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发布时间： 2023-08-04 点击次数： 102次 来源：东银中心写字楼租赁部 作者：克而瑞资管
核心观点
1、7月房企拿地总金额环比下降35.39%，同比降幅扩大至44%，TOP30房企拿地占比收缩至7成，华润拿地居首位，仅滨江一家民营房企参与市场
7月，克而瑞资管监测的392个城市数据显示，房企拿地总建面积为16570.78万㎡，环比下降30.95%，同比下降39.3%；总金额为2641.83亿元，环比下降35.39%，同比下降44.31%；TOP30房企拿地总建面积为458.94万㎡，环比降8.5%，同比降42%；总金额为604.84亿元，环比下降38.1%，同比下降59.9%。在TOP100房企土地拿地总金额中，TOP30房企拿地总金额占73.6%，市场集中度有所下滑。华润置地7月新增3幅土地，拿地金额达到84.93亿元，均为底价成交，在典型房企中居首位。
1-7月房企累计拿地总建面积同比下降16.7%至139358.75万㎡，总金额同比下降22.9%至17857.61亿元，降幅进一步扩大；TOP30房企累计拿地总建面积为3012.15万㎡，同比降23.8%；总金额为4357.68亿元，同比降25.2%。典型房企截至7月累计拿地总建面为3320万㎡，同比下降23.39%；总金额为4750.52亿元，同比降24.9%。整体来看，2023年以来市场呈现整体下行趋势，且降幅在进一步扩大，市场信心偏弱，企业拿地规模不断收缩。
2、7月房企销售规模创近年新低，TOP房企环比降幅近5成，保利发展商品住宅销售额依旧居首位。
7月，克而瑞资管监测的214个城市数据显示，房企商品住宅销售面积为2093万㎡，环比下降6.9%，同比下降48.9%；销售总金额为3668亿元，环比下降12.1%，同比降幅微缩至47.8%。TOP30房企商品住宅销售面积为418万㎡，环比下降46.4%，同比下降75%；销售额为1024亿元，环比下降48.4%，同比下降75%。保利发展7月商品住宅销售总金额再度下滑至111亿元，仍居各典型房企之首。
1-7月房企商品住宅年度累计销售面积为23330万㎡，同比下降12.46%；销售总金额为39359亿元，同比下降7.43%，同比由正转负。TOP30房企上半年商品住宅累计销售额为18991亿元，同比降幅扩大至15.6%。典型房企商品住宅截至7月累计销售面积为10179万㎡，同比下降24.3%；销售额为22836亿元，同比下降20.5%。7月市场持续下行，销售总额再度下滑，市场整体购买力透支，行业信心也处于历史相对低位，企业去化压力较大。
3、7月典型房企融资规模环比稍有回升，仅宝龙发行海外债
7月针对房地产的“金融16条”中两条政策适用期限延长至明年底，同时“第二只箭”不断助力民营房企融资融券，克而瑞资管监测的65个典型房企发债总规模达401.2亿元，环比上升231.6%，同比降幅收窄至42.4%。海外债方面，上半年仅1月、4月、5月有小规模发行，其余月份均无发行记录，7月也仅有宝龙地产成功发行了一笔4.01亿美元的海外债。融资成本方面，7月典型房企平均发债利率由于海外债发行成功，利率较上月稍有上浮，至3.81%。其中境内发债利率微升至3.57%，海外债发债利率为6.95%。另一方面，7月房企融资主要以一般公司债为主，发行规模占比为37.9%，较上月增加157.5%，但较去年同期发行量却下降3成多。与此同时虽然海外债七月有新增发行，但较去年同期相比发行规模缩减较多，同比下降93.3%。债券到期方面，今年7月典型房企境内外债券合计到期规模为564.6亿元，较6月规模环比上升48.8%，其中海外债约为212.6亿元，占比约38%。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1619亿元，房企违约风险仍需关注。7月典型房企中新城控股和金融街资产证券化产品发行成功，合计规模达到50.96亿元，较上月相比有所突破，同时较去年同期也有78.4%的增幅。
本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
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月度拿地
7月房企拿地总金额环比下降35.39%，同比降幅扩大至44%
TOP30房企拿地占比收缩至7成，华润拿地居首位，仅滨江一家民营房企参与市场
01）整体情况：拿地总建面和总金额环比降幅扩大，溢价率降至近半年最低水平
