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算清楚了！原来这些板块的上海新房倒挂最多！

发布时间： 2023-01-29   点击次数： 5486次   来源：上海楼市揭幕   作者：冬哥

目前上海楼市只能说是温热状态，二手房成交量萎缩，新房市场入围积分预期走低，在这个时候买房，即使是刚需，也希望有一个足够厚的“安全垫”。

对于新房来讲，这个安全垫就是倒挂，如果能买到高倒挂的新盘，未来可以稳稳兑现到账，这种幸福，刚需和投资都想拥有，所以大环境越是不好，大家越关心倒挂。

回顾2022年上海新盘的倒挂情况，较高的倒挂多出现在核心区域、热点板块的楼盘。

市内核心区域由于土地供应稀缺，周边配套成熟，二手房价居高不下，在此区域的新盘倒挂也十分明显。

豪宅网梳理了2022年新房倒挂率排行前十的楼盘，从表中的排行不难看出，倒挂最高的楼盘位于徐汇滨江、北外滩、前滩等板块。如果你有分且有资金，看完这篇文章，能帮你至少赚几百万！

接下来，我们看看未来徐汇滨江、北外滩、前滩还有哪些新房待入市：

徐汇滨江板块

徐汇滨江的发展布局，从2008年世博会就已经开始。

北起日晖港，南至关港，东临黄浦江，西至宛平南路-龙华港-龙吴路，紧邻徐家汇、龙华历史文化风貌区，与世博园区、后滩花园隔江相望，面积约达9.4平方公里，岸线长约11.4公里，是目前上海黄浦江两岸可成片开发面积最大的区域，区域开发总量达900万平方米，是上海2035总体规划确定的中央活动区核心承载段。

经历了14年的发展，现在徐汇滨江已建成 8.4 公里长景观大道、10万平方米的亲水平台以及50万方的滨江开放空间，目前的“西岸文化走廊” 已初具规模，沿江的龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆、油罐艺术公园、星美术馆、西岸梦中心等文化艺术空间串连成线，是年轻时尚的网红打卡地标。

依托稀缺的滨江岸线，界面快速更新的背后，徐汇滨江还在酝酿庞大的产业蓝图。

2020年2月，香港置地以310.5亿元的价格拿下徐汇滨江西岸金融港巨无霸地块。整个地块的办公体量约66万方，超过陆家嘴三件套之和；商业体量将近21万方，相当于iapm+ifc，地上+地下。

如此史诗级“大手笔”，将一举奠定徐汇滨江未来竞争的全新高度。

除了香港置地超级综合体，还有中金公司、申万宏源等Top金融机构、久事等重量级国企入驻西岸金融城；阿里、腾讯、小米、网易等顶尖互联网IT企业已入驻西岸传媒港。

由此，徐汇滨江在近10余年间也成为了上海新贵争相进驻之地。板块内新房一度供不应求，热度很高。

尚海湾豪庭、百汇园、保利西岸、海珀旭晖等豪宅都成为了整个徐汇的明星楼盘，成交价15、16万比较普遍，更高的还有20万单价。

反观新房13万出头，徐汇滨江也成为了沪上高倒挂的典型和热门打新之地。

未来徐汇滨江板块还有以下新盘：

百汇园三期

百汇园三期共4栋住宅，分两批入市，首批2栋289套房源已于2022年6月开盘，均价12.78万/㎡。

百汇园开盘的新房均价12.78万/平，而它的二手房，成交价最高接近19万/平，倒挂依旧很可观，所以该盘在2022年开盘时，入围分达到了94.96分，十足的高分盘！

