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第一太平戴维斯发布2022年第一季度北京、天津双城房地产市场回顾与展望

发布时间： 2022-04-08   点击次数： 300次   来源：第一太平戴维斯   作者：立新 · 致胜

2022年一季度，北京、天津双城的房地产市场迎来低调开局。在经历过2021年的跌宕起伏之后，房地产市场整体仍处于深度调整阶段。第一季度作为传统的淡季，叠加年初疫情的反复以及部分行业面临的强监管，使得包括写字楼市场在内的多个细分板块并未重现去年同期的迅猛反弹，市场走势反而归于平稳。第一太平戴维斯发布2022年第一季度华北区房地产市场总结，回顾华北双城最新的房地产动态并展望未来市场走势。

北京

写字楼市场：需求有所走弱，市场回归常态

零售市场：春节叠加冬奥，消费热情不减

大宗投资市场：市场成交寥寥，投资机构谨慎

高端住宅租赁市场：短期承压，空置微升

2022年一季度，在经历过去年井喷式复苏之后，北京房地产市场在今年初回归常态，各细分领域发展态势均显平稳。写字楼市场受需求端走弱的影响，吸纳量环比有所下降；在春节假期和冬奥因素的带动下，北京零售市场表现出火热的消费热情；大宗投资市场在一季度表现平淡，重要成交寥寥，在房地产市场仍未复苏的背景下，机构投资者更加谨慎地甄选可收购的资产。

北京写字楼市场

需求有所走弱

市场回归常态

2022年一季度，受到租赁淡季、冬奥会、部分行业租赁需求减弱等诸多因素的影响，北京写字楼市场整体表现较去年同期有所回落，市场正逐渐告别强势反弹、回归理性常态。本季度，北京甲级写字楼市场迎来两座新项目入市，供应量约为16.2万平方米；受市场整体租赁需求有所减弱的影响，季度内净吸纳量约为9.5万平方米，较去年同期下滑42.5%。一季度末全市甲级写字楼空置率为15.3%，环比微升0.3个百分点、同比下降1.3个百分点；同期北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币339元，环比微降0.6%。

高调的2021年之后，2022年北京写字楼市场低调开局。展望2022年，预计北京写字楼市场将继续复苏，但相比于2021年，整体市场将呈现出慢速发展态势，其主要原因在于宏观经济增速放缓、市场需求动能有所减弱，以及疫情反复所带来的不确定性。尽管如此，北京写字楼市场仍旧保持了较为扎实的基本面，这也保障了市场能够在不确定因素增多的情况下继续保持韧性与活力。

北京零售市场

春节叠加冬奥

消费热情不减

进入2022年，北京商业零售市场依旧保持稳步复苏的发展态势。在春节假期和冬奥因素的带动下，北京零售市场表现出良好的消费热情和逐步扩大的消费规模态势。今年1-2月，全市实现社会消费品零售总额2,427.3亿元，同比增长2.5%。本季度，北京零售市场无新建购物中心入市，历经一年多改造的百年老店东安市场以全新的买手制百货形象重新开业，进一步丰富王府井商圈的消费业态。全市优质购物中心平均空置率维持在5.8%的相对低位，环比持平、同比下降1个百分点。

季度内，面对冬奥会热潮与春节假期重合的销售旺季，各大购物中心纷纷开展结合了冰雪消费和传统文化中国年的主题活动，配合以丰富的促销活动以满足多元化的消费需求，进一步带动春节期间滑雪及冰上运动类品牌与冬奥会吉祥物商品的消费热潮。

北京大宗投资市场

市场成交寥寥

投资机构谨慎

北京大宗投资市场在一季度整体表现十分平淡，重要成交寥寥，季度内大宗投资市场成交金额合计仅为人民币23.4亿元。总体而言，自2021年“三道红线”等强监管政策后，房地产企业面临庞大的资金需求和降低债务规模的压力，纷纷开始加速变现自持资产，这也是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径。因此可以预见，在2022年投资市场上可供出售项目将会继续增加，项目议价空间也相对较大。但潜在买家，无论是开发商、资产管理公司还是境外买家，均会保持高度谨慎并仔细甄别可售资产的真实价值，充分利用融资工具拓展收并购业务，抓住市场机遇进行抄底。

北京高端住宅租赁市场

短期承压，空置微升

一季度，北京服务式公寓市场整体表现较为平淡。作为传统租赁淡季，叠加冬奥会入境管控趋严、国际局势复杂多变，潜在外资客户入境的不确定因素增多，导致本季度服务式公寓空置率环比上升2.4个百分点至20.8%。为减缓运营压力，业主方积极调整租金适度做出让步、以期加速去化，全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月244.9元，租金指数环比下降0.5%。

