当前位置：主页 > 新闻资讯 > 北外滩，到底何时才能建成？！
发布时间： 2023-03-01 点击次数： 2703次 来源：花旗集团大厦网站小编 作者：楼典
朋友魔都城市之眼的雄文，基本完整解读了北外滩未来所有计划出让的土地，恰逢这几天虹口在香港招商。历经三年艰难的疫情之后，希望北外滩今年能够取得比较好的招商成绩，不负全上海人民的期待。
而北外滩作为上海内环内区域唯一可以成片开发，深度开发的区域，自其新一轮规划正式出炉后，也备受市场广泛关注，对于北外滩的各类话题也是络绎不绝，从小在北外滩长大的花旗集团大厦网站小编平时也经常和周边朋友讨论北外滩的规划和发展，而争论最多的就是北外滩建成到底还需要多久？
按照虹口区的说法是"三年出形象、五年塑功能、十年基本建成"，当然梦想很美好,现实很骨感，北外滩的建设还是需要脚踏实地，一步一个脚印！至于10年？还是20年？其实这个答案真的很难回答，相信也没人回答的出，但是从土地的角度或许可以寻找到一点答案，从这个角度看看北外滩整体完成建设的话，还有多少规划地块需要出让？
自上海市人民政府2020年6月28日正式批复《北外滩地区控制性详细规划》以来，北外滩地区共有hk199、hk200、hk361等12个街坊调整过详细规划，涉及虹口港历史片区、提篮桥历史风貌区及北外滩核心区。
那么结合最早2020年的北外滩公示版和之后历次局部街坊规划调整，花旗集团大厦网站小编也重新也绘制了一份关于北外滩地区最新的规划方案，同时根据这份最新的规划图来梳理一下北外滩到底有多少地块尚未正式出让？
上图是目前北外滩地区尚未正式出让的地块分布图，一共涉及41个街坊，而这次计算北外滩尚未出让地块体量前，花旗集团大厦网站小编需要针对选取标准做个说明：
1、地块指标中规划动态是“规划”，"在待建"不计入其内；
2、只针对用地性质为C2(商业)、C8(办公)、Rr1(一类住宅)、Rr2(二类住宅)、Rr3(三类住宅)这五大类用地性质计算；
3、2023年前已经出让的地块也不计入计算；
4、地块建筑面积均为地上建筑面积；
根据上述条件进行梳理的话，目前整个北外滩地区有60幅地块待出让，各类地块可开发总体量为189.06万，其中住宅部分建筑面积为46.57万方，商业部分建筑面积为32万方，而办公部分建筑面积110.48万方。
接下来我们就针对住宅、商业、办公这三大类性质进行一一梳理，看看它们具体的分布到底在哪里？体量又是多少？
01.住宅地块
目前北外滩尚未正式出让的含有住宅性质的地块一共是28幅，地上总建筑面积为46.73万方，如果剔除保民新村的话，则一共是26幅含住地块，地上总建筑面积为39.07万方。
在这26幅地块中，有20幅地块是带有Rr1(一类住宅)用地性质的，其中Rr1(一类住宅)性质纯住宅地块就有14幅，而另外6幅中则混合商业或文化功能属性。
而北外滩除了带有Rr1(一类住宅)性质地块外，还有6幅地块为带有Rr2、Rr3性质(二类、三类住宅)的，但大多在地块内混合了社区设施、商办、文化等功能属性。
从地块分布来看，主要集中在北外滩东侧的提篮桥历史风貌区，在该区域内有17幅含住地块，共计地上建筑面积为26.89万方；而核心区内只有一幅含住地块，为116街坊内的hk315-08地块，该地块中有35%的住宅比例，住宅部分地上建筑面积为4.86万方；其余地块基本都分布在虹口港历史片区。
对于北外滩地区带有住宅性质的待出让地块来说，其最大的特征就是历史风貌保护街坊特别多，特别是东侧的提篮桥历史风貌区内未来将涌现出大量的风貌类别墅，按照目前上海对于该类地块出让程序的话，基本走的都是历史风貌保护街坊公开遴选的方式。当然如果地块之前有统筹主体的话，也有可能会通过协议方式进行出让，由统筹主体负责后续开发或者招商，例如116街坊。
总之，按照26幅含住地块分布来说，每一幅位置都很好，至于何时会出让也要根据虹口区每年出让计划来明确具体的出让时间，有兴趣的小伙伴们也可以留意官方的相关信息。按照花旗集团大厦网站小编估计，如果真要出让的话，很可能从提篮桥历史风貌区唐山路以北的几个地块开始吧！