此前三期推出的1、2幢楼栋已经售罄，而没买到的朋友无需遗憾，因为三期还剩3、4两幢楼总计220套房源等待入市。

其中3幢面积为约240、260、305㎡；4幢面积为约170、190㎡，两栋楼均为2梯2户设计。

百汇园楼盘还有最后3号、4号两栋房源尚未入市，位置如下：

目前，百汇园三期外立面已基本建成，是准现房状态。

楼盘距离7号线龙华中路直线距离850m，12号线龙华站直线距离680m，11号线龙华站直线距离770m，3轨交环绕，出行十分便捷。

百汇园位于徐汇滨江，距离江面直线约200米，北面靠近龙华港，江对面是世博。

徐汇滨江的人文艺术设施，和滨江休闲设施，该上海楼盘都能享受到。

除了丰富的艺术氛围，商业也有绿地缤纷城、正大乐城、保利·时光里等。

楼盘周边还有规划学校，以及在建商办等。

香港置地启元

2020年2月，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元拿下徐汇滨江西岸金融港地块，刷新中国内地土地总价记录。

总建面约180万㎡，其中可售住宅仅有4.71万㎡，根据方案，可售商品房共有三栋楼。最北侧两栋21层住宅以及最南侧一栋6层住宅。如今我们看到的就是两栋21层住宅。

这个集商办、住宅、酒店、文体，为一体的综合体楼盘，现场的工作人员告诉我们，这里将要建设十年，这么恢弘的版图，值得期待一下。

施工铭牌显示，2023年1月1日竣工。

主力产品为280-330㎡大平层，还有少量435-495㎡顶层复式。户型过程稿如下：

楼盘位于徐汇滨江住宅集中区域，西面是保利西岸、南面是百汇园，东边就是黄浦江了，黄浦江对岸就是前滩。徐汇滨江对标巴黎左岸、伦敦南岸，沿江聚集有龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆、星美术馆、油罐艺术公园、西岸剧场群等文化艺术空间。

商业配套方面，周边有绿地缤纷城、保利时光里、正大乐城，云锦天地、绿地滨江CLUB等商业体。

教育方面，周边有东安路二小、盛大花园小学、复旦附中徐汇分校，上海中学、交通大学等学府。

医疗方面，周边有复旦大学附属华山医院、复旦大学附属儿科医院徐汇院区、复旦大学附属中山医院、上海交通大学附属第六人民医院等。生态方面，周围有徐汇滨江绿地、后滩公园、世博公园。

云锦东方

云锦东方前期均价150820元/㎡。95套房源，吸引了298组认购，入围分89.52分。

云锦东方位于上海徐汇滨江，紧邻11号线云锦路站。

三期总共222套房源，包含124套联排，384-570㎡，98套多层住宅，177㎡3房、240㎡4房及少量409㎡复式。何时入市，此次入市多少套上海新房，暂未得知。

汇元玺

2022年6月，招商蛇口、香港置地、徐汇城投三家开发商，以总价47.33亿元的总价斩获斜土路地块，房地联动价为13.1万/㎡。

而8月24日，楼盘已经正式开始动工，从拿地，到取得施工许可，仅仅历经84天。

根据楼盘的规划方案显示，汇元玺至少将提供526套住宅，主要是由4栋26层的高层住宅，1栋25层的高层住宅，以及1栋17层保障房构成。

从总建筑面积来看，估计主体为小户型，套均面积不超过95㎡。

豪宅购房必关心的车位配比，也已经同步公示，比例为1:1.37个，其他信息如下：

楼盘距离黄浦江直线距离仅约500米，但靠江揽景面有小米总部+金融城双地块在前，目前看来想要直面黄浦江景仍然是有一些难度。

不过汇元玺的社区完善度是最高的，基本没有其他用途掺杂，景观围合建筑、配套点缀其间，自成静谧居所，高档社区的气势已经立了起来。

楼盘与南洋中学直线距离不过百米，旁边就有4/12号线大木桥站，交通出行非常方便。

商业上，由于楼盘地处内环边，周边聚集了大大小小的非常多的商场、超市等，开车去徐家汇港汇恒隆、打浦桥田子坊、马当路凯德晶萃都直线不到3公里。

保利发展&西岸开发徐汇滨江楼盘

2022年9月，上海第三批次土拍中，保利&西岸开发以36.014亿元，竞得徐汇区龙华街道188S-B-3地块，地块出让面积19728. 6㎡，容积率2.5，溢价率9.13%，成交楼板价73019元/㎡，房地联动价123000元/㎡。

