当前位置：主页 > 新闻资讯 > “倒挂”消失，上海还有买到就能赚钱的楼盘吗？
发布时间： 2023-09-24 点击次数： 89次 来源：魔都房房房 作者：高尚领域官网小编整理
最近几年，楼市兴起了一个极具诱惑力的概念——“一二手房价格倒挂。”
通俗点说就是：市场上的新房售价卖得要比同区域板块内的次新房还要便宜！尤其在上海2021年初新房实行积分摇号制度以后，这个现象愈演愈烈。
很多开发商打着“倒挂盘”的标签，喊着“买到即赚到”的“振奋”口号；（广告宣传页里面不会这样写，但是基本就表达这意思）
大量投资客被一二手倒挂产生的套利空间诱惑，准备随时打新；
部分纯自住的购房者被市场风向忽悠的晕头转向，也将“投资属性”作为了新房的首要考量因素。
但是随着一些新房项目的交付、流通，你可能会发现了一个悲催的结果：
“shift！现在的倒挂大部分都挣不到钱！”
有人可能要反驳我说的“现在倒挂大部分都挣不到钱”这个观点，毕竟几万块钱一平的差价就摆在那里，买到怎么就不算赚到呢？
别急，听我慢慢说。
今天这篇文章，主要想给大家理顺“倒挂”不赚钱的逻辑，以及现在的市场环境下什么样的房子才是你的最优选择。
01
“倒挂”赚钱不靠谱
此前我们专门写文章分析过现在上海的购房现状：认为现在的上海楼市早已过了闭眼买的阶段，很多板块二手房价格体系都在更新重置，一二手房的倒挂红利正在逐渐消失。
事实上，就算在“倒挂”这个概念最火热的时候，我也对“倒挂=赚钱”这个说法持质疑态度。
很简单，倒挂盘作为“当红炸子鸡”，除非开发商骚操作劝退认购的人，或者项目实在有不容忽视的硬伤，那大概率会触发1.3倍认购的五年限售。
也就是说，你买了房子五年之后才能出手。
如果是纯自住，那限售就限售了。
但如果你是奔着投资买的这个房子，上海楼市瞬息万变，你又怎么能预判五年之后这个房子的价值呢？
举一个最直观的例子：宇宙中心大虹桥。
2021年2月4日，国务院下发关于虹桥国际开放枢纽建设总体方案的批复，将大虹桥规划从原先的长宁嘉定闵行青浦4区升级为江浙沪皖4省级，面积扩大至7100平方公里。
这么大手笔的规划，上海中介、媒体集体高潮，大量客户想来抄底投资。
供不应求，大虹桥当时的二手房房价一天三涨，可谓风光无限。
纵观大虹桥2022年8个批次的项目，除了建颐璟臺和龙信御澜两个小型楼盘认购率未到100%，其余楼盘均触发积分，认购率动辄百分之两三百。
大的战略规划给了购房者极强的未来预期，极强的未来预期促使购房者对大虹桥进行火热抄底，供不应求造成大虹桥“一二手倒挂”，”一二手倒挂“又成了人们抢购大虹桥的新动力。
可以说，2021年，2022年两年间，大虹桥一房难求！
但当我们把时间线拉回到今年，你再看看有关大虹桥楼市的消息——
无一例外，全是唱衰。
甚至如果我们想形容一个地方新房泡沫严重，脑子里闪过的第一个词就是“下一个大虹桥”。
为什么会造成这种情况呢？
这还要说回“一二手房倒挂”这个话题。
一二手倒挂长期稳定存在一定有两个必要条件：
1.二手次新房供应量少
2.新房购房门槛高（积分高or新房供应量极少）
新房门槛够高，低分选手买不到便宜新房，只能在挂牌量有限的二手房市场中挑选，那么二手房高于新房的价格才能立得住。
如果二手次新房挂牌量大，或者新房供应量大可以随便买，那么一二手倒挂必然崩盘。
虽然我们现在看前几天大虹桥楼盘的认购情况，依旧热火朝天，但那主要是因为现在大虹桥的格局是二手次新房少，新房积分高。
从目前的数据情况看，2026年大虹桥可交付且可售房源至少有2.5万套。
这个庞大的供应量下面，大虹桥的二手房的房价真的还能那么稳固吗？
这里我们打一个大大的问号。
事实上：一二手倒挂的本质是市场的供求失衡，它更像是楼市发展过程中产生的“畸形儿”。整个市场供求在动态变化，建立在一二手倒挂逻辑之上的“稳赚不赔”，其实并没有那么“稳”。
