当前位置：主页 > 新闻资讯 > 约120万㎡！2批次宅地倒挂榜单出炉！
发布时间： 2023-05-14 点击次数： 204次 来源：地产热点观察 作者：花旗集团大厦官网小编整理
5月10日上海官宣了今年的二批次涉宅用地，共计25幅，合计约120万方。
涉及到普陀区、杨浦区、闵行区、浦东新区、宝山区、青浦区、嘉定区、松江区、奉贤区、临港新城10个地区，将最晚于2023年8月前组织出让公告。
25块地分布情况如下：
我们将所有25宗地块位置找到，并结合周边二手房行情价进行大致的倒挂测算。
文章很长，想看25块地倒挂结果的可以直接拉到最后看总表。
一丶杨浦1宗
1丶杨浦平凉地块预计倒挂率约75-85折左右
地块是由两个小地块组成的（71 街坊01D4-06、75 街坊 01D2-03地块）
71 街坊地块建筑面积约7168㎡，容积率3.0，住宅套数204套，套均面积约105㎡，
75 街坊地块建筑面积约3646㎡，容积率2.5，住宅套数89套，套均面积约102㎡，
地块地段优质，紧邻杨浦著名的齐齐哈尔第一小学，靠近12/18号线江浦公园站，周边江浦公园片区目前已经进行了大片的城市更新。
参考北部海玥天汇等新盘的售价，预计联动价：11.5万/㎡。
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在14-15W+，
因此，倒挂率约75-85折左右。
二丶普陀1宗
1丶普陀桃浦地块预计倒挂率约8-85折左右
地块是由三个小地块组成的（049-01、050-01、051-01 地块） ，容积率2.5。
地块商业占11%、住宅占89%。
050-01地块限高50米，规划有268套住宅，需配置一处1819㎡的菜市场，
049-01地块限高50米（特别高度控制区域外可达80米），规划有213套住宅，
051-01地块限高50米，规划有159套住宅。
地块处于桃浦智创城超级规划中，
未来将打造100万㎡中央公园+285万㎡商办科创+110万㎡住宅，其中科研设计用地约76万㎡！
并且围绕着气势恢宏的中央绿地，未来还有超大体量宅地待开发，
中央公园般的生态绿地，连绵不断的高规格商办科研用地，体量恢弘的待开发宅地……未来桃浦将”不容小觑“。
参考此前开盘的宝华紫薇花园的预售价，预计联动价在8.3W，
附近有附加值的品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）11W+,所以综合考量预计后预计地块未来的市场价会在9.5-10.5左右。
因此，倒挂率约8-85折左右，桃浦的供应一直在持续！
三丶浦东4宗
1丶浦东曹路2地块预计倒挂率约85-9折左右
曹路的2宗地块紧挨着，位于在建的崇明线凌空北路站东南部区域：
周边目前多为农庄及动迁安置，还有大片空地，未来崇明线开通后片区内交通将有所改善。
1）12-01地块
占地面积：13587㎡，容积率：2.0，计容面积：27174㎡，住宅套数288套，套均面积约94㎡，
2）15-01地块
占地面积：23556㎡，容积率：2.0，计容面积：47112㎡，住宅套数496套，套均面积约95㎡
区域新房售价：5.39-6万/㎡。
其中顾唐路站品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在7W+。考虑到此次地块周边配套较弱，且周边多为动迁房，所以预估市场价约6-6.5W。
假设地块联动价约5.5W，倒挂率约85-9折左右。
2丶浦东川沙地块预计倒挂率约8-85折左右
川沙地块临近川沙百联及川沙站
地块占地面积：3.86万㎡，容积率2，计容面积：7.72万㎡，假设套均面积：100㎡，预计套数：772套.