楼盘地块东至188S-B5地块，南至188S-B4地块，西至天钥桥南路，北至规划绿化。

规划方案如下：

根据公示，楼盘将拟建7幢最高为26层的高层，其中位于地块西北角的5-3#楼为保障房，而东南角的7#楼为租赁住宅，其余5幢高层均为可售住宅，楼盘总户数为474户（含租赁和保障房），其中454套为中小套户型。地块高层住宅之间，南北向楼间距最小为30.38米，最大为48.28米。未来在楼盘西侧的天钥桥南路设置主要出入口。

另外在靠近天钥桥南路一侧规划了一幢3层的配套用房，包含综合管理服务中心、日间照料中心、菜市场及快递服务用房。

该上海楼盘就位于融创徐汇滨江壹号院的北侧，该宅地地理位置非常优越，东侧不远就是徐汇滨江核心区，接受西岸智慧谷和西岸传媒港的发展红利辐射。

交通方面，楼盘距离11号线龙耀路站仅400米，地块北面就是龙耀路隧道出入口，前往前滩、后滩等地区也非常便捷。

商业方面，楼盘周边有云锦天地、徐汇日月光中心等。

教育方面，周边有龙南小学、民办位育中学等学校。

北外滩板块

北外滩，不仅是虹口区发展重点，对于全市来说也是重中之重，未来更是世界看上海的又一“窗口”！位置上与外滩、陆家嘴隔江相望，规划上根据2020年北外滩规划草案，北外滩将与老外滩、陆家嘴共同构成上海中央商务区核心区的“黄金三角”，可谓占尽了天时地利！

并且北外滩板块内所享用的配套资源也是非常丰富的！

教育方面，板块内虹口区艺术幼儿园是上海市示范幼儿园，上海市长青学校是虹口区规模较大的九年一贯制学校，其中长青学校初中部尤为突出。此外，还有虹口区唐山路第一小学、虹口区第一中心小学(昆山路分校)、澄衷初级中学、北虹高级中学等全龄段教育资源。

医疗资源自然也是非常丰富的。北外滩距离上海市中西医结合医院、上海市第一人民医院这两所三甲级大型综合医院都不远，可满足日常就医需求。

而交通方面的配置和能级，让很多板块都望尘莫及。首先它是北横通道和南北通道的交叉口，同时拥有两条快捷线路；其次这里还有4线3隧道。目前板块的交通布局如下：

2通道：已有的北横通道和已公示的南北通道；

4线：已有的4号线、12号线、18号线和在建的19号线；

3隧道：外滩隧道、新建路隧道、大连路隧道3条越江、越河隧道；

60条公交：北横中运量公交和现有60条公交线路，公交300米覆盖率达100%

未来北外滩核心区周围还有以下新盘：

新湖北外滩楼盘

新湖北外滩楼盘就位于北外滩，位于乍浦路天潼路，和外滩豪景苑楼盘门对门，地理位置非常优越。楼盘占地面积18951㎡，总建筑面积约105000㎡，由住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。

虹口区北外滩街道HK231-01地块

建设用地范围：东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路

规划用地性质：二类住宅组团用地、商业服务业用地建筑

工程性质：住宅、商业

用地面积：18950.6㎡

总建筑面积：113000㎡

楼盘规划有8幢4层里弄住宅（叠墅产品），1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。据传主要住宅部分由建面共约5395平方米的洋房&共约27552平方米的叠墅组成。楼盘是豪景出让给新湖，并由商业属性改为住宅，拿地时间和豪景苑同期。

