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新视角 | 全生命周期管理护航城市可持续性发展

发布时间： 2022-05-25   点击次数： 559次   来源：高力国   作者：高楼迷整理

“以人为本”和“可持续发展”是城市区域发展的核心原则，也是现代城市治理的基石。

城市中所规划建设的一切硬件设施（房屋、道路、市政等）和各种活动（艺术、文体等）都是为了承载人的需要而开发，城市中所制定的各种规章制度、政务体系、服务体系等也都是为了提供人的美好生活而存在。

城市区域的健康合理发展不仅要求各类要素的聚集，更重要的是各类要素之间“平衡和协调“，各区域之间相互关联协调、各有分工，最终达成不可分的统一性。

人作为城市的主体，也使得城市发展如同有机生命一样，会经历从诞生到快速扩张到逐步稳定并自我调整。以全生命周期管理的思维模式来应对当下中国的区域发展，从规划设计、开发建设、招商引资、运营调整等不同角度来考虑这一系统性、综合性的跨周期链条，亦对当今城市区域建设的参与提升了更高的要求。

与此同时，在数字经济产业加速发展，智慧城市、数字孪生等前沿技术不断成熟的背景下，“数字化”对城市的影响程度之深前所未有，将成为重塑城市治理、整合资源要素的关键力量。

01

规划设计的可实施性

前期策划、规划和设计应强调引领性，明确发展目标定位和长期发展战略，聚焦高质量发展、高品质生活、高效能治理，从而保障区域良性发展的可持续。强化规划设计的落地性，全面考虑城市区域承载力、资源禀赋等多方因素，完善空间规划、机制体制、产业体系，统筹好产业、生活、生态和空间载体的关系。

新城开发

新城区的建设通常位于城市的非传统核心区，规划设计阶段应更多考虑新城开发与其他区域的竞合关系，找准区域的发展目标和发力点，利用新城区的后发优势，构建一个符合人民生活和产业发展需求的功能板块。同时，在城市空间层面顺应新城区的整体开发指引、设计导则以及重点项目、节点的设计指引，以确保新城发展的整体性和协调性。

作为全球新城开发的典范，德国汉堡港口新城通过精细化和详实的总体发展规划，在精准定位自身的发展功能的同时，也注重城市空间的友好尺度和可持续发展。这一执行了20年的顶层设计，使得汉堡新城不仅承接了老城区的产业外溢，成为新兴城市活力中心，还发展成为一个具有鲜明特色的新科创中心。

城市更新

城市更新是中国过去十年来最重要的城市治理工作之一，也是推动城市集约式、精细化发展的重大契机。老城区的规划设计更应该尊重区域的原有肌理，对现有的硬件和软件进行评估，在不大拆大建的情况下，以自上而下的方式激活区域活力；通过策划与规划来带动可实施落地的资本、技术、文化、配套设施等，引领片区的“二次出发”，提升人民的生活品质和区域的整体价值。

在东京丸之内商务区，为改善片区商务比重过高、功能单一、昼夜人流差距大等痛点，对片区进行全面诊断后，于2000年重新制定了一系列指引，包括《区域再开发指导》、《城市设计手册》、《户外广告指导方针》等。规划方案在商务楼宇中导入酒店、剧场、画廊、娱乐、餐饮等多样性的功能和设施，并设计了浪漫徒步，历史探访，艺术漫游等三条文化步行线路。当这些措施逐步实施以后，丸之内成为了东京最著名的文化时尚地标。

02

产业及人才导入的可持续性

产业发展培育和高质量人才导入是区域发展的两大核心议题，也是中国城镇化永恒的命题。在区域发展的过程中，不仅要立足现状，更要具有前瞻性，始终践行以人民为中心的发展原则，引导符合城市功能的产业落地；并对城市空间予以适当“留白”，从而更灵活地应对未来人民生活需求的提升与产业的升级迭代。

产业导入

在全生命管理周期视角下，区域的产业导入应充分考虑产业的发展阶段以及未来的迭代升级。应充分认知区域自身的发展定位与资源禀赋，还应考量后续招商落地的实际可行性。在策划相应的产业导入机制与空间载体的同时，预留好产业升级迭代的弹性空间，构建可持续发展的产业生态。

上海临港开发区在成立之初，依托洋山深水港、浦东国际机场等交通资源，重点发展航运功能。随着区域的通达性、基础设施及政策配套的提升，于2019年挂牌成立“自由贸易试验区临港新片区”后，已形成了集成电路、人工智能、生物医药、民用航空、新能源汽车、跨境金融、新型国际贸易等前沿产业集群，实现由单一的港口经济向立体的产业生态跃迁。

人才导入

在区域发展的过程中，需要从“人”的视角去关注人的功能需求与情感需求，应考虑不同人群的需求，以及人在不同阶段的需求变化，来制定区域的整体功能体系、人才计划、各类活动空间，及城市配套；同时，也应从发展的角度为未来提供弹性。