参考锦绣云澜的联动价，预计联动价在6.4W，
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在7.5-8W左右，
因此，倒挂率约8-85折左右，川沙的供应一直在持续！
3丶浦东惠南地块预计倒挂率约85-95折左右
惠南地块临近上海野生动物园，紧邻艺泰安邦花园。
地块占地面积：15210㎡，容积率1.2，计容面积：18252㎡，假设套均面积：100㎡，预计套数：182套。
参考之前海玥宣邸的售价，预计联动价在3.3W左右，
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在3.5-4W左右，
因此，倒挂率约85-95折左右，该片区难得有一块地块！
四丶闵行3宗
1丶闵行华漕地块预计倒挂率约7-8折左右
华漕本次的宅地由两块地构成（16-05、17-04地块）
占地面积：60093.4㎡，容积率：2.5，计容面积：150223.5㎡，中小套比例60%，限高90m，住宅套数16-05：863套，17-04：639套。
周边未来的发展潜力极大，未来的前湾公园、超高层地标就周边，还有规划教育用地，以及规划多幅商办地块，比如Costco（已建成）丶印象城MCGAD等，未来地段价值非常具有想象空间。
参考之前大华紫樾府的售价，预计联动价在6.6W左右，
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在8-9W左右，
因此，倒挂率约7-8折左右
2丶闵行梅陇地块预计倒挂率约75-85折左右
梅陇本次的宅地，属于67万方机场联络线华泾站上盖范围内。
占地面积：51631㎡，容积率：2.5，计容面积：129077.5㎡，限高80m，住宅套数1048套，套均面积约123㎡。
除此之外，地块附近还拥有多个超级规划，比如东北侧的约81万㎡“华之门”超级规划，是未来徐汇外环附近最具爆发潜质的板块。
参考万科中铁建地块的联动价，预计联动价在7.5W左右，
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在9-10W左右，
因此，倒挂率约75-85折左右
3丶闵行浦江地块预计倒挂率约75-85折左右
浦江本次的宅地是由两块组成的（44-01、45-01地块）
44-01地块：占地面积：46383.7㎡，容积率：2.0，计容面积：92767.4㎡，假设套均面积：100㎡，预计套数：927套。
45-01地块：占地面积：48745.9㎡，容积率：2.0，计容面积：97491.8㎡，假设套均面积：100㎡，预计套数：975套。
两地块虽然在浦江镇的最南端，周边配套完善，只是动迁房较多，对未来房价有一定的影响。
参考北部三兄弟的售价，预计联动价在4.1W左右。
目前“三兄弟”挂牌价在5.5W以上，至今没有成交，预计成交价会在在5-5.5W左右，
因此，倒挂率约75-85折左右。
五丶宝山2宗
1丶宝山大场地块预计倒挂率约85-9折左右
大场本次有1块宅地（35-03地块）地块离丰翔路站约1.4km。
地块西南方向有大量待落地规划，未来配套将逐渐完善
参考保利大场地块的联动价，预计联动价在6.3W左右，
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在7-7.5W左右，
因此，倒挂率约85-9折左右
2丶宝山淞宝地块预计倒挂率约8-9折左右
淞宝本次的宅地由两块地构成（04-02、03-02地块）：
03-02地块：占地面积：14412㎡，容积率2.5，建筑面积：36030㎡，建筑高度不大于50米，住宅套数343套，套均面积约105㎡。
04-02地块：办公+科研用地，占地面积：26359㎡㎡，容积率：4.0，限高：120米
（与不锈钢板块200米呼应），建筑面积：105436㎡，其中办公：52718㎡，科研52718㎡。
地块所在的特钢板块区域定位为集科创研发智力、生态文化魅力、公共服务活力于一体的集约复合、高效便捷、多元融合的先行先试示范区，主打“吴淞智造、工业大脑”的产业总体目标
住宅地块步行至宝山宝杨宝龙广场约450米
整体板块位于不锈钢板块的北面，外环外，贴近外环
参考宝莲玖邑及上海长滩，预计联动价在：6W左右。
附近没有什么品质商品房，东部次新房房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在7.5-8W+。考虑到两边城市界面差异及教育资源差异，预估地块市场价约6.5-7.5W。
因此，倒挂率约8-9折左右。
六丶嘉定3宗
1丶嘉定南翔地块预计倒挂率约85-95折左右
南翔本次的宅地由两块地构成（13-02、16-01地块）
紧邻南翔印象城和11号线陈翔公路地铁站，周边配套较为完善。
占地面积：61152㎡，容积率2.3/2.4，建筑面积：143291.25㎡，限高80m。住宅套数13-02：564套，16-01：768套，套均面积约100㎡。
区域非地铁新房售价：5.9万/㎡左右，此次地块紧邻地铁站和印象城，网传联动价在6.58W。
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在7-7.5W左右，
因此，倒挂率约85-95折左右
2丶嘉定新城地块预计倒挂率约85-95折左右
此次嘉定新城地块位于海上荟南侧，
地块占地面积：2.64万㎡，容积率2.5，计容面积：6.6万㎡，假设套均面积：100㎡，预计套数：660套。
参考此前开盘的璀璨湖畔的预售价，预计联动价在4.98W左右。
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在5-6W左右。
因此，倒挂率约85-95折左右。
3丶嘉定菊园地块预计倒挂率约8-9折左右
菊园本次的宅地位于嘉定北地铁站北侧（24-02地块）
24-02地块占地面积：25167.1㎡，容积率2.5，建筑面积：62917.75㎡，限高80m。住宅套数629套，套均面积约100㎡。
参考金地菊园地块的联动价，预计联动价在4.5W左右。
附近没有什么品质商品房，参考周边板块房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在5-5.5W左右，