在此之前，新湖在上海已开发包含新湖明珠城、新湖·上海青蓝在内的多个品质楼盘，豪宅开发经验相当丰富。

新湖北外滩楼盘距离上海著名的外白渡桥仅约260米，可以直接步行至外滩。

海昌苑二期

位于虹口区内环内同嘉路与海伦路交汇处东北，地处4号线、10号线海伦路站旁，西北出入口与海伦路站2号口仅一路之隔。楼盘设计方案已正式公示，由部分商业+3栋办公楼+3栋高层住宅组成。住宅部分将推出70余套建面180㎡以上的大平层房源，值得期待。

爆料的约180㎡户型，从格局看是4房3卫，双套间设计。

海昌苑区位非常不错，内环内，离瑞虹商圈直线距离不到1公里，西南方向还有四川北路商圈，当然离虹口现在的焦点北外滩也很近，沿海伦路向东南方向就到了。

休闲上，有爱思儿童公园、四川北路公园，远一些还有鲁迅公园、和平公园。

邻轨交，即将建设的二期位于一期的西侧，出门就是4/10号线海伦路地铁站。

招商弘安里

2021年8月，招商、融信以总价42.2亿拿下北外滩上海弘安里楼盘（虹口区四川北路街道17街坊地块）80%股权。该地块是北外滩首幅历史风貌纯别墅地块。

17街坊，获批上海市第二批历史风貌保护街坊，是由海宁路、河南北路、武进路、江西北路合围起来的四方型弄堂式居民住宅区，内由东寿坊、宝兴里、和乐里、鸿安里、永安里、同昌里、德年新邨、更富里，打造出“总弄-支弄”的规模颇大的石库门建筑群。

弘安里地块总占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，地上住宅面积约4.1万㎡，建筑限高仅10米。近日楼盘规划设计方案公示：楼盘将建2-3层的别墅及部分配套用房。

由于楼盘“历史风貌街区”的特殊属性，区域将沿袭“总弄-支弄”的里弄风貌肌理，现有的历史建筑实施“留改拆”方式，可采用规划保留或拆除复建方式予以更新，建筑立面不宜改变，保留历史特色构建。

楼盘地块紧邻北外滩核心区，邻近轨交10号线四川北路站，距离外滩源直线距离仅约800米。

上海祥生中心

上海祥生中心位于四平路以东、天水路以北、庆阳路以南、沙泾港路以西，4、10号线双轨交汇海伦路地铁站200米，附规划中的19号线，其住宅楼盘属于三轨交正地铁房。

上海祥生中心跟瑞虹相仿，它是商业综合体配套高端住宅，跟外滩豪景苑类似，它怀抱苏河湾-黄浦江黄金交点！28万㎡下沉式综合体，距黄浦江仅1.6公里，与陆家嘴隔江相望。

上海祥生中心真的是虹口区名副其实的黄金地块，2公里内拥有外白渡桥、黄浦江、虹口足球场等地标性建筑。

楼盘占地面积3.9万方，地上规划可建筑面积约17万方，地下规划建筑面积约11万方，未来28万㎡的高端综合体必然成为虹口区高品质商业和住宅新标杆。

虹口嘉兴街道的135、138街坊楼盘

虹口嘉兴街道的135、138街坊的两块宅地的实施主体遴选结果正式公布，遴选楼盘最终实施主体为：

位于周家嘴路与北横通道北侧，与北外滩核心区一街之隔，两个地块中间隔了一座中垠广场。

建筑形态十分有趣，西侧的135街坊限高80米的高层公寓；东侧138街坊是限高15米的历史风貌别墅区。

135街坊

hk311-01地块

四至范围：东至hk311-05和hk311-04地块，南至hk311-03地块，西至通州路，北至岳州路和hk311-02地块

土地面积：11349.4平方米

出让年限：70年

规划用地性质：三类住宅组团用地

容积率：2.5

建筑面积：28373.5平方米

限高：80米

138街坊

hk356B-01地块

四至范围：东至舟山路、南至周家嘴路、西至hk356B-02地块、北至岳州路

土地面积：18838.5平方米

出让年限：70年

规划用地性质：一类住宅组团用地

容积率：1.35

建筑面积：25432平方米

风貌保护：地块为成片风貌保护街坊，规划范围内均需进行肌理保护

限高：15米

两幅地块的体量都非常小，加起来可能仅400套不到的一手供应，同时，两幅地块的房地联动价尚未公布，高层部分可参考招商外滩玺的第二批次12.25万；别墅部分参考瑞安在杨浦拿下的21万联动价。