预计未来随着冬奥会的结束，内外资租户的逐步回归将刺激服务式公寓的租赁需求、带动市场回暖，市场整体入住率也将有所改善。

北京物流市场

高出租率维持

项目租金稳定

近年来，北京高标仓市场新增供应集中在顺义/首都机场及大兴等子市场。大兴国际机场周边作为《北京市十四五规划和2035年远景目标纲要》中重点规划的大型物流集散区及现代化仓储物流物流基地，随着其不断完善的交通组织及地跨北京、廊坊的区位优势，吸引着多个知名物流开发商在区域内投资，未来将成为北京高标仓市场新的增长及拓展区。

北京物流市场在2022年第一季度未录得新增项目入市，整体高标仓存量维持在228万平方米的供应水平。作为一个超级消费市场，北京高标仓面向民生类的生活物流服务租户比例长期居于高位。随着2022年冬奥会的召开，部分位于机场周边的高标仓项目已于年前迎来了冬奥会相关方的整租或散租，令市场维持在接近饱和的状态。预计第二季度，顺义、大兴及房山等高标仓子市场或将迎来约25万平方米的新增供应入市。

天津

土地市场：2022年首批集中供地完成挂牌

写字楼市场：持续调整去化存量面积

零售市场：防疫政策影响双节消费

住宅市场：供应、成交低位运行

2022年初，天津新冠疫情出现反复，天津房地产市场在疫情的阴霾下努力前行。一季度，写字楼和零售市场均无新增供应，市场继续消化库存。受疫情影响，零售和写字楼市场租金上涨乏力，竞争日趋激烈。住宅市场则是低位运行，供应和成交量双双下滑。土地市场方面，首次集中供地于三月底完成挂牌，环城四区仍是供地主力。

天津土地市场

2022年首批集中供地完成挂牌

2022年度天津第一批共30宗集体出让地块于三月底正式挂牌，包含29宗住宅用地及1宗商服用地。从分布看，津南区出让8宗住宅用地，武清区出让7宗住宅用地，西青区4宗住宅用地及1宗商服用地，北辰区4宗住宅用地，滨海新区3宗住宅用地，河北、河西、东丽各1宗住宅用地。30宗地块的出让面积共计205.09万平方米，建筑面积336.31万平方米，起始价269亿元。与去年第一批次相比，今年第一批次供地推出地块数量减少约48%，面积也减少约50%左右。

天津写字楼市场

持续调整去化存量面积

疫情的反复使得写字楼市场活动受限、市场租赁需求相应微降，写字楼吸纳也较为低迷。本季度，全市空置率环比微升0.2个百分比，同比下降2.5个百分点至33.6%。在市场需求低迷的背景下，各项目之间的竞争愈发激烈，季内租金略有下滑、至每平方米每月112.2元，租金指数环比、同比分别下降1.2%、2.7%。

一季度，内资保险金融类企业的租赁需求表现突出，带动金融行业领跑写字楼市场；其次为制造和专业服务类租户，表现出大型企业具有更为稳定的需求与更强的抗风险能力。

天津零售市场

防疫政策影响双节消费

一季度，天津零售市场无新项目入市。受疫情反复影响，实体零售消费出现一定的下滑，但经历过至暗时刻的实体商业已经具备完善的防疫流程，零售购物的服务与体验流程得以充分保障。各大购物中心品牌调整步伐并未停摆，其中新能源汽车、甜品、特色餐饮品牌拓展较为活跃。全市平均空置率环比微降0.5个百分点、同比上升1.8个百分点至12.5%。全市范围内平均租金调整为每平方米每月325.1元，租金指数环比、同比分别下降1%及1.2%。

目前，天津市核心区域零售市场容量基本饱和，市区内未来供应项目约有八成处于非核心区域，且多为填补区域空白的社区型商业项目。近年来天津环城区域处于快速发展建设阶段，多个品牌开发商开始布局这些区域并建设大型商业综合体。随着非核心区域的逐步成熟，天津零售市场版图将持续扩大，未来天津商业市场整体活力将有效提升。

天津住宅市场

供应、成交低位运行

在疫情反复等因素的影响下，天津住宅市场的房源供应量和成交量骤然减少，成交均价也有所下跌。1-2月份新建住宅供应面积49万平方米，环比、同比分别下降67.4%、56.6%；成交面积75万平方米，环比、同比分别下降58%、36.8%；成交均价为每平方米16,015元，环比、同比分别下降4%、2.9%。

天津住宅市场将继续坚持“房住不炒”的定位，预计在疫情得到控制之后市场整体发展将保持稳健节奏，市场预期将回归理性，整体房价预计继续维持平稳，不会出现较大波动。

麦安东

第一太平戴维斯华北区

董事长

在经历了2021年的起起伏伏之后，房地产市场在2022年仍面临诸多挑战与机遇。目前，宏观经济增速的放缓、国际环境的复杂变化及新冠疫情的反复，对于房地产市场的影响都不容小觑。可以说，房地产行业已经进入深度调整周期，面对新周期复杂多变的大环境，商办地产的从业者应顺应潮流、主动作为，提升自身招商运营管理能力，以适应新时期的新需求。”