因此，倒挂率约8-9折左右
七丶松江4宗
1丶松江永丰地块预计无倒挂
永丰街道本次的宅地由两块地构成（02-16、02-18地块）：
02-16地块：占地面积：28292㎡，容积率1.6，建筑高度不大于40米，住宅套数422套，
02-18地块：占地面积：16868㎡，容积率1.6，建筑高度不大于40米，住宅套数251套，
地块周边已经发展完善，待开发地块也不多了，但好在配套齐全。
参考此前松江新城开发永丰街道地块的联动价，预计联动价在4.9W左右。
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在4.5-5W左右，
因此，该地块基本无倒挂
2丶松江洞泾地块预计倒挂率约85-95折左右
洞泾本次的宅地由三块地构成（04-04、05-01、05-05地块）：
04-04地块：占地面积：44871㎡，容积率2.1，建筑高度不大于60米，住宅套数942套；
05-01地块：占地面积：52003.6㎡，容积率2.1，建筑高度不大于60米，住宅套数1055套；
05-05地块：占地面积：36806.1㎡，容积率2.1，建筑高度不大于60米，住宅套数735套。
地块周边目前以空地农田为主，待开发空间还是比较大的。
参考松江新城EBD的新房售价，预计联动价在5.3W左右。
附近没有什么品质商品房，参考周边板块房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在5.5-6.5W左右，
因此，倒挂率约85-95折左右
3丶松江新桥地块预计倒挂率约9-95折左右
新桥本次有1块宅地（12-13地块）
该地块位于香港兴业、中建大椿项目南侧，目前地块周边多为低密别墅区。
参考周边两个地块联动价，预计联动价在5.06W左右。
地块容积率仅约1.2，可能打造洋房+联排，或者是叠加+联排的配置。
假设它有洋房产品，预计售价会在4-4.5W。
附近品质商品房较少，少量洋房经房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在4.5-5W左右。
因此，倒挂率约9-95折左右。
八丶青浦3宗
1丶徐泾两块地倒挂约7-8折/85-9折
徐泾本次有两块宅地（18-01地块、36-01地块）
18-01地块占地面积：16111.1㎡，容积率2，建筑面积：33222.2㎡，建筑高度不大于50米，住宅建筑高度不小于24米，住宅套数293套，套均面积约113㎡。
36-01地块占地面积：35225.2㎡，容积率2.2，建筑面积：77495.44㎡，建筑高度不大于60米，住宅建筑高度不小于24米，住宅套数685套，套均面积约113㎡.
地块1参考此前华发西虹桥地块的联动价，预计联动价在6.4W左右，
地块2参考此前招商虹桥公馆3期的预售价，预计联动价在6.4W左右，
附近品质商品房，房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）地块1普遍在8-9W左右，地块2普遍在7-7.5W左右，
因此，地块1倒挂率约7-8折左右，地块2倒挂率约85-9折左右
2丶青浦重固地块预计倒挂率约9-95折左右
重固本次有1块宅地（37-01地块）
占地面积：25513.7㎡，容积率2，建筑面积：51027.4㎡，建筑高度不大于50米，住宅建筑高度不小于24米，住宅套数510套，套均面积约100㎡。
地块目前周边多以厂房农田为主，未来还将有轨交示范区线穿过该片区，未来规划落地后将成为片区内的品质居住社区。
参考大名城洞泾地块联动价及新长宁水韵名邸预售价等，预计联动价在3.48W左右，
附近品质商品房较少，参考周边板块房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在3.5-4W左右，
因此，倒挂率约9-95折左右
九丶奉贤3宗
1丶奉贤新城08单元地块预计无倒挂
奉贤新城08单元07-01地块：该地块位于奉贤新城公司项目南侧，紧贴上海之鱼，生态环境绝佳。
占地面积：87447㎡，容积率1.2，建筑面积：104936.4㎡，建筑高度不大于24米（局部40米），住宅套数840套，套均面积约125㎡。
参考奉贤新城公司项目联动价，预计联动价在5.3W左右，
附近品质商品房较少，参考周边板块房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在5-5.5W左右，
因此，几乎无倒挂！
2丶奉贤新城16单元2地块预计无倒挂
奉贤新城16单元17-03地块：该地块位于中建海樾境府北侧，周边多为工厂及空地，该片区目前在售待售项目较多。
占地面积：19930㎡，容积率1.8，建筑面积：35874㎡，建筑高度不大于60米。
奉贤新城16单元05A-02地块：该地块位于17-03地块北侧，周边多为工厂及空地，该片区目前在售待售项目较多。
占地面积：4.52万㎡，容积率3.5，建筑面积：15.82万㎡。
参考奉发项目联动价，预计联动价在4.3W左右。
附近品质商品房较少，参考周边板块房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）普遍在4.3-4.5W左右，
因此，几乎无倒挂！
十丶临港2宗
1丶临港2地块预计倒挂率约9-95折左右 / 无倒挂
临港地块1：该地块由B05-01、C07-01地块组成，其中B05-01为商业用地、办公楼，C07-01为普通商品房
地块位于两港快线临港开发区站附近，周边商办项目环绕，配套丰富。
占地面积：17.84万方㎡，容积率3.3-3.7。
临港地块2：即C04-01地块，地块靠近大片绿地，生态环境绝佳。
占地面积：2.37万方㎡，容积率2.5。
地块参考星璟原等售价，预计联动价在3.3W左右。
附近暂无次新房，参考周边板块房龄系数还原后的房价（假设房龄为2020的理论价格）由于地块1配套富足对应市场价在3.3-3.7W左右，地块2对应市场价在3.3-3.5W左右，
因此，地块1倒挂率约9-95折左右，地块2几乎无倒挂！
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