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办公楼市场步入新周期，前瞻性服务成突围之道

发布时间： 2023-12-26   点击次数： 56次   来源：仲量联行JLL   作者：华鑫海欣大厦官网小编整理

作为宏观经济的晴雨表，办公楼市场往往折射出经济冷暖和行业变迁。当前，办公楼市场正在经历变局，传统的市场刺激手段尚未有效激发需求活力。那么，市场从业者该如何应对？

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近日，仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳接受了《第一财经》杂志的采访，就相关问题进行了解答。以下为报道实录。

失衡

如果要用一个词来描述今年国内一线城市的办公楼市场，仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳给出的答案是——预期失衡。

“从我们统计到的数据来看，去年年底到今年年初短暂出现的复苏趋势并未延续。”米阳说。回看整个2023年，北京办公楼市场的平均空置率一路上涨，租金却一路下降。

空置率和租金水平直接反映了一个城市里办公楼的供需关系。当办公楼项目的前置规划与市场的现有需求匹配失衡，出现供大于求的情况，城市整体空置率就会随之升高，迫于竞争压力，业主开出的价格也会走低。

买方市场

为了争取租户，业主之间的“免租期竞争”在今年愈演愈烈。北京国贸CBD的核心区域都出现了免租期为6个月的空置项目。

今年，很多办公楼业主还开始提供一项新服务—定制装修，这种开发商把房子装好再租的情况以前几乎没有过。

不过，一项微妙的积极数据值得关注：城市核心商务区的流入与迁出比例。仲量联行发布的《2023北京办公楼市场白皮书》显示，近7年来，北京国贸CBD区域的流入与迁出比大致持平，流入略高于流出。今年也是如此——流入和流出的占比分别为17%和13%。

米阳表示，当城市CBD依然对企业有虹吸效应，意味着整个市场的传统结构并没有改变，只是目前整体迁入和迁出的量变小了。“北京的每一个子市场还在行使原有的职能，它本身拥有的除了钢筋混凝土等固定成本之外的商业价值还存在。”他说，如果所有企业都奔着最便宜的地方去，而不考虑区域的附加价值，那才是最糟的时候。

新周期

对北京办公楼市场来说，平均租金在2018年第四季度到达顶峰，此后5年一路下行，降幅达到22%。这个过程中，北京对办公楼新增供应量的规划一直趋于谨慎。今年前三季度，北京新入市的项目有9个，但总量上相比深圳、上海、广州已是最少的，甚至低于新一线城市成都。

在米阳看来，和外界的想象不一样，办公楼市场的相关从业者已经熬过了最焦虑的阶段。

“这个市场已经焦虑了很长时间，但大家逐渐发现光焦虑也没用。”米阳指出，现在大家面临的其实是“新常态”，也就是说，中国经济高增长的阶段已经结束，不管是企业租户、办公楼业主还是中介，他们不是进入了又一个寒冬，而是进入到了一个增长相对缓慢的新周期。

在米阳看来，随着中国经济发生结构性的转变，未来长线的投资和运营逻辑会越来越吃香。

对于长期持有者来说，他们追求的是20年、50年甚至100年的长期回报，更关心如何靠提升服务来保证“客户一直都在”，以获取稳定的租金收入。那么，围绕一线城市的办公楼，还有哪些可以提升服务的空间？

比如，随着部分城市陆续将碳排放量纳入企业考核指标，如何“控排”成为与企业经营成本挂钩的现实性诉求。米阳向《第一财经》杂志介绍， 海外的办公楼开发商已发展出一套成熟的“绿色租赁”生意：他们会将减少碳排放的措施详细写入另一份合同中，与场地租赁合同打包卖给企业租户。双方共同分摊了楼宇的升级改造成本，办公楼也能从中获得一定的溢价。

而2022年落成的香港太古坊二座，在一楼大堂的位置，除了预留办公楼常见的电梯等候区，还拿出一大片开阔空间做成一片阶梯式的公共休息区域，下午阳光好的时候，楼里入驻企业的员工会走出办公室，三三两两地坐在阶梯上办公、聊天， 或者只是喝杯咖啡、晒晒太阳。这种对公共空间的开放式设计，对比之前传统办公楼在大堂为访客随便摆放的几个沙发，无论在视觉还是功能性上，那明显要高级很多。

不过，将各种前瞻性服务一一落实的过程， 需要办公楼和企业租户一同努力。特别是办公楼市场步入新周期的过程，企业雇主也要重新思考自己的需求，对所谓“好的商务办公环境”的判断标准，或许也得有些改变了。

回顾2023，这一年是经济和市场的修复之年，但是复苏之路是波动和曲折的。仲量联行将于下期发布北京商业地产市场年终回顾及展望报告，为您梳理市场全年要点和多元态势，敬请期待！