两天认购已达900组+，而总房源却只有318套，浦开云璟的火热如期到来。

这其中，大部分人都是冲着120㎡3房和140㎡4房两个户型上，但这两个户型加起来也仅140套，注定会是一场拼抢大战，谁能抢到就看运气。

浦开云璟布局图

而大主力178套的90平2房，客户意向一般般，几乎铁定可以捡漏，不排除最终大规模弃号的情景。

据此前曝光的一张客户意向摸排表，项目120和140的房客比都达到了近1:6的比例，而90平2房勉勉强强只有1:1。

因此，对于意向3房、4房的认购者，你极可能要做好心理准备，如果最终摇号未能进入前200，那么90平的2房是否要入手？

尤其眼下二手房打折风潮下，它值不值得用掉手中珍贵的房票？我认为不要入。

卖掉长宁老房子打新蟠龙天地的人后悔了，加杠杆买松江二手房的人也后悔了。

当下楼市，买对产品越来越重要，产品不对，即便是“大红包盘”也可能让自己后悔不已。

那怎样的产品才算对？

匹配需求毫无疑问是第一标准，房住不炒、回归居住本质是首要的；其次即便带资产配置倾向，也应当在能满足自己居住的前提下。

眼下的浦开云璟90平米两房如何？我们从两个维度来分析下：

首先，是总价段，打开此次浦开云璟的一房一价表，约90平米两房总价段在约720-810万之间，也即适合700-800万级预算的购房者。

而700-800万级预算的购房者在楼市是什么样的客群？毫无疑问是是妥妥的中产改善，而2房显然不在改善的范畴内。

其次，是功能性上，2房适合什么样的客户，300-400万级预算的年轻刚需家庭很匹配，500-600万的客户也还勉强，再往上走在未来的二手市场上就必然有BUG。

另外，90平米做两房，属于当下楼市的“大面积2房”，但浦开云璟90户型的得房率65.97-67.02%，公摊较大，换算下来实际的室内得房面积约60多个平方，可想而知空间舒适度。

所以，从户型与总价段维度上看，小编认为浦开云璟90平米2房与700万级预算并不匹配，三四百万级买两房很正常，七八百万级买两房没必要，尤其在市场细分更精准化的当下更加值得慎重。

张江中环千万级两房去化难！

如果不自住，就更倾向资产配置，那么眼下浦东中环1000万级两房的成交情况如何？不妨找找眼下的参考。

浦开云璟最好的参考无疑是张江，其中同处中环带附近的万科翡翠公园堪称最好的参照，我们来看看。

小编打开了链家查询了万科翡翠公园2房产品的二手成交情况，说三个维度：

一，价格，的确去年万科翡翠公园一期2房成交价达到1125万，均价超过13万+，眼下的2房挂牌价格也基本在13万左右；

二，成交，去年成交的一套是疫情后上海楼市疯狂时期，且是更靠近的地铁站的一期，且仅一套，更早的成交几乎都在2020年单价仅8万+时期；

三，挂牌，2房挂牌房源近20套，挂牌周期大多半年以上，最长超过1年以上，今年无成交；

综合以上，也即同样的浦东中环，同样靠近地铁，也同样有商业办公配套，1000万级2房挂牌满满，但鲜有成交，颇有“有价无市”的味道。

而眼下，二手房打折甩卖潮开启，价格回调也未必。因此，浦开云璟90平米2房的实际倒挂值得商榷，5年后的二手去化更不确定。

楼市进入改善时代毋庸置疑，上海的主力购买群体当属中产改善。

因此，小两房产品注定更适合刚需，而中产改善以上的客户，当然值得全力追求三房，即便从中环去往外环。

换句话，与其买浦开云璟的2房，不如买外环唐镇双子的3房，价值属性显然更强。

而如果分低，则不妨再等等，当下楼市正处于变化之中，供应稳定，新项目层出不穷，尤其市场行情正从过热向正常回归，购房者买到满意房子的概率在不断提升。

所以，有足够预算，你当然应该向最优选项靠近。