房、3房、3+1房，已为现房，精装交付。

3 杨浦城投长海项目

地块名：杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊）

四至范围：东至国和路，西至025-01地块，南至三门路，北至025-08、025-09地块

用地性质：普通商品房

容积率：2.5

出让面积：16638.7㎡

成交总价：208816万元

成交楼板价：50200元/㎡

溢价率：0%

竞得人：杨浦城市建设投资

房地联动价：99000元/㎡

杨浦城市建设投资长海项目位于杨浦中外环，近五角场商圈，近10号线三门路站。该地块周边配套也比较丰富，有上海长海医院，中原城市广场，江湾体育场，百联又一城购物中心，万达广场（上海五角场店），合生汇综合广场等配套。

4 新江湾街道F1-02地块

杨浦新江湾城街道，地铁18号线上海财经大学站旁惊现在建住宅项目。

该项目的规划设计方案已经公示本项目位于杨浦区，新江湾城街道三门路以南，政青路以西。

工程用地面积1028.1㎡。总建筑面积1890.15㎡，地上总建筑面积1410.51㎡，地下建筑面积479.64㎡，容积率为1.0。

本项目拟建一座4层住宅及一层地下室，建设单位为上海舜扬置业发展有限公司。

该项目的体量较小，住宅建面约900㎡，规划3户人家，上下四层+地下一层，容积率为1，很可能是3套别墅供应。

总的来说。

杨浦的未来的住宅供应量可以说非常大。

相信之前或关注过杨浦新盘新盘的朋友应该都知道，之前的仁恒海上源、金隅外滩东岸都有一定的认购难度，积分要求也不低。

而接下来杨浦新盘供应的加量，不仅扩大了各个预算段的选择范围，总价跨度从800万到4000万，而且多盘预计低积分就可入围，属实是一次不错的机会，而接下来杨浦新盘的入市节奏也会非常快，有中意的房子还是需要提前出手的。