当前位置：主页 > 新闻资讯 > 物企如何做社区增值？国家三部委划了这些重点...丨物业研究
发布时间： 2024-01-23 点击次数： 58次 来源：克而瑞物管 作者：大物管研究平台
文 | 研究员 柏品慧
本文共3142字，阅读约需3分钟
近日，国家发改委、住建部、自然资源部联合印发《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》，明确提出坚持全龄友好、功能集成，安全可靠、服务便捷，因地制宜、探索创新三个基本原则，重点满足“一老一小”服务需求，兼顾全龄人群以及残疾人等特殊群体，优先设置养老服务、婴幼儿托育、儿童托管和社区助餐等功能。
对于志在深挖社区增值服务的物业公司而言，《导则》划定了哪些重点发展方向？而在这些重点服务领域，现阶段物业公司增值服务实际进展情况如何？又有哪些成功经验可以学习借鉴？
01
合理配置嵌入式设施9大服务功能
优先保障“一老一小”服务需求
分析《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》，主要涉及以下三方面内容：
其一，明确社区综合服务设施的建设规模，即落实每百户居民拥有社区综合服务设施面积平均不少于30平方米的要求，支持有条件的城市通过建设嵌入式服务设施，达到每百户居民社区综合服务设施面积不少于80平方米。依据2023年全国城镇人口9.3亿人、七普统计的全国家庭户户均人口2.62人推算，全国城镇社区综合服务设施面积下限应不低于1.07亿平方米，理想情况下可以达到2.85亿平方米。
其二，合理配置社区嵌入式服务设施9大服务功能，优先设置养老服务、婴幼儿托育、儿童托管和社区助餐等功能，因地制宜补齐家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲等功能。
其三，围绕9大服务场景，明晰社区嵌入式服务设施配置及建设要求。例如提供养老服务功能的嵌入式服务设施，需具有较好的天然采光和自然通风条件，建筑面积≥350平方米，每床位建筑面积≥35平方米。又如提供婴幼儿托育服务功能的社区嵌入式服务设施，应设于阳光充足、便于家长接送的地段，建筑面积≥200平方米，每托位建筑面积≥9平方米。
值得一提的是，嵌入式服务设施建设主要由政府和开发商推动，新建商品房理应由开发商负责统筹建设，存量房缺少的嵌入式服务设施空间则由政府部门予以补建。物企定位更多承担的是空间运营服务，即在嵌入式服务设施空间内开展具体的社区增值服务，重点满足“一老一小”服务需求。
02
500强物企社区养老业务覆盖率15%
教育覆盖率仅5.8%
聚焦9大服务场景，养老服务、婴幼儿托育、儿童托管、家政便民等与物企社区增值服务匹配度较高，而在社区助餐、健康服务、文化休闲等领域物企整体参与度略显偏低。
500强物企所开展的社区增值服务可以划分为社区生活服务、资产管理服务和空间运营服务三大类。其中，社区生活服务可以进一步细分为社区电商、社区家政、社区教育、社区养老、社区旅游、社区金融等。
社区家政、社区电商业务发展相对成熟，500强物企业务覆盖率分别达到27.2%和25%。例如社区家政服务，与基础物业服务关联度较高，物企可以通过复用公区保洁等方式降低用工成本，碧桂园服务、旭辉永升服务等物企均成立了独立的到家服务品牌，以便市场化、规模化发展。
其次为社区养老，500强物企业务覆盖率达15%。受限于前期项目建设投入资金较大、老年客户群体实际支付能力较弱、项目运营依赖政府补贴等多方面因素，企业较难构建完整的盈利模式闭环，多数物企对于开展社区养老服务态度审慎，仅在核心城市、部分项目试点社区养老服务。社区教育、社区旅游、社区金融等业务发展略显滞后，500强物企业务覆盖率都在5%附近。
03
养老属“微利”行业
物企仍在孵化养老业务
养老属于“微利”+“长周期服务”行业，国际上养老行业平均纯利润率在2%-5%左右，国内即便是老龄化程度最高的上海，市场化逻辑都难以走通。