7月北京、上海、广州、杭州、南京、成都、长沙等多个城市进行了集中土拍。据克而瑞资管监测的392个城市，房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面积为16570.78万㎡，环比下降30.95%，同比下降39.3%；总金额为2641.83亿元，环比下降35.39%，同比下降44.31%。与此同时，2023年1-7月房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面同比下降16.7%至139358.75万㎡，总金额同比下降22.9%至17857.61亿元，降幅进一步扩大，2023年拿地总建面及总金额较去年同期都呈现下行趋势。
从城市等级来看，由于7月北京、上海等一线城市供地质量较6月有所下滑，因此房企在一线城市的拿地总金额较上月相比下滑28%，其中上海拿地总金额占比为62.5%。与此同时二线及三四五线城市拿地总金额环比也都呈现下降的态势，杭州、南京等城市出现了土拍热度降温的现象。从占比情况看，7月一线城市拿地总金额占总成交规模由6月的24.69%微升至24.82%。二线城市拿地总金额占比则进一步下降7.1个百分点至28.14%，市场持续分化。
从集中供地的22城拿地情况来看，7月房企拿地总建面积为2884.02万㎡，环比下降22.48%，同比下降44.08%；由于供地城市北京、杭州热度较6月走低，22城拿地总金额环比下降38.69%，同比下降54.62%，达到1335.88亿元，面积及金额的降幅都进一步扩大。另一方面，1-7月22城房企拿地总建面积为22200.19万㎡，同比下降13.7%；总金额为8510.28亿元，同比下降28.75%。与此同时7月房企在22城拿地总金额在整体市场的占比由6月的57.9%微降至50.5%。22城房企拿地平均成交溢价率为5.06%，较上月下降1.44个百分点。22城中拿地总金额最高的城市为上海，其次为北京。其中合肥的土地平均溢价率最高，达到11.13%，主要是由于经开区和包河区各成交了一幅溢价率超14%的纯住宅土地，将整体溢价率拉升较多。值得关注的是7月杭州、南京及成都土拍热度均明显降温，其中南京月内8宗地块有6宗为底价成交，与此同时杭州也在月内出现了首宗流拍地块。
从拿地溢价率来看，7月房企整体拿地溢价率为5.29%，较6月小幅下调0.62个百分点。其中典型房企7月平均溢价率为5.4%，略高于所有房企的平均拿地溢价率，但同时也为近半年最低水平。葛洲坝7月拿地溢价率高达14.48%，其次建发房产、招商蛇口和中国金茂溢价率也超10%，将整体溢价率拉升较多。
02）TOP房企:7月拿地总额环比转负，投资规模收缩，累计拿地总建面降幅扩大
TOP30房企7月拿地总建面积为458.94万㎡，环比降8.5%，同比降42%；总金额为604.84亿元，环比下降38.1%，同比下降59.9%，平均楼板价受总金额收缩影响下降至13179元/㎡。TOP50房企拿地总建面积503.86万㎡，环比降10.5%，同比降38.8%，总金额为647.92亿元，环比下降37.4%，同比降56.8%；TOP100房企拿地总建面为600.02万㎡，环比降7.6%，同比下降37.3%；总金额为821.33亿元，环比降31.3%，同比下降55.3%。在TOP100房企拿地总金额中，TOP30总金额占73.6%，较上月收缩8.1个百分点，市场集中度有所下滑。
从1-7月累计情况来看，TOP30房企累计拿地总建面为3012.15万㎡，同比降23.8%；总金额为4357.68亿元，同比降25.2%；TOP50房企累计拿地总建面为3243.07万㎡；同比降23.5%；总金额为4697.71亿元，同比降25.3%；TOP100房企累计拿地总建面为3800.41万㎡，同比降27.4%；总金额为5313.07亿元，同比降30%。整体来看，基于2023年二季度市场整体下行态势，TOP企业累计拿地金额进一步收缩。
值得关注的是7月北京、杭州、成都等集中供地城市虽为热门城市，但供地质量较为一般，土拍热度下降较多，各类型房企拿地规模都有不同程度下降，其中TOP30房企降幅最大。
03）典型房企:7月华润拿地总金额84.39亿元居首位，仅滨江集团一家民营房企参与市场
7月典型房企拿地总建面积470.5万㎡，环比下降14.5%，同比下降43.2%；总金额为636.86亿元，环比降40%，同比下降59.8%，其总金额占市场总额的23.7%，较上月有所下滑。就单个企业而言，7月典型房企中华润置地表现最为亮眼，当月成交了3幅土地，拿地金额达到84.93亿元，均为底价成交。在典型房企拿地中国企占据主导地位，民营房企中仅有滨江集团参与市场，其余民营房企拿地仍较谨慎。
