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2023年，预计供应上万套上海豪宅3000万+上海豪宅，长宁终于坐不住了！

发布时间： 2023-02-06   点击次数： 638次   来源：魔都房房房   作者： Monika

艰难的2022终于过去了，这一年，大家的心情起起伏伏，但好在到了年末终于迎来全面放开。

而在楼市呢，情况也没有好到哪里去。

新房除了供应稀缺、倒挂极高的几个区域，新房的入围的积分也降了不少，远郊的房子新房也开始卖不动了，大虹桥最核心的徐泾板块也开始不触发积分了。

二手房在6月之后成交量逐渐回归“正轨”，但也仅仅是回归，大家预想中的大量积压的需求也没有如期释放，在2022年的最后一个月成交量仅有1.2万套上海豪宅上海豪宅，跌破了荣枯线。

再看到豪宅市场，虽然上海豪宅成交量远高于其他一线城市，仅3000万+豪宅成交就有上千套上海豪宅，但大家都在关注的几个豪宅却一直没入市。

但我们盘点今年新盘供应的时候，就会发现，多个区域都有豪宅项目面世，3000万以上的豪宅预计将有上万套上海豪宅供应，就连一向供应稀少的长宁也有新的供应。

接下来我们一起来看看。

01

总供应很多

但有一些捂盘时间不确定

根据我们的预测，去年价格没有谈拢的或者一些新拿地、新动迁的项目今年都有希望入市：

先说几个比较经典的捂盘项目：

凯德茂名公馆其实一共有5幢，近300套的住宅，但是6号楼最后的60套约250㎡左右的大平层一直没有入市，上一次入市还是2017年，约16万/㎡的均价，现在的二手房挂牌价已经接近34万/㎡。

而现在的6号楼还处于出租状态。

一方面开发商不缺这点钱，另一方面，这些房源也没有联动价，定价成为一个很大的问题，要是只能批到十几万，开发商大概率依旧不会拿出来卖，但如果批到20-30万，豪宅的口子一开，别家开发商也坐不住了。

洛克外滩源其实就在外滩，早在2017年左右就动工了，而且网上所传的“鸽子笼”说法其实都是假的。

这个项目和其他豪宅又不一样，到现在都还没个具体的信息，甚至连开发商自己也没想好后期是拿来卖还是出租给那些“特殊人士”。

珠江铂世古北里，传说中的400-600平联排别墅，外立面乍一看有点像锦绣里的叠墅风格。

但是不知道为啥，这个位于闵行金虹桥，与真正的古北仅有几街之隔的项目已经建好的大面积别墅，居然选择出租，等这一批租期满之后，不知道是会继续出租还是作为新房出售呢？

宁国府邸，长宁自古以来就是高端豪宅聚集之地，就在长宁的西郊别墅区，有一座早已建造完成，却迟迟不见入市的真超级豪宅。不是听到西郊你就想到的檀宫哈，檀宫早已入市，但它就在檀宫一路之隔。

该上海豪宅名：「宁国府邸」，真不是简单人能买到的。

这个项目其实从2017年就开始筹备建造了，这几年的进度可是相当缓慢。

如果参照隔壁的檀宫惊人的27万+单价，宁国府邸按照建面约947-1704㎡计算，至少2.5-4.6亿元左右起？

另据港股年报显示，11栋待售房源中，还有4栋为精装修，相信这样的大宅，顶奢的砸钱式装修跑不掉，地上地下加起来一套另外花费没有个最少2500-4000万拿不下来啊。

02

再按照区域分别来看

黄浦

大家都知道，黄浦在2022年是真的没什么新房，憋到年底才上了一个绿城外滩兰亭，入围分高达97分。

而在2023年，黄浦的豪宅很可能是市区供应最多的，特别是3000万+的，预计能达到10个。

1、黄浦老卢湾的凯德茂名公馆其实据传去年就能入市，预计今年房源租约到期后有望入市，仅有1栋楼，面积大约在250㎡左右，房源不多，预计又是高分盘。

2、融创外滩壹号院12&14号地块开发房企问题过去挺长时间都暂停开发。

但在去年年底融创中国和中国华融、以浦发银行牵头的6家银行、中信信托达成融资合作，引进资金，开始开发，品质上可以对标壹号院，传言户型也会是约190-280㎡的大平层。

