上海写字楼市场的发展历史，可以追溯到1990年浦东新区开始开发之后，确切地说是那位老人1992年南方讲话以后，上海开始学习借鉴香港模式，规划开发了不少商办写字楼项目。
这第一批商办项目集中在1996年至2001年左右建设及竣工。这一时期的商办项目主要以外销为主，也就是卖给港澳台同胞以及分布在全世界各国各地的华侨。
2001年8月以后，上海开始实行内外销并轨，外销房这个词逐渐退出历史舞台。
2001年年底中国加入WTO，正式开启了全球化进程，上海的写字楼租金开始稳步爬坡，加上2002年4月1日，上海市停止受理自1994年2月起开始试行的蓝印户口，过往购买商品住房可以获得上海户口的时代不见了，于是不少国内房产投资客开始聚焦可以收取到较高稳定年租金收益的写字楼商铺这样的商办地产项目上。
到了2006年下半年，上海对境外个人及企业机构（包含港澳台在内）在上海购买商办物业进行限购，这个政策一直延续至今。但在此之前的2001~2006年期间，商办房产对内对外都不限购，加上市场经济的快速发展，这段时间正是上海写字楼以单套面积散售最为活跃的时期，也使得目前存量市场上可进行二手产权交易的上海写字楼楼龄多集中在这一个时间段。
2006~2010年这一段时间里，上海写字楼新建的写字楼逐渐开始走向大业主自持或者以整栋整栋出售为主，尤其是上海内环的核心地段，小面积散售的项目越来越少，但这一时期还算是过渡阶段，此后的2010~2016年期间，大业主自持或者整栋出售成了上海商办市场的主流交易方式。
2016年以后直到现在，各区政府更希望开发商盖好的商办项目能整体自持，招商运营，给当地引进更多有实力的企业纳税大户。即使少数楼盘允许散售，政策上也开始把写字楼的单套产证面积限制在500平以上或者整层，甚至整栋。
之所以再次回顾了一下上海商办写字楼市场的历史，是因为我们在过去十几年的上海写字楼买卖市场一线从业过程中，经常会有想要购买写字楼的个人或企业，对于楼龄比较在意，总想买到最新的写字楼。
但了解完上海写字楼的发展历史就能知道，目前上海产权面积500平以内可以买卖的写字楼，只占上海写字楼市场的极小一部分。楼龄和上海市中心位置二者通常是鱼和熊掌的关系，无法兼得。要买市中心核心地段，目前可售的小面积多是2005~2015年楼龄的；更喜欢2015年之后的楼宇，则多半要舍弃市中心地段这个要求了。
今天就来重点梳理一下上海市中心核心地段2005年以后竣工的单套产权面积在500平以内可售写字楼，以及外环外新兴板块成交量比较活跃的2015年以后竣工的可散售写字楼。
01
【黄埔】
黄埔是目前上海16个区里面面积最小但却最中心的存在。上海市政府大楼就坐落在黄浦区的人民广场附近，加上黄浦区内的百年外滩建筑群，南京东路步行街，豫园，淮海路，新天地等这几样来上海旅游一定会打卡的胜地，黄浦说是上海市中心的核心一点也不为过。
黄浦目前可售的2005年以后竣工的写字楼商办楼宇数量极其有限，能够500平以内面积散售的写字楼有：天安中心，海通证券大厦，旺角广场，海外滩中心等等。
天安中心
海通证券大厦
旺角广场
海外滩中心
02
【静安】
静安多年来一直是各大名企的“兵家必争之地”，辖区内闻名遐迩的南京西路-静安寺这一段短短的几公里路上随便拎出去一个楼都相当能打。静安闸北合并之后新增了不少版图，但能够小面积出售的写字楼却依然不多。
静安区500平以内可散售的写字楼有：静安中华大厦，晶采世纪大厦，静安高和大厦，恒利国际大厦，企业广场，苏河一号，长泰企业天地等等。
静安中华
晶采世纪
恒利国际
静安高和大厦
03
【徐汇】
徐汇的发展主要围绕三大核心板块：老字号徐家汇商圈，闻名已久的徐汇漕河泾开发区，以及近年新秀徐汇滨江。
徐汇可散售的小面积写字楼稍微比黄埔和静安多：汇京国际广场，光启城，汇鑫国际，华宜大厦，汇智大厦，飞洲国际广场，绿地中心，绿地汇中心等等。
汇京国际广场
光启城
汇智大厦
绿地中心
04
【长宁】
长宁的发展基本沿着2号线江苏路站往西延伸，历经中山公园-娄山关路-淞虹路一直到虹桥机场1号航站楼站。
长宁也是一样，2005年以后竣工的写字楼仅少数楼宇在二手商办市场有小面积出售面积：SOHO中山广场，绿地商务大厦，华敏翰尊大厦、舜元企业大厦、首信银都大厦、盛高国际大厦等等。
SOHO中山广场
绿地商务大厦
华敏翰尊大厦
盛高国际大厦
05
【浦东】
浦东向来是地大钱多的代表，这跟改革开放后政策的大力支持密不可分。现如今，小陆家嘴已经是上海的世界级名片，张江几乎就是产业园区的榜首招牌。
由于浦东太大，核心位置依然要围绕小陆家嘴展开，这附近可小面积散售的写字楼2005年以后竣工也是屈指可数：中融碧玉蓝天，中融恒瑞大厦，中融国际大厦，同盛大厦，金鹰大厦，证大立方大厦，信息大厦、巨洋大厦等等。
海银财富中心（中融碧玉）
中融恒瑞大厦
同盛大厦
巨洋大厦
06
【虹口】
虹口写字楼商办主要集中在北外滩。北外滩占据天然的地理优势，与黄浦外滩，浦东下小陆家嘴形成黄金三角。北外滩写字楼众多，顶级地标当属总高320米（66层）的白玉兰广场，自2017年竣工后即问鼎浦西第一高楼至今无楼超越。
虹口2005年以后竣工可散售500平以内面积的写字楼主要有：中信广场，白金湾广场，绿地浦创大厦（绿地北外滩中心），海泰国际大厦，海泰时代大厦、宝矿国际、耀江国际等等。
中信广场
浦创大厦
宝矿国际大厦
海泰国际大厦
07
【普陀】
普陀区紧挨静安和长宁，主要发展板块落在长风生态商务区和真如板块。长风由于地处内中环之间，进出内环或是到虹桥枢纽都很方便，又是房价洼地，近年来发展迅速。
普陀2005年以后竣工有小面积可售的写字楼主要有：宝华大厦，元茂金豪大厦，绿地和创大厦，长城大厦，近铁城市广场，绿洲中环中心，汇银铭尊，旭辉世纪，赢华国际等等。
长城大厦
近铁城市广场
绿地和创大厦
旭辉世纪
08
【大虹桥商务区】
产业外溢是超大城市发展到一定阶段的必经之路。虹桥商务区由于其独特的地理位置，虹桥高铁站和虹桥机场两大交通优势，以及国家会展中心的加持，近年来逐渐成为全国各地企业尤其是长三角城市企业的首选办公场地。
而且虹桥商务区的写字楼基本都是2014年之后竣工的，楼龄普遍比较新，可散售的写字楼主要有：龙湖虹桥天街，正荣中心，万科十一区，虹桥世界中心，融信绿地，慧创国际，兰韵中心，国展万科中心等。