从典型房企累计成交情况来看，截至7月，典型房企拿地总建面为3320万㎡，同比下降23.39%；总金额为4750.52亿元，同比降24.9%，也较2022年呈现下行趋势。
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月度销售
7月房企销售规模创近年新低
TOP房企环比降幅近5成
01）整体情况：7月房企销售面积及金额再度萎缩，一、二线城市降幅扩大
据克而瑞资管监测的214个城市来看，7月房企商品住宅销售面积为2093万㎡，环比下降6.9%，同比下降48.9%；销售总金额为3668亿元，环比下降12.1%，同比降幅微缩至47.8%，成交均价微降至17526元/㎡。从1-7月房企累计成交情况来看，截至7月商品住宅年度累计销售面积为23330万㎡，同比下降12.46%；销售总金额为39359亿元，同比下降7.43%。整体来看，在经历2022年底疫情管制开放后，一季度市场预期向好，需求得到大范围释放。但二季度国内经济运行偏弱叠加国际环境动荡，4月市场复苏程度低于预期，5、6、7月市场持续下行，销售总额持续下滑，市场整体购买力透支，行业信心也处于历史相对低位，企业去化压力较大。
从不同城市能级来看，7月一、二线城市商品住宅销售总金额环比降幅扩大，其中一线城市销售金额环比降幅由6月的0.5%扩大至9.3%。而三四线城市销售总金额环比降幅则有所收窄，环比降幅分别降至1.4%和10.9%。
02）TOP房企：TOP30房企销售额年内新低，上半年累计销售额较去年同期降幅超7成
7月TOP30房企商品住宅销售总面积为418万㎡，环比下降46.4%，同比下降75%；销售额为1024亿元，环比下降48.4%，同比下降75%；TOP50房企商品住宅销售总面积为488万㎡，环比下降47.5%，同比下降76%；销售额为1178亿元，环比下降48.8%，同比下降75.3%；TOP100房企全口径商品住宅销售面积为573万㎡，环比下降48.5%，同比下降75.7%；销售额为1430亿元，环比下降49.9%，同比下降74.4%；其中TOP30房企商品住宅销售额占全部企业销售额的比例降至27.92%，为近半年最低水平。与拿地相比，7月TOP房企销售额萎缩较多，环比降幅近5成，而其他房企（非TOP100）成交金额较6月有大幅提升，环比转正增长70%，但整体来看市场继续呈现下行态势。
从TOP房企累计销售情况来看，TOP30房企1-7月累计销售额为18991亿元，同比降幅扩大至15.6%；TOP50房企1-7月累计销售额为21842亿元，同比下降19%；TOP100房企1-7月累计销售额为26142亿元，同比下降19%。TOP房企在5月累计同比增幅缩减，到6月累计同比由正转负，7月累计降幅扩大，整体居民购房热情持续降低，市场信心偏弱。
从不同企业类型销售的城市能级来看，7月TOP房企在不同能级城市的商品住宅销售额环比都呈现降幅进一步扩大的趋势，相较于6月TOP30房企在一线城市的成交额在逆势下还呈现增长的状态，7月在一线的销售额降幅达到了54.7%，为各能级城市降幅最大。另一方面，其他房企（非TOP房企）7月在市场弱势下状态销售额则呈现出环比增长的态势。
03）典型房企:销售额持续探底，保利发展商品住宅销售额环比降5成依旧居首位
7月典型房企商品住宅销售面积515万㎡，环比下降47.3%，同比下降75.5%；销售额为1249亿元，环比下降48.1%，同比下降75%。不同等级城市中典型企业在一线的商品住宅销售额环比较上月相比由正转负，且降幅达到51.6%，与此同时在二三线城市的降幅又进一步扩大。
从1-7月典型房企累计成交情况来看，截至7月，典型房企商品住宅销售面积10179万㎡，同比下降24.3%；销售额为22836亿元，同比下降20.5%，成交规模远低于去年同期。
从销售的城市来看，7月典型房企商品住宅销售金额最多的城市为北京，销售金额为130亿元，环比下降46.5%；南京居次位，销售金额为106亿元，环比下降22%，上海则由6月的销售首位降至7月第五位，销售额环比下降72.6%。单个企业来看，保利发展7月商品住宅销售额为111亿元，虽环比下降5成，但依旧居各典型房企之首。与此同时，7月典型房企中商品住宅销售额超百亿的房企仅有保利一家，较前两月有大幅缩减。
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月度融资
7月典型房企融资规模环比稍有回升，仅宝龙发行海外债
01）整体情况：融资规模回升，仅宝龙发行海外债