具体信息可点击回看：钱来了，融创上海董家渡项目终于要活！

3、绿城外滩兰庭也就是上图中的董家渡2/3号地块，首次开盘的3号地块开盘当天仅用了1个小时就快速清盘，入围分数97分。

不过还有2号地块没有入市，估计最快下半年就能再来！还是值得等等的。只不过二期2号地块的面积段会更小一些。

左侧西面的2号地块，右侧东面的3号地块

具体信息可点击回看：前天，黄浦豪宅「绿城外滩兰庭」首开售罄，但还有二期哦！

4、洛克外滩源上面也提到了，就在外滩保护建筑的第二排，住宅部分外立面也都基本建好了，接近现房的状态。

而根据其开发公司百仕达的年报，项目一期应该已经在2021年年底完成收尾工作并全部开业，也就是说如果其中的住宅真打算卖，今年随时有可能入市，而且价格可能不会低于20万/㎡。

5、士林华苑二期，从地段来说，位于内环内黄浦区的豫园板块，妥妥的城中核心，唯一小遗憾就是地块距离地铁站稍微远点，到8/10号线老西门站和9号线小南门站都有850-900米左右步行距离。不过，市中心豪宅对地铁依赖度很小了。

而在产品上，网传会有220㎡、400㎡和超大面积的800㎡，而且还会有建造独特的高层住宅”天墅“，妥妥的顶级豪宅配置面积。

具体信息可点击回看：黄浦豪宅天花板？士林华苑二期“空中别墅”800㎡户型爆出！

6、露香园二期的设计方案其实早在去年就已经公示了，不仅有高层、联排别墅还有大量商业，而就目前爆出的规划来看，露香园二期的可售住宅部分为A、B、C、D四个大地块。

A、B地块都是大面积高层，C1、C2地块几十套纯联排和独栋，D1地块是小高层、联排与独栋。

本次二期产品大概率还是延续老上海格调的石库门+现代代摩登风格，格调依旧非常高，相信价格也将会超越一期21万元/㎡的均价（大概率是要涨的），预计套均总价接近亿元！

具体信息可点击回看：真正的豪宅露香园二期真的要来了！设计方案公示+现场实拍

7、凯迪迪美逊位于黄浦的世博滨江段，算是个老“捂盘侠”了，到今年拿地已经12年左右，封顶已经至少6年以上，入市就是现房状态。

该上海豪宅整个小区非常小，只有3栋楼仅197套房源，虽然离黄浦江近，但前排的商业楼其实也遮挡了大部分的江景，但好在位置是真的好，积分也不会低。

8、五坊园四期原地块大约是在2019年底正式开启征收，完成征收拆迁后在去年公示了各种规划细节，目前已经开工在建。

该上海新房在前段时间网上也流传出了户型图过程稿，主推建面约110-220㎡高层，其中还有别墅房源！有望今年入市！

9、嘉里金陵东路项目最早在2021年就已经确定由嘉里建设开发，根据公开资料显示，金陵路共分为10块土地，为商住办混合：

其中，金陵东路地块是这17块地的首幅出让土地，整体开发涉及10幅地块，坐拥地铁10/14号线换乘站，紧邻外滩、南京路、豫园，是上海仅次于外滩、南京路的市中心的市中心，将成为上海新的城市名片。

10、中海建国东路项目也叫中海新天地项目，就在中海建国里的隔壁，虽然中海将自己原有的67-71街坊5个地块中的67、68、71转让给了黄浦国资委旗下的永业集团，但69/70依旧是中海自己开发。

其中70街坊设计方案已公示，将建设两栋44层150米超高层住宅，一栋30层约102米高层住宅，以及2-3层的商业及联排独栋别墅，预计今年上半年就能入市。

总的来说，黄浦这些豪宅大多也都是动迁的好位置，随随便便拿出来一个都是天花板级别的，而且可以确定，这些豪宅一定不会在同一批次入市，所以如果预算充足且拥有高分，那一个一个去认购也未尝不可。