物企养老业务整体处于孵化阶段，上市物企及其关联企业中，有二十余家企业开展养老服务。其中，不足十家由物企直接开展养老业务，绿城服务、世茂服务、金科服务等已形成了独立的养老服务品牌。例如绿城服务早就开始布局养老业务，椿龄康养业务已经遍布浙江、江苏、山东、河南、江西等10余个省份。又如新城控股集团早就开始涉足康养业务，推出了“新城·心颐”康养品牌，旗舰产品南京新城·心颐荟是南京首座城市康养综合体，总建面约3.8万平方米。再如世茂服务旗下的椿熙堂定位为“社区、居家、机构”三位一体的连锁养老服务品牌，截至2023年6月，椿熙堂运营服务的社区站点超320个，养老机构10家，已覆盖超20座城市，服务对象超35万人。
非上市物企中，长城物业、之平管理等养老服务同样是可圈可点。具体而言，之平管理旗下的旬彩长者服务，根据不同老年人群的需求，从居住、餐饮、护理、医疗、康复、精神慰藉等方面，提供社区养老、居家养老、机构养老以及养老社区的运营和管理。
历经10余年的发展，长城物业在社区养老服务领域稳扎稳打，打造了社区嵌入式高端颐养服务品牌“共享之家”，为认知障碍、中风康复和慢病照护三大类长者人群提供日间照料、短期托养和持续护理的3H颐养复康服务。
长城物业在积极尝试社区养老服务市场化收费，最终实现规模化复制。2021年，长城物业对深圳福田区园岭街道内长城花园等7个小区进行调研试点，统计片区内老人数量、空巢老人数量，分析老人服务需求，并针对性制定服务项目。主要服务内容有日间照料和护理服务，其中日间照料收费2000-3800元/月，持续护理服务收费5000-20000元/月。
04
托育尚处起步阶段
部分物企设立差异化服务品牌
基于家庭精养观念，业主普遍需要专业化、高品质的托育服务，但由于专业能力缺失等多方面因素，物企托育服务整体处于起步阶段。上市物企及关联企业中，将近二十家企业开展托育服务，其中将近十家由物企直接开展托育业务，包括绿城服务、世茂服务、融创服务、雅生活服务、金科服务等，部分企业已形成了差异化的服务品牌。
雅生活服务积极探索托育服务的品牌化发展和标准化建设，其与卓雅教育集团达成深度战略合作，持续为0-6岁儿童提供优质的托育服务。据悉，卓雅教育集团首创“养护教”三位一体理论体系，相继设立了三大托育品牌，分别为社区品质托育品牌“乐鲸灵”、家庭便捷托育品牌“小鲸妈妈”、企业一站式托育品牌“乐斯”。目前，卓雅教育集团已在全国开办运营超50家门店。
绿城服务构建差异化的婴幼儿托育服务体系，收入稳步增长。目前，绿城服务已形成“澳蒙国际园”、“绿城奇妙园”、“普惠托育园”三大托育品牌，向高端和普惠两头发展。其中，“澳蒙国际园”为澳大利亚蒙氏幼教高端品牌，“绿城奇妙园”定位自营双语特色园，“普惠托育园”则与政府合作。2023年上半年，绿城服务业绩稳步提升，其中文化教育服务实现收入3.36亿元，同比增长32%。
万物云积极参与建设儿童友好社区，在各地社区开展不同的儿童物业服务实践，并在儿童活动场所建设、儿童安全保障、儿童教育服务、社区文化活动等方面取得了一定的成效。与此同时，万物云全面构建“关爱成长-万物童行”社区儿童物业服务体系，形成了3大儿童服务维度、5大成长需求、5大生活场景、23项业务触点、95项服务内容与特色服务活动项目，最终达到与儿童共同成长的良好社区氛围。
总结
社区增值建议“品牌化-市场化-规模化”发展。
此番国家发改委等三部门印发《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》，对物业公司做社区增值服务提供了很好的启示。首先，重点满足“一老一小”服务需求，养老服务、婴幼儿托育、儿童托管和社区助餐等或将优先享受政策红利，物企可以适度加大相关增值业务的布局力度。其次，总结绿城服务、雅生活服务、长城物业等物企在社区养老、托育服务的成功经验，核心在于推动社区增值服务品牌化发展，建立标准化的服务体系，全面提升服务质量。在此基础上，进一步推动社区增值服务市场化发展，力争在收入及盈利层面有所突破，最终实现增值业务规模化发展。
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