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下半年，上海楼市的信号是……

发布时间： 2023-06-05   点击次数： 197次   来源：上海购房通   作者：淅淅

二季度迎来尾声，5月，上海楼市惊现一成首付，相关事件以及市场行情回顾戳警惕！首付一成起，是福还是祸？

5月，上海楼市表现如何？

01

供销双降，部分楼盘认购不佳

『供给侧』

据上海购房通数据显示，5月全市共25个楼盘取得预售，新增供应房源6662套，总预售面积约77.28万㎡，体量较上月有明显回落。

从区域供应情况来看，浦东、嘉定、青浦为5月供应主力，青浦、杨浦、宝山、普陀、徐汇在供应数量上与上月持平，除杨浦外供应量加大。

静安新增中興路一號取证入市，收官房源合计191套，备案均价137500元/㎡（取证时间2023年5月19日，预售证号静安房管<2023>预字0000133号），目前在售。

5月取证产品主要以刚需、首改为主为主，取证项目平均备案均价68168元/㎡。最高取证单价云锦东方164907元/㎡，最低取证单价中铁诺德·璟宸30000元/㎡。

『需求侧』

5月上海共32个楼盘迎来开盘，合计6980套房源，认购组数超10456组。含1批次浦开云璟·开云明月华庭，2批次世纪前滩天御、万业紫辰苑·博萃、南山嘉荟领峯合计4个楼盘。

其中，触发积分楼盘仅14个（含华润前滩润璟两个独立申报项目），积分触发率为43.75%，主要集中在热门板块。

触发积分的楼盘中，最高入围积分御沁园（周康）82.65，最低入围积分招商虹桥公馆3期（徐泾）27.52；平均入围分60.41。

最高入围积分——浦东周浦御沁园，首开160套房源收获606组认购（取证时间2023年5月4日，预售证号浦东新区房管<2023>预字0000126号），认购率378.75%；

最低入围积分——青浦徐泾招商虹桥公馆3期，312套房源收获571组认购（取证时间2023年5月6日，预售证号青浦房管<2023>预字0000129号），认购率183.01%。

未触发积分的楼盘中，南翔象屿同进虹桥嘉悦府、安亭大华梧桐樾、金山新城建发观唐府、新场同润新云都会、罗店佳运名邸认购率排名末位，认购率分别为50.35%、29.63%、26.53%、13.73%、10.79%，后期去化压力较大，目前楼盘均在售。（南翔招商南山虹桥璀璨领峯、枫泾海玥瀜庭、青浦新城富绅名邸3盘未计入统计数据）

其中，浦东金桥浦开云璟·开云明月华庭未触发积分，但318套房源认购率达458.18%，为5月最高。

02

量跌价升，“打新热”持续

『新房』

据上海中原地产数据显示，5月全市商品住宅成交面积约73.1万㎡，环比下降约19.4%；成交套数6628套，环比上月下跌约17.29%。

成交均价63328元/㎡，环比上涨约2.87%，量跌价升。

从成交区域来看，浦东新区以约21.1万㎡的体量稳居榜首（含临港）；主力成交面积段90-110㎡（建筑面积）且集中于外环外，整体仍以刚需、首改为主。

『二手房』

据统计，5月上海二手房成交约1.53万套，环比下降约13.56%，较4月成交减少约1900套。

目前，上海二手房挂牌量表现出持续增长的趋势。受置换打新热潮影响，全国重点城市二手房挂牌量不断拔高，其中，深圳、杭州、广州的城市均出现新房、二手房供需双降的情况，深圳、杭州二手房价格指数跌幅扩大。

对于二手买家来说，议价空间持续扩大，迎来置业新机遇。

03

正式官宣，16宗宅地即将开拍

5月29日，上海土地交易市场官宣16宗涉宅用地明细，16宗宅地将于7月分两次出让。

◎ 地块详情官宣！25宗宅地7月开拍，五区挂“0”！

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从地块分布位置来看，本轮地块主要集中在非核芯区域，这也和上海城市发展规划相匹配。值得一提的是，受一轮土拍实际状况影响，上海后续土拍已基本确认采取“封顶后摇号”的形式。（达到起拍楼板价110%，即封顶）

04

自上海公积金贷款政策调整以来，上海便进入楼市、土拍双向发力的阶段。

5月30日，云锦东方官方发布摇号暂停和退款公告，目的明确：维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益。

值得一提的是，多方消息称上海第五批次集中入市紧急叫停，亦有知情人士称“高倒挂”红盘受到波及将暂停取证。（以官方消息为准）

截止到目前为止，五批次集中入市尚未官宣。

5月，全国楼市供销状态延续4月跌势，以北京、上海、深圳为代表高位转降；宏观市场调整仍以地方政策为主，地方信心不足，因城施策突出。

随着年中节点的到来，预计房企会加快拿地、开盘动作，而部分迎来修整期的城市面临的低位或将持续，上海则要看即将到来的五批次和二轮土拍是否能达预期。