2023年初得益于融资端“三箭齐发”相关政策落地，3月开始信用债发行迎来小高峰，二季度以来房地产风险未得到有效化解，居民消费信心不足，市场持续下行，使得房地产销售下挫明显，融资市场也因为现金流紧张、偿债能力不足而受到影响，融资规模不断萎缩。7月中旬针对房地产的“金融16条”中两条政策适用期限延长至明年底，同时“第二只箭”不断助力民营房企融资融券，各渠道改善房地产企业融资困境，稳定市场信心和需求，因此7月融资稍有回暖，发行规模达401.2亿元，环比上升231.6%，同比降幅收窄至42.4%。其中境内发债372亿元，环比上升208%，同比微升23.58%。海外债方面，上半年仅1月、4月、5月有小规模发行，其余月份均无发行记录，7月也仅有宝龙地产成功发行了一笔4.01亿美元的海外债。融资成本方面，7月典型房企平均发债利率由于海外债发行成功，利率较上月稍有上浮，至3.81%。其中境内发债利率微升至3.57%，海外债发债利率为6.95%。
从房企发行债券的类型分布来看，7月房企融资主要以一般公司债为主，发行规模占比为37.9%，较上月增加157.5%，但较去年同期发行量却下降3成多。与此同时虽然海外债七月有新增发行，但较去年同期相比发行规模缩减较多，同比下降93.3%。资产证券化产品方面，7月典型房企中新城控股和金融街发行成功，合计规模达到50.96亿元，较上月相比有所突破，同时较去年同期也有78.4%的增幅。
7月有16家典型房企发债成功，较6月增加6家房企。民营房企中也除了新城控股华和滨江集团外，宝龙地产和新湖中宝也在7月成功发行了债券。其中新城控股发行了2笔共计22亿元的公司债和资产证券化产品。典型房企中金融街以76亿元的发型量位居规模首位，与此同时宝龙地产基于海外债的成功发行7月在典型房企里发行利率最高，达到了6.95%。
02）到期情况:7月房企超500亿债券到期
据克而瑞资管（CAIC）统计，今年7月典型房企境内外债券合计到期规模约564.6亿元，较6月规模环比上升48.8%，其中海外债约为212.6亿元，占比约38%。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1619亿元，其中民营房企合计共有1070亿元债券即到期，占比近7成。面对目前低迷的房地产销售市场，加之融资渠道并未有实质性的开放，房企现金流日益紧张。7月18日远洋集团发布发公告称“公司全资子公司出现阶段性流动性不足，其20亿公司债的兑付存在重大不确定性”，这是自2021年以来，首家国资房企债务暴雷。整体来看，在度过了上半年的偿债高峰后，基于下行市场表现，融资端未出台有更利好的政策，未来更多的房企可能选择债券展期以度过行业调整期。
03）资产证券化产品：7月新城控股和金融街证券化产品成功发行
7月，典型房企中没有不动产证券化产品通过监管审批。发行方面，7月有两笔不动产证券化项目成功发行。其中新城控股发行的“华西-新城吾悦绿色建筑资产支持专项计划”发行规模达到13.16亿元，优先级产品12.5亿元，AAA评级；金融街发行了“金融街第1期(海伦中心)资产支持专项计划(碳中和)”，发行规模37.8亿元，期限18年，优先级产品35.91亿元，AAA评级。
备注：
（1）房企拿地和房企销售，数据为CAIC投管云监测的城市，非全部城市，其中土地为房企通过招拍挂出让获取的所有土地类型，覆盖城市为392个；销售为备案数据，覆盖214个城市。商品住宅包括普通住宅、别墅和酒店式公寓；房企拿地和商品住宅销售，皆为全口径数据。
（2）top房企为克而瑞2022年度全口径销售金额榜名单；
（3）典型房企，主要为上市房企，包括奥园集团、宝龙地产、保利发展、保利置业、碧桂园、滨江集团、中粮大悦城、德信地产、复地集团、富力地产、合景泰富、合生创展、弘阳地产、五矿地产控股、华发股份、华侨城、华润置地、佳兆业、国贸地产、建发房产、建业集团、金地集团、金辉集团、金科集团、金融街、金隅集团、信达地产、力高集团、龙光集团、龙湖集团、路劲集团、绿城中国、绿地控股、美的置业、仁恒置地、荣盛发展、融创中国、融信集团、时代中国、世茂集团、首开股份、万科地产、祥生集团、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲集团、中华企业、远洋集团、越秀地产、招商蛇口、正荣集团、中国恒大、中国金茂、中国铁建、新湖中宝、中海地产、中交房地产、瑞安房地产、中骏集团、中梁控股、葛洲坝、中南置地、荣安地产。
（4）时间跨度为各项数据如无特殊说明，统计时间段均为2023年7月1日至7月31日；发债统计时间口径为发行日期，海外债为起息日期。
（5）融资规模汇率换算：涉及海外债按1美元=7.1948人民币
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