二手房市场火热亢奋，新房联动价还在逐年上涨——
今年9月20日，第三批次17幅宅地联动价全部出炉。其中最受市场关注的徐汇龙华地块联动价直接飙到14.2w！要知道地块东侧云锦东方的洋房售价也只有约13.2万/㎡，徐汇滨江的最高联动价为13.1万/㎡。
“倒挂”红利已然逐渐减退甚至消失！
更何况现在”打新“，大多数都有24-30个月的交付等待期，入住之前不仅得先还房贷，还要考虑同步租房的资金成本。市场严峻，房能否按时交房、是否与宣传一致等“不确定性”也是多多！
利用倒挂赚钱？
我只能说很难。
02
什么样的房子最可能涨价？
想在楼市的选择中不崩盘，最该做的事情不仅仅是上车，更该多方考量该上哪一班车。
现在上海楼市整体大环境已经变了，靠着买房发家致富的时代已经过了。
但是选对优质房产得来的收益依旧远远高于一些震荡的理财产品，不然也就不会有那么多炒房客想尽办法钻各种政策漏洞，在上海楼市攒高分房票。
如果上海房产还有机会迎来新一轮“普涨”，那么以下的房子类型一定是你的最优选择。
1.好地段
产品容易复制，但地段价值永远无法被稀释。
如果要给房子分三六九等，首要依据一定是地段——
强势板块+强势盘，这类具有强投资属性，属于一等。
强势板块+弱势盘，地段还不错，但是楼盘品质/产品错配，这类适合半投资半自住，属于二等。
弱势板块+强势盘，地段看上去一般，但是楼盘有品质溢价，因为产品力有足够的圈层支撑，属于三等。
弱势板块+弱势盘，地段差，楼盘没有品质溢价，在同区域中不是标杆，那么投资也不行，地段也不行，就是末等房，别说投资客，普通置业者大概也看不上这类房子。
不管以后上海楼市风云诡谲，怎么变幻，等级最高，地段越好的房子，一定越保值。
比如：按照现在上海的房产行情看，徐汇或者黄浦的房子就算掉破天，也一定比奉贤、崇明、金山贵。
2.产业
今年的7月31日，张江二手房汤臣豪园以将近15万的单价成交了一套60平的两房。
在其他板块哀鸿遍野的当下，这个成交价就像在沸腾的油锅滴了一滴冷水，让许多不熟悉上海楼市大环境的人炸开了锅。
但事实上，这只不过是张江的平均水平——
我们如果肤浅一些，仅仅用单价来比较，位于中环的张江这个单价已经和内环内的陆家嘴仁恒滨江园不分伯仲了。
许多不熟悉张江的小伙伴，看到这里可能马上要脱口而出一个疑问：“张江凭什么卖这个价？”
很简单，凭张江有产业。
据张通社数据，截止到今年七月，张江本土注册企业超24000家，上市企业满100家，现有从业人员约41.2万。这个庞大的从业人员数字，消化掉张江的房产库存完全绰绰有余，外溢的人群向张江周边扩散，连带着唐镇、周浦等张江辐射区房价也水涨船高。
3.交通
轨道交通对于房地产市场的影响有多大，从开发商和自媒体关于楼盘的宣传文案中也能窥见一二。
但凡那个楼盘和地铁沾边，从媒体的宣传标题上绝对有所体现。
”地铁一响，黄金万两“的俗语，至少在上海楼市，绝不是一句空话。
不管楼市风向如何变化，轨交对于板块价值的抬升，是除了国家的战略规划以外，绝对的No.1！
毕竟，对于90%在上海生活的人来说，不打工是不可能的！
线路长、换乘站点多的地铁，至少可以获得着90％的买家青睐，流通性和保值增值能力就不愁了。
写这篇文章的之前，被称为”上海楼市印钞机“的超级倒挂神盘云锦东方重新启动，在互联网上又掀起了一阵腥风血雨。
此前16.5万的成交单价，至少在某些层面已经打破了云锦东方坚不可摧的倒挂神话。
连云锦东方尚且如此，其他的倒挂楼盘又能有多坚挺呢？
现在我们考虑房子的投资属性时，不能仅仅以倒挂与否作为参考标杆，而是需要多方面、多维度分析房子本身的未来价值。
你觉得什么样的房子具有投资价值？
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