相信很多小伙伴也会关心未来北外滩住宅的价格，花旗集团大厦网站小编也根据近年来上海各区对于历史风貌保护街坊定价和周边高层项目房地联动价，对未来北外滩地区住宅的价格做一下预测，其中高层差不多在13万左右，而风貌类别墅大约在23万左右。
02.办公地块
目前北外滩地区一共有16幅待有办公性质的地块尚未出让，地上开发体量为110.48万方，占到了整个北外滩地区尚未出让地块总体量的58%左右。
其中有8幅地块约98.48万方的办公体量是集中在北外滩核心区内，主要包括67街坊、68街坊、93街坊、103街坊、104街坊、106街坊，而这6个地块的办公部分建筑面积总共有93.33万方，基本占到北外滩待出让体量的近一半。
而从整个办公地块分布来看，不仅有黄浦江两岸风光尽收眼底的甲级写字楼，还有风貌保护区中的历史建筑，可以满足企业不同需求。
03.商业部分
北外滩地区目前待出让含有商业性质的地块约39幅，虽然地块幅数看起来很多，但是地上建筑体量只有32万方左右，其中近一半的商业体量也是集中在北外滩核心区内，在核心区内目前待出让地块中商业部分体量大约在15.31万方左右，而且核心区内地块是以商务功能为主，所以在地块中的商业部分比例基本都控制在10%左右。
而根据最新公布的《新一轮上海商业空间布局专项规则》提出的将在全市构建的 “4+X+2”的商业空间体系中，虹口北外滩和四川北路被列为市级商业中心。
其中北外滩商业中心将和南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路、淮海中路、豫园商城作为东片区国际级消费集聚区，以“一江一河”交汇处的“黄金三角”功能区为核心，联动周边文化、旅游、体育、休闲、金融、健康养老等各类高等级消费空间。
区域将聚焦 “一江一河”交汇处滨水资源优势，坚持水岸联动、港城联动、商旅文会联动，沿江、沿河形成“中部高端商业商务核心区、西部河口潮生活时尚区、东部提篮桥历史文化体验区”三大特色功能区段。
东部依托犹太难民纪念馆、下海庙、提篮桥监狱改造工程等，结合小尺度开放式街区空间微更新，打造历史文脉商业休闲小街，探索发展保税钻石加工、艺术品交易和展示等新型商业业态，导入微型商业博物馆、艺术体验馆、咖啡轻食餐厅、文创IP小店，开发“海派文化发现之旅”都市精品微游线路，打造特色体验商业与历史文化资源联动发展特色，集历史文化打卡、主题文创展销、休闲娱乐体验等功能于一体，展现独特魅力的海派新地标。
中部围绕北外滩来福士、白玉兰广场、上实中心、国航中心、上港邮轮城、国客中心以及59街坊等规划待建的十余栋超高层写字楼、漫行步道和公共活动空间等，形成高端综合性商业区。
沿东长治路打造商业主动线，通过项目错位联动发展，形成集聚发展效应，重点引入国际顶尖品牌资源、米其林特色餐厅，形成高星级酒店集群，建设国际著名品牌旗舰店集聚区，布局顶级文化体验项目，配套完善国际化会议会务等服务功能。
同时，利用中央公园以及慢行交通体系，打造公共空间节点，优化重点项目地下连通，优化人流动线和商业氛围，打造汇集顶级配套服务的世界级会客厅。
西部依托北苏州路滨河空间贯通提升工程，规划建设步行街区，整合中美信托金融大厦、苏宁宝丽嘉酒店、星荟中心等项目资源，以及滨河公共空间、上海邮政博物馆等周边生态、文化资源，加快推动山寿里、马厂路项目的开发建设，发展品牌概念店、买手店、潮牌工作室、设计师品牌店、文创艺术工作室、生活方式集合店、主题餐厅、音乐酒吧以及国潮消费等新业态，引入时尚发布会、设计师品牌秀、主题艺术展、创意集市、深夜食堂等，丰富周末及夜间文化节庆活动，打造既有海派文化底蕴，又有时尚现代体验的顶级潮流时尚中心。
04.核心区
目前北外滩核心区内共计8个街坊内的9幅地块尚未出让，地上总建筑体量为118.34万方，其中住宅4.86万方，办公98.18万方、商业15.31万方，未来这些地块招商和出让均是北外滩重中之重，相信这次虹口代表团去香港招商应该也是会重点推介这些地块，按照虹口提出的北外滩地区"三年出形象、五年塑功能、十年基本建成"的目标，这些地块对于北外滩是否可以"十年基本建成"将起到决定性作用的。