前滩板块

被誉为下一个“陆家嘴”的前滩，为甚么这么火？

除了临近黄浦江，地理位置优越外，板块内让人羡慕的学区资源，高能级商圈和商务办公服务配套上海新房，超高的倒挂也是令人向往的重要原因。

海德壹号兔年首个工作日分数线出炉，入围最低分数线100.85分，成为2023年上海首个分数线破百的楼盘。下面我们就通过本次认购的海德壹号看下周边二手情况：

早在2014年12月，格力斥资约30.6亿元在前滩拿下了海德壹号（格力32-01地块）和浦江海德（格力38-01地块），楼板价分别为65832元/㎡、53905元/㎡。

根据链家网数据显示，同区位浦江海德的2020年8月入市均价为11.28万/㎡，该上海楼盘次新二手于今年6月成交价格已经直冲约18.2万/㎡。

而楼盘隔壁的三湘印象名邸，今年6月成交了一套面积215平的前排高区江景房、总价5600万左右，成交单价到达26.05万，26万单价，在前滩可能很少能听到、可是在其他顶级滨江地段基本都已经站稳20万+的单价。所以，前滩目前上市的新房中无论买到哪个都是绝对的倒挂和性价比；

前滩商品房开发到现在已接近尾声，当然还有一些产品等待面世；而在不远的将来，真正的前滩南会呼之欲出，届时将承接前滩的供应量，成为供应大户，未来前滩板块还有以下新盘：

