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2月二手房成交会迎来龙抬头吗？内环内二手和老破小一定要当心！

发布时间： 2023-02-25   点击次数： 139次   来源：魔都房房房    作者：Monika

本月初，上海1月份二手房成交数据出炉，整个1月成交套数仅有7463套，远低于近两年任意月（除了22年4、5月）的成交。

数据来源：兔博士

但成交均价和成交均总价均是上涨趋势，成交均价环比上涨了4%，成交均总价上涨了3%。

确实，和往年相比，这个数据却确实看不过去，即使是在春节，2021年的2月成交也有1.85万套，2022年的2月也有1.25万套，而且前两年的疫情对之前的成交或多或少都有影响。

至于1月份的成交数据骤降，我们不去深究其原因，只借此来讨论接下来楼市的一些变化和预测。

01

政策一片向好

楼市回温明显

从去年6月份开始，上海的二手房逐渐开始恢复了正常，但我们预期中的积压的需求集中释放并没有如约而至。

相反的，去年下半年的成交量一直在下降，到年底已经跌到了1.2万套，远低于1.5万套的荣枯线：

而且在价格方面，虽然说不上普降，但降价的小区持续增加，包括带学区的老破小、临港二手房甚至是陆家嘴核心区的豪宅。

其中，最有代表性的包括陆家嘴非常核心位置的世贸滨江花园，去年上半年成交价一度达到17万+/㎡，而到去年年底最近一次成交单价才刚刚过了10万/㎡。

同样的事情发生在了陆家嘴其他的几个豪宅，如财富海景花园跌了15%，仁恒滨江园跌了12%。

而新房状态完全不同，从今年年后开始，一批次新房的热度回温很快，

已经开始认购的新盘中，大比例楼盘认购率超过100%，以往的热盘加推或者热度高的板块也依旧很稳，几乎不存在销售难度。

第一批次的新盘大多预计会在3月初结束认购，二批次的新盘预计也会在月初集中过会，依旧以刚需为主。

再看二手房市场，从体感上来看，最近各大中介的带看量和活跃度都有提升，房源挂牌之后的评论带看频率也有明显提升。

上海链家的数据印证了中介们的直观感受：2月前两周，链家门店的成交量较此前增长50%-60%，带看量增长30%-40%。

从成交数据来看，上海前三周二手房成交量就超过了1万套，日均成交量在550左右，明显要高于一月份。

要知道，1月份上海二手房成交量只有8000+套，数据上来看，二手房明显热起来了！

这点来看，前几天冲上百度热搜的“疫情三年，涨回来只用了一周的说法”似乎也可以理解了。

而在政策方面，从去年开始，也一直在“放松”，支援大家特别是刚需尽早买房：

2022年4月，临港放松限购；

6月7日，开始放宽留学生研究生落户；

6月24日，央行提出更好满足购房者合理需求，促进房地产合理发展和良性循环；

8月16日，国家卫健委等17部门发布指导意见，住房政策向多子女家庭倾斜；

9月30日，对出售现住房重新购买予以退税优惠；

10月1日，公积金利率下调······

每一步举措都利于楼市回暖！

02

这两种二手房需当心

前面也提到，上海楼市，特别是二手房回温明显，但根据1月份的楼市表现，有两种房子一定要当心。

第一是内环内的二手房。

在1月整个二手房成交结构中，和往年一样，外环外二手房依旧占成交主力，但和往常不同的是，今年年初内环内的成交量开始松动上升。

而导致内环二手房成交较往年上升的原因：

其一是去年二手房的降价。

去年下半年，各个区域的新房大批量入市，急于回笼资金的房企开始急速出售新房，再加上多个板块的新房都存在或多或少的倒挂，致使新房爆火，压缩了二手房市场的交易量。

成交量下降，想要快速出售二手房打新，就会在价格上做出妥协，对应着二手房价格也会下降，降价后的内环对于其他板块过来的改善群体来说就很合适。

其二是新房供应的短缺。

虽然去年下半年到今年年初新房入市节奏很快，批次很多，但内环内好位置的新房始终不多，而且极高的倒挂也催生了一个个的高分盘，致使很多人被迫看向了二手市场。

因此，当楼市一旦回暖，内环内的二手房也是最快感受到市场变化的，当二手房价格开始缓慢回升时，内环内的二手房也会是最快涨价的房源类型之一。

第二，是老破小。

老破小和远大新的选择问题一直是大家做买房选择时的一大难题。

远大新住宅普遍有着非常好的居住环境，户型、社区、物业都更为舒适，绿化率、电梯都符合国家的的各项指标，就连周边自然环境，也要更好一些。

而老破小，往往面积小、空间逼仄，户型的通透性和小区内的环境都差强人意，但往往有着高配置的教育、商业和多条轨交资源。

但最近几年随着学区观念的弱化，不但外环内的老公房整体涨幅变小，而且多个小区出现下跌趋势。

而在根据兔博士成交数据，1月二手房成交结构中，60㎡以下的小户型成交持续下跌，1月环比下跌34.9%，后续估计成交难度更大。

3

购房建议

针对接下来买房的朋友的来说，当下我们的建议还是优先新房，但具体的选择倾向还是会有差异：

如果是首套或者是刚需上车，目前的一批次和接下来的二批次是个重点，但刚需涨价势在必行，如果预算和购房资格都已经准备好，就可以早上车了。

如果是改善类需求，在接下来的选择会相对少很多，如果有必要，也可以选择一些不需要积分或者低积分新盘，并不一定低积分没好盘。

如果是豪宅，接下来三月份的两会后将会迎来一次大的爆发，如果豪宅的口子松动，那影响比刚需要大的多，但去年因为价格被积压的豪宅也会在三四批次逐渐释放，城中富豪们等的不会太久了。

当然了，以上内容纯属个人观点，欢迎大家留言上海豪宅网讨论。