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睿见锐评｜办公楼产业园持续升温，一文看懂投管逻辑

发布时间： 2022-09-13   点击次数： 219次   来源：仲量联行JLL   作者：豪宅网

在过去两年的商业地产市场中，办公楼产业园区的投资额大幅增长，已成为中国最火热的物业类型之一。

仲量联行近期调研结果显示●●

70%的投资人展现了对北上广深及其周边城市群办公楼产业园物业的极大兴趣。自2019年起，全国的办公楼产业园区由于新兴产业的发展，信息技术、先进制造以及生命科学产业带动了对办公楼产业园的大量需求，据统计，2021年全年仅北京的办公楼产业园租赁市场的净吸纳量就已超过94万平方米。

为了更好地探索办公楼产业园区的投资机遇和发展前景，我们邀请了近年在中国大陆商业地产市场上最为活跃的投资机构进行问卷调研，其中超过一半的投资机构规模在200亿元或以上。内资调研对象中保险公司占比最高，占内资受访人总数的60%；外资调研对象中近85%为房地产基金公司。

区位价值、政策支持以及运营能力是决定办公楼产业园区投资、产业引导和园区运营是否成功的核心要素。因此，我们将从这三个方面简述当下其所反映的市场主要关注点，也希望通过此文助力市场参与方更加了解办公楼产业园区投资态势，更快地判断与把握投资机会。

以下为太长不看版

01.办公楼产业园区物业正从另类投资标的转向主流投资标的;

02.2021年全年，北京办公楼产业园区投资额同比上涨超过75%，上海同比上涨近60%；

03.城市能级是办公楼产业园区投资大前提。因顶层产业资源集中，一线或强二线城市成为目前办公楼产业园投资的主要目的地；

04.产业逻辑大于商业逻辑。区域产业环境及定位规划支撑产业的集聚效应；

05.政策支持决定办公楼产业园区项目本身的成功与否。政府直接对企业进行减税或提供补贴等财政支持是投资人最为关心的议题；

06.在同级别区位及相似政策环境下，运营能力决定办公楼产业园区成败。

城市能级：超七成投资人仅关注一线城市及其周边的办公楼产业园物业

由于一线或强二线城市的战略地位及拥有稀缺的要素市场，多数行业的顶层产业资源都集中在这些城市，为其办公楼产业园区市场在模式、产品方面的迭代升级提供了良好环境，因此办公楼产业园投资基本集中于这些城市。

首批办公楼产业园REITs项目（如下图）为当下全国领先的办公楼产业园区，均位于一线或强二线城市，这些城市拥有良好的产业布局及产业基础。同时，项目地理位置优越，毗邻多个核心项目及主导产业群，能够带来有效的产业聚集效应。因此他们具备出租率稳定、租金稳健的基本面，能够为投资者提供持续的未来收益。

同时，资产证券化正在成为未来办公楼产业园区盘活存量资产，实现资金良性退出的重要途径，也将促进新兴的办公楼产业园区市场快速发展。从国家发改委对可开展基础设施REITs项目所处位置的评定标准来看，只要具有成熟的发展战略、定位、及布局等资源禀赋，这样的项目就具备发展REITs的产业优势及区位优势。

自由贸易试验区：

实施特定税收和海关监管政策的自由贸易园区。我国共有21家自由贸易试验区。

国家级新区：

由国务院批准设立，承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合z功能区。我国目前共设立了19个国家级新区。

国家级与省级开发区：

我国共有2543个开发区，其中国家级开发区552个（经济技术开发区219个、高新技术产业开发区156个、海关特殊监管区域135个、边境/境经济合作区19个、其他类型开发区23个），省级开发区1991个。

战略性新兴产业集群：

国家战略性新兴产业集群主要覆盖新一代信息技术、高端装备、新材料、生物医药和节能环保等领域。

办公楼产业园的区位价值大于物业本身的商业运营逻辑，几乎所有的受访者都表示在投资办公楼产业园物业时会优先考虑其区位价值，而其中近60%的受访者表示看重区位价值中区域整体规划这一因素，即所在区域的产业环境及规模化集聚效应，远高于对基础设施及交通便利性的关注程度（24%）。同时，从投资人角度，国家政策重点发展行业所在的地区具备更高的区位价值，比如高科技行业聚集的北京中关村、上海张江，生命科学行业聚集的北京亦庄等区域。区位价值会反映在收入及出租率等关键数据上，直接影响投资人的决策。