静安

虽然现在大多年轻人买房不太讲究老静安和新静安，而且新静安也发展的不错，但有部分老上海依然还是对老静安情有独钟。

老静安今年预计仅有静投73地块。

静投73地块就位于去年入市的鸿印里隔壁，整个地块分为南北两块，中间被南草坪花园隔开，是老静安为数不多的纯住宅地块。

这两侧地块的产品也是完全分开的，北地块是5幢高层，是约92-318㎡1-4房，均价可以参照鸿印里的14.2万/㎡，南地块是联排别墅。

新静安有龙盛福新里、北万置业中兴社区和苏河湾中兴社区地块。

龙盛福新里的第一批次房源早在2021年就已经开盘，当时的均价是13.2万/㎡，剩余了24套约402~447㎡的大面积叠墅，预计今年入市。

之所以在前期就热度很高，也是因为该上海新房就在苏州河畔，有一线江景，而且设计都是天华、梁志天、贝尔高林这样的团队做的，不过这一期估计要6000万起步。

北万置业中兴社区和苏河湾中兴社区地块距离不远，都在内环内而且也都在中兴路站的地铁站周边，因为都是旧改地块，没有中小套型面积限制，未来可能会主打大面积改善。

虹口的豪宅不管是过去还是今年大多都分布在真正的北外滩片区，今年除了北外滩的海泰北外滩和弘安里，四川北路的上海祥生中心也是大面积的豪宅供应。

海泰北外滩在去年11月首次入市中之所以能成功出圈，除了北外滩的宏伟规划，项目自身的格调也非常值得一提，自带停机坪、坐拥”两江景观“······

而今年的上半年，海泰北外滩预计会再次加推，而且这次的面积会更大，加推约375-1500㎡，豪宅属性显露无疑。

弘安里是一个纯别墅项目，地块又不大，所以总的房源套数仅有100余套上海豪宅，几个月之前天华和天象两家公司分别提供了设计方案，看上去也都是200㎡以上的联排别墅，预计二季度会有新消息。

上海祥生中心也就是以前大家说的蝶恋花，其实位置也非常好，坐拥三轨交，北侧就是瑞虹新城，如果不是开发商问题，应该早就入市了。

杨浦

杨浦虽然项目多，但是大多是改善型产品，3000万以上的比较少，预测今年能入市的有合生缦云和瑞安汾州里项目。

合生缦云预计最近一两个批次就能入市，而联动价21万/㎡的瑞安汾州里项目拿地时间不久，估计瑞安要好好考虑一下怎么开发了。

徐汇、浦东

徐汇和浦东的几个豪宅之前就已经非常有名，徐汇的云锦东方三期、香港置地启元、百汇园三期、浦东的滨江凯旋门、保利天峯基本都能看到准现房的状态，今年随时会入市。

浦东前滩南的绿城百合园属于板块拓荒的先行者，格调也相当高。

长宁

长宁除了上海城投新泾镇新地块，剩下宁国府邸、上海花园广场南区、华山夏都苑二期、长宁壹公馆都是捂盘侠，其实捂盘的原因无非有3点：

1、开发商不缺钱，长宁这种地段的地或者房市值都很高，而且一直处于升值的状态；

2、新房限价，上海新房豪宅其实一直是有上限的，比如去年的上限就是14.5万/㎡，但这几个项目不可能也不能按照这个价格出售，所以只能等；

3、这部分项目的开发商都不是典型的高周转类型的房企或者主业就不是房地产，资金周转、回笼资金都不需要卖房，索性放着或者租出去，细水长流，不亏就行。

闵行

而闵行其实是非传统的豪宅区域，珠江铂世古北里和上海桃花源都属于板块比较特立独行的豪宅，单价高，面积也大，本区域购房客群匹配度低，但在品质方面确实是没得说。

总的来说。

和过去的2022年相比，2023年确实是豪宅大年。

而在积分方面，有倒挂就一定会有超高积分再次出现，但频率相较前两年一定会下降不少。

而对于预算充足的朋友来说，今年买房就一个”稳“，反正量那么大，慢慢试呗。