上海市世博后的前滩开发以人为本，优先发展城市功能配套，引进国际一流的教育、医学资源，在城市空间方面，强调“生态与街道的融合”，更具人性化的街道尺度，大量的公园绿地和慢行系统，覆盖了不同人群的需求，成为了上海最受欢迎的新兴区域。

03

机制体制的创新性

构建良好、高效、便捷的机制体制，能为人民的幸福生活和城市的可持续发展保驾护航。区域发展的过程是漫长且复杂的，期间涉及各类人群、企业、组织机构等不同需求和期望。在国家或地方政府的框架体制下，需要制定符合地方特色的创新机制，以平衡各类需求，达到优化统筹区域内资源配置的目标，从而提升区域发展的整体效率和综合价值。

多主体协调

多主体的协调工作始终是国内外城市区域开发的最重要工程之一，城市治理者和运营者一直在探寻多主体协同治理的机制。在机制搭建的过程中，应积极导入各类主要的关键干系人，包括政府主管部门、地方国资、开发商、当地社区及土地权属者等等，并充分考虑开发实施阶段的关键节点，制定符合地区特点、发挥多主体优势的模式。

在伦敦国王十字街的片区更新项目中，英国政府特意设立80多亿英镑的专项基金，与社会资本构建稳定的长期合作框架，并基于社区多方意见对土地所有者的更新方案进行审批，打开专门的预算通道用以改善区域的整体投资环境。

机制体制创新

机制体制的创新是撬动区域整体价值的重要杠杆。从管理模式、运营模式、商业模式到服务机制、合作机制、优惠条件等各方面取得突破，有助于区域实现更合理、更高效、更可持续的发展。应在确保片区整体发展路径、战略部署和城市界面不改变的情况下，以大胆创新的方式进行突破和尝试。

纽约哈德逊广场再开发项目在启动之初，就设立了“从低密度、制造业用地向中高密度、多功能混合用地转型”的目标，并配套了创新政策——例如，允许某一划定范围内的不同开发商在一定的条件下对开发建设指标（如上空未开发面积）进行交易，这一举措使得区域发展在实施过程中有了更符合市场的灵活度。

04

运营管理的前瞻性

城市区域发展的运营管理涵盖了经济、人居、环境、社会、技术、法规六大城市发展的核心要素，推动了整个区域稳步向前、从“资源聚集”的量变到“价值提升”的质变。站在全生命周期管理的角度，片区的运营者应持续、有效地推进区域整体战略，更应对区域未来可能面临的风险做出预判，并提前部署相应措施。

参与全过程建设

新时代发展对区域运营管理者提出了更高的要求，促使其从传统的“土地开发者”向更全面的“城市运营者”转型。城市管理平台应更全面地参与区域发展的各个环节——特别对于重要的城市节点、设施与空间载体，应全程参与其规划、开发与后期运营，更好地协助区域的良性有序开发，也能规避一定的潜在风险、把控发展节奏。

上海西岸开发集团是国资平台参与城市运营的典型代表，全面负责并实施徐汇滨江地区综合开发建设与管理。集团以区域整体提升为目标而非单一的物业增值或是税收增加，积极参与区域的土地收储、项目开发、资产管理、产业导入与项目运营的各个阶段，打造了上海 “AI & ART”的新名片。

动态调整

重点项目奠定了整个区域的发展基调，根据内外部环境的情况变化进行实施评估，在运营的过程中动态地调整策略，植入复合发展趋势的理念和技术手段，优化既有的功能业态，引领区域整体发展。

国贸作为北京CBD建设的重要参与者，秉持着“精耕运营”的底层逻辑，不断根据市场趋势和客群需要进行调整，改革开放四十年以来带动了区域从传统工业区成为目前中国乃至全球最具影响力、持续经营效益最佳的商务区。

应急预案

在城市发展的过程中，各类突发性的公共事件无法避免。运营管理者应提早对这些可能发生的事件以及产生的影响进行评估，从而做出更详实的应对策略和充分的准备工作，来加强区域的“韧性”。

美国‍旧金山位于环太平洋地震带上，当地管理部门预测未来30年有62%的概率发生大地震。为此，应急管理部（DEM）做了一系列的备灾和灾后恢复策略以应对潜在的威胁，包括创建SF72平台网站，可在紧急情况下帮助居民获取急救物资，促进居民之间的线下联系，为灾后“黄金72小时”做充分的准备。

我国新型城镇化的推进对城市的治理水平、治理模式、治理理念提出了更高的要求。

城市的管理者与建设者需要将“全生命周期管理”的理念贯穿整个区域发展的过程，把握人的、企业、组织的需求，理解随着时间推移而可能产生的变化，明晰发展过程中所涉及不同领域的相互关系，为城市区域的可持续性发展和价值提升保驾护航。

高力国际践行“以人为本”的城市发展核心原则，将全生命周期管理理念贯穿城市发展规划咨询、招商引资、运营管理等各个领域中，为实现中国各区域人居环境优化和城市价值提升的提供最佳解决方案。