我们再看一下核心区内各个重点地块的基本信息：
67街坊：hk285-01地块，东至新建路，南至东长治路，西至商丘路，北至唐山路，规划为商办用地，宗地面积12197平方米，容积率19.1，地上计容面积为232963平方米，混合用地比例为C8<=90%:C2>=10%，其中商业部分计容面积23296平方米，办公部分计容面积为209666平方米，地块限高250米。
68街坊：出让涉及hk293-02、hk293-05地块，东至高阳路，南至东长治路，西至和泰玫瑰园，北至唐山路，其中hk293-02地块为商办地块，宗地面积为5743平方米，容积率为14.8，地上建筑面积为84996平方米，混合用地比例为C8<=90%:C2>=10%，其中商业地上建面8500平方米，办公部分地上建面76497平方米，地块限高200米。
而hk293-05地块为商业用地，宗地面积7884平方米，容积率为2.3，地上建面为18133平方米。
68街坊两个地块合计的话，占地面积为13627，地上建筑面积为103130平方米，其中商业计容26633平方米，办公计容76497平方米。
而花旗集团大厦网站小编预计，68街坊今年应该会正式拿出来，进入正式出让阶段。
93街坊：hk371-01地块，规划为商办用地，地块东至hk371-02地块，南至东长治路，西至公平路，北至昆山路，宗地面积15525平方米，容积率11.5，地上计容面积为178538平方米，混合用地比例为C8<=90%:C2>=10%，其中商业部分计容面积17854平方米，办公部分计容面积为160684平方米，地块限高265米。
103和104街坊：这两个街坊也是核心区中所有待出让地块体量最大的商办地块，两个地块范围为东至公平路，南至唐山路，西至高阳路，北至东余杭路。
其中103街坊hk319-01地块，宗地面积为13395平方米，容积率为12，地上建筑面积为160740平方米，混合用地比例为C8<=90%:C2>=10%，其中商业地上建面16074平方米，办公地上建面144666平方米。地块限高为250米。
而104街坊hk320-01地块，宗地面积为32791平方米，容积率为9.7，地上建筑面积为318073平方米，混合用地比例为C8<=90%:C2>=10%，其中商业地上建面31807平方米，办公地上建面286265平方米。地块限高为380米。
103和104双子星地块合计总建筑面积为478813平方米，其中地上商业建面为47881平方米，办公建面为430931平方米。
106街坊：hk315-08地块为商住办综合用地，也是核心区内待出让地块中唯一一幅带有住宅性质的地块，该地块东至丹徒路，南至东余杭路，西至高阳路，北至周家嘴路，宗地面积22404平方米，容积率6.2，地上计容面积为138905平方米，混合用地比例为C8<=40%；Rr3<=35%；C2>=25%，其中商业部分计容面积34726平方米，办公部分计容面积为55562平方米，住宅部分计容面积48617平方米，地块限高220米。
根据核心区内包含北外滩来福士广场、白玉兰广场、92街坊金茂项目、89街坊友邦项目、78街坊国华人寿项目等已经投入使用或即将投入使用的项目在内，未来整个核心区内商办体量将达到271万方，其中办公部分212万方，商业部分约59万方左右，如果包含地下商业部分的话，那么整个核心区的商业建面要超过100万方。
个人觉得虹口提出的10年基本建成，应该指的是北外滩核心区整体建成，按照91街坊480米浦西第一高的出让要求从交地到竣工需要6年时间计算，目前北外滩核心区内剩余8个街坊内的9幅地块只要在2025年前后完成出让，那么按照91街坊480米浦西第一高楼工期计算，基本在2032年前后整个北外滩核心区将基本成型。
而北外滩整体完成建设时间，不仅要看核心区，更多的是看非核心区内的待出让地块，如果按照上海市区一个区域整体开发到建成，起码20年时间计算的话，预计北外滩全部建成的话，最快也要在2040年前后了。
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