当前位置：主页 > 新闻资讯 > 房价涨了200万，竟然差点亏本！

房价涨了200万，竟然差点亏本！

发布时间： 2023-06-11   点击次数： 129次   来源：新房摇号助手    作者：花生

由于新房限价，上海新房和二手房之间存在一定了价格倒挂，其中价差，买到就是赚到。

以最近轰动一时的云锦东方为例：

新房备案均价16.5万/㎡(包含洋房+别墅)，其中洋房均价仅约13万/㎡；

但是，根据链家二手房成交记录显示，该楼盘今年最新一套洋房的成交价约23万/㎡。

新房和二手房，差价高达10万/㎡！

以其240㎡的面积计算，总价相差近2400万！

如此高的利润，也难怪这些亿万富豪趋之若鹜。

这不，就在最近就有朋友问我：

要不要把自己的二手房卖掉去打新，但是他说怎么算都感觉自己亏了！

到底怎么回事呢？

朋友2019年初买入新房，面积约100㎡，买入价约6万/㎡；

如果现在卖的话，中介估价8万/㎡。

买卖单价相差2万/㎡，总价相差200万。

按理说4年时间赚200万，肯定算是一笔不错的收入了！

但是，这个朋友却不这么认为，并且为我计算了一番：

他当时买的是首套房，总价600万，首付35%差不多210万。

然后交了契税，按购房款总价约3%计算，大约18万。

还有维修基金印花税等费用，合计约1万。

买了一个车位，花了20万。

装修上硬装软装家电他花了大概40万。

合计一下他购房的前期投入成本：首付款210万+契税18万+车位20万+装修40万≈290万。

别急，还有房贷成本。

彼时首套房商业贷款利率为4.85%，贷款金额390万，等额本息30年，月供约为20580元/月；

四年商业贷款总共还款金额约99万。

值得注意的是，还了这99万之后，这并不意味着只欠银行390-99=291万了！

根据房贷计算器计算，已还99万之中，利息大约74万。

合计一下他在房贷方面的成本：已还利息74万+已还本金25万+待还本金365万=464万。

目前为止，这套房子的总投入为：前期成本290万+房贷成本464万=754万。

如果此时卖8万/㎡，净利润只有大约房价800万-投入754万=46万。

当然，现在要卖的话，还要考虑中介费、增值税等二手税费成本，利润将进一步减少。

如果再加上4年时间的通货膨胀，甚至在谈价的过程中买家要求再适当砍砍价，那么这套房子的净利润几乎为零。

很难相信吧？

房价涨了200万，还差点亏本！

像上面例子中的现象，在上海肯定还有很多，而这种现象的发生，通常有两种情况。

第一，板块一二手倒挂比例不高；

第二，板块价值降低，房价突变。

所以，对于打算置业投资的朋友，面对诸多不确定性，尽可能要选择一些一二手房价倒挂幅度较高的板块。

比如唐镇，新房均价7万/㎡，二手房成交价高达11万/㎡！

比如大宁，新房均价10.5万/㎡，二手房挂牌价超过18万/㎡！

最后，一起来看一下上海都有哪些高倒挂的板块。