前滩21-02、21-03地块

随着海德壹号的认购，前滩只剩21地块楼盘尚未入市。楼盘目前正在建设中，预计2024年竣工。

前滩21地块位于前滩太古里商业旁，总体量高达约60万㎡，是一个集购物中心、企业办公和住宅为一体的综合型楼盘。

21地块包括21-02&21-03两个小地块，两个地块都不是纯住宅，均配建办公楼及商业中心。

整个21地块包含2栋约200米的办公楼和办公楼裙楼5层的商业中心，还有4栋近150米的超高层住宅，预计于2024年底竣工。

前滩21地块预计可售房源共642套上海新房，住宅主力产品建面约116-245㎡。最新户型如下：（户型图仅供参考，最终以开发商公布为准）

前滩21-02地块

地块介绍：该地块拟建一栋195米高的38层写字楼（裙楼为局部5层的商业中心），以及两栋149.9米高的43层公寓楼。

四至范围：北至杨思西路，东至济阳路，南至前安路，西至东育路

建设单位：上海耀龙投资有限公司

变更情况：

本地块地上为1栋商业裙房，办公塔楼及2栋住宅楼组成，共有T1商业裙房、T1办公塔楼、R1住宅、R2住宅4个建筑单体；

地下为4层地下室，其中地下一层局部设有商业及会所，其余为地下停车库及设备用房等，局部夹层为非机动车库。

该地块总建筑面积约38.33万方，用地面积约4方，容积率为5.7，约384套住宅。

前滩21-03地块

地块介绍：

拟建一栋159.5米高的32层写字楼（裙楼为局部5层的商业中心），以及两栋146.05米高的40层公寓楼。

四至范围：东至济阳路，南至海阳西路，西至东育路与前康路，北至前安路

建设单位：上海耀龙投资有限公司

变更情况：

本地块地上为2栋住宅塔楼，1栋办公塔楼，3栋塔楼下部通过商业裙房相连为一个整体建筑，共有T2裙房、T2办公、R3住宅、R4住宅4个单体。

地下室单体为4层地下室，其中地下一层部分为地下车库、部分为商业及设备用房等，局部夹层为非机动车库，地下二、三、四层为设备用房及地下车库等。

该地块总建筑面积约21.95万方，用地面积约2.37万方，容积率为5.5，约258套住宅。

前滩百合园

前滩百合园以百合为名，溯源法式纯正优雅，正如百合的花语“高洁清雅”，在天赋自然的所在，盛绽高贵灵魂的心香。

楼盘位于前滩板块中环线一路之隔正宗前滩南位置，直线距离前滩中心仅约2.1公里，本身在三林北港河道旁边，距离黄浦江直线距离也仅230米左右，妥妥一线江景。

楼盘是2022年7月，以打造标杆豪宅著称的品质建造房企绿城中国拿下的浦东新区三林滨江10单元地块，也就是真前滩南西侧沿江的一块非常优质的低密住宅楼盘。

楼盘位于前滩板块中环线一路之隔正宗前滩南位置，直线距离前滩中心仅约2.1公里，楼盘本身在三林北港河道旁边，距离黄浦江直线距离也仅230米左右，妥妥水系环绕。

楼盘总占地49921平米，容积率1.1，地上计容建面54913平米，最大高度18米，约203套房源，套均面积约270平米。

从规划设计方案来看，楼盘由最高5层的大平层洋房和低密的联排合院产品组成，地块北侧为洋房排布，南侧更大体量的占地均为低密别墅。

其中1-5层的洋房，面积为220平的4房产品，超高的得房率外加合理的面积分配，尺度感杠杠的，然后从户型图上也可以看出来，前后都有附赠的空中花园。据悉，洋房预计售价12.5w。

合院产品的面积在560平，共有3层空间，新中式的建筑立面，合院预计售价16w。

楼盘位于西区滨江沿线，距离黄浦江更近，占有滨江资源方面要优于东区。

地块所在大致位置

商业办公方面，西片区内的商办用地非常集中，基本位于滨江区域，且建筑高度基本限定在24米以下。

未来将带来7.9万方左右的商业配套和10万方以上的办公面积，是三林地区住宅配套和需求的有力保障。

绿城在上海的楼盘虽然不多，但的确都是城市精品，从绿城玫瑰园、绿城黄浦湾、绿城玉兰花园再到现在在造的绿城黄浦湾二期、弘安里，都是顶级的豪宅楼盘。

华润前滩南楼盘

据上海联合产权交易所日前披露，上海地产集团旗下子公司——上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权已被转让，成交价为35.26亿元。

这也意味着，三林滨江西区第二块土地，正式完成产权交易，该地块由央企华润竞得。

华润上次在上海土地市场公开拿地还是在2017年。

公开资料显示，这次华润拿下的三林滨江新地块分为25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。

其中，25-01地块占地面积21472㎡，容积率2，地上计容面积42944㎡，为住宅用地，限高30米，共326套上海新房，套均面积约131㎡；28-01地块占地面积12916㎡，容积率1.6，地上计容面积20665.6㎡，为住宅用地，限高24米，共160套上海新房，套均面积约129㎡；28-02地块，占地面积8389㎡，容积率1.3，地上计容面积10905.7㎡，为商业用地，限高24米，共326套上海新房。

从概念方案来看，这三个地块的建设标准非常高，将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区，初步方案为打造90-230m²的洋房、平层以及叠墅，都是4-9层的设计。

由于方案主打海派风格，结合了上海不同的老派风貌区，打造了不同风情的产品！

初步方案为打造建面约90-233m²的洋房、平层以及叠墅，都是4-9层的设计。户型设计稿如下（过程稿仅供参考，最终以开发商发布为准）

值得注意的是，以上地块设计方案是早于华润拿地的，未来【华润三林滨江楼盘】具体会有什么改动，也是未知之数，豪宅网将及时关注该上海楼盘。