政策支持：减税、补贴等直接财政支持对投资人最具吸引力

办公楼产业园区的发展十分依赖于政府支持所形成的外生驱动，包括在土地利用、财政补贴、招商体系、服务平台等多维度形成切实有效的政策体系，有助于园区快速成熟。从我们的调查结果来看，办公楼产业园区板块中最受关注的政策支持毋庸置疑的是政府提供直接财政支持。

此次对办公楼产业园区投资人调研结果显示●●

88%的投资人最为关注政府直接对企业进行减税或提供补贴等财政支持，其次受关注的是政府在产业引导措施上的落实，引导、参与合作投资。（如图3）

1.财政支持的主要目的是形成宽松的投资环境，吸引企业与资金流入。

全国各地的财政支持主要包括税收优惠、房租补贴、入驻奖励、无偿拨款以及贴息贷款等。同时也有财政安排专项资金给予支持。例如，在北京部分科技园区，高新技术企业可享受政府技术创新资金、风险投资公司和担保资金的支持。

2.产业引导的主要目的是形成完善的生态圈，促进产业链不同环节不同规模的企业良性互动，共生共赢。

而生态圈的搭建需要前期有明确的建设规划及引入机制的搭建。以深圳为例，深圳今年发布了“20+8”产业政策，围绕以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业和8大未来产业，对深圳市先进制造业的发展布局提出清晰的定位，政策在产业引导措施及财政奖励上的明确，也吸引了大批关注大湾区办公楼产业园区市场的投资人将目光放向深圳的相关办公楼产业园。

3.招商运营的政策支持是为了更有效更健康的实现产业集聚。

通过发挥政府影响，在招商时序、企业筛选、投融资模式、定制化方案、服务平台等角度全面落实园区的发展目标。

运营能力：投资人吸引入驻企业达成产业协作，或为最优模式

运营能力是考验一个项目能否成功的最后一道红线，也是投资人或运营主体通过主动提升形成影响的核心要素。举例而言，作为北京办公楼产业园区市场中发展最好的区域之一，上地区域拥有强产业基础和政策优势，超过70%的项目空置率长期低于5%，然而仍有5个项目空置率超过了20%。这也证明，在中国产业发展最好、政策扶持力度最大的区域之一，除短期波动影响外，部分项目因运营能力较弱等原因，尚未能完全捕获市场机遇。区位价值和政策支持虽然是影响办公楼产业园区项目资产表现的核心因素，但具有一定的先天性和长期性，以及容易收到外部环境的干扰。而建立合理的办公楼产业园区运营、盈利模式等是在微观层面可以提升项目资产表现的有效途径。

本次调研中●●

41%的受访人表示办公楼产业园物业的运营能力也是投资考量重点之一，投资者倾向于直接参与投资运营模式与土地运营模式，但对于产业和服务运营的关注度也逐渐走高。

运营能力一方面体现在初期产业定位及后期把控。全国各个城市的产业基础和结构不同，当地实际引导、重点发展的产业也不同。办公楼产业园区项目的运营前期定位方案中，需结合当地产业布局和自身条件，设置某一或多个细分产业定位，规划主要租户结构，以最终形成区域化产业聚集效应。

另一方面，办公楼产业园区为产业提供针对性服务的能力和价值逐渐凸显。在办公楼产业园区规模渐大、越来越多玩家进入该市场以后，园区的长期运营能力成了关键。近年，园区的运营已不再是提供制式服务可以满足的，而是要能为园区产业提供针对性的服务。以产业为圆心，园区围绕其提供增值服务。例如，生命科学办公楼产业园区为医疗企业协调沟通药物认证、提供中试平台、共享实验室及设备等。依据园区产业的发展路径和痛点，搭建自身的服务体系，才能针对性的满足入驻企业的发展需求，使园区能够塑造出自身的运营优势及核心竞争力。

结语

在过去1至2年间，科技、电商以及生命科学行业的高速发展，大幅刺激了办公楼产业园的市场需求，生命科学办公楼产业园甚至至今仍为全国商业地产市场上最火的议题之一。受益于国家层面经济转型和发展新兴产业的战略规划，当前办公楼产业园区市场热度仍在不断上升。

从我们此次调研结果来看，投资人对中国办公楼产业园区市场仍保持热情，我们也认为这将助推办公楼产业园区开启走向主流投资物业类型的道路。REITs的发展将引导更明确有效的未来退出路径，办公楼产业园区市场将吸引更多社会资本的投入，迎来进一步发展升级。