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莱坊发布2022年第一季度《上海甲级写字楼市场报告》

发布时间： 2022-04-27   点击次数： 292次   来源：莱坊   作者：高楼迷

01、第一季度的上海写字楼市场新供136,573平方米，环比增加173%。平均空置率环比继续下跌0.6个百分点至14.1%，较2021年第一季度下降了5.2个百分点。

02、上海写字楼净吸纳量约为252，200平方米较2019年及2020年同期还是有大幅增加。

03、投资市场方面，上海投资市场共录得7宗标准写字楼整购交易，市场总投资金额超过人民币60亿元。

一、甲级写字楼

第一季度上海甲级写字楼市场录得多个新项目竣工交付，为上海写字楼市场总计带来136,573平方米的写字楼面积，环比增加173%。浦西核心商务区有一个新甲级写字楼项目竣工交付，暨位于淮海中路南延伸区域的太平洋新天地商业中心3号楼，为上海写字楼市场带来44,573平方米的办公面积。位于浦东的前滩信德文化中心亦在第一季度竣工交付，为市场带来70,000平方米的办公面积，推升浦东前滩的甲级写字楼存量面积至83万平方米。

图一：上海甲级写字楼市场参考指标

图二：2022-2024年各区域新增写字楼面积 

资料来源：莱坊研究部

办公室租金为平均净有效办公室租金

杨悦晨

Regina Yang

莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管

“从上海写字楼市场新租成交来看，专业服务、生物医药、金融以及零售品牌是位居本季度市场需求前列的行业。专业服务和生物医药在本季度表现强势，其中专业服务类企业的需求集中在核心商务区内新交付楼宇。南京西路、外滩以及小陆家嘴-世纪大道区域内的超甲级和甲级写字楼受到证券、资管等金融企业的追捧。零售品牌在第一季度表现抢眼，其中餐饮、时尚服饰以及运动品牌的业务均有扩张。

从分市场来看，三大核心商务区以及核心区周边分市场（例如，世纪大道、外滩、徐家汇）以及承接需求外溢的分市场（例如，前滩、后世博区域、北外滩）表现积极，第一季度有超过70%的租赁活动发生在这些区域市场。前滩以及北外滩分市场则受到制造业和药企的青睐。”

图三：甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率

第一季度，全市甲级写字楼的平均办公室租金继续上升至每天每平方米人民币8.66元，环比上涨1.86%。租赁双方对于办公室租金的议价空间在逐步减少。不过受疫情反复影响，租赁活动受到抑制，业主方在下半年面临去化压力时，可能会给出具有竞争力的市场报价，租户的议价能力也会有所提升。

李章南

Jonathan Rideout

莱坊上海办公楼服务部主管

“核心商务区的上海写字楼市场平均办公室租金继续保持上涨，环比上涨1.74%至每天每平方米人民币11.33元。高档写字楼租金支付能力行业例如专业服务、生物医药以及金融是推动第一季度核心商务区市场办公室租金继续上行的主要驱动力。非核心商务区在第一季度均有明显的办公室租金上涨。北外滩、四川北路、世纪大道以及前滩第一季度的办公室租金环比涨幅均超过3%。”

图四：甲级写字楼办公室租金走势

二、投资市场

李理

Li  Li

莱坊上海办公楼服务和投资部高级董事

“一季度投资市场的主要参与者仍然以自用买家为主。前沿科技行业以及互联网的头部企业或租用写字楼或拿地自建或买楼自用的趋势依然持续。”

1月7日，中化资本创投联合金茂资本、大家保险，与摩根士丹利及展想集团正式签订收购协议，以人民币约13亿元的价格收购上海展想中心大厦写字楼。展想中心大厦位于浦东张江示范区内，总建筑面积约为42,673平方米。

1月，国内科技头部企业商汤科技以人民币约33.28亿元的价格收购上海西岸国际人工智能塔西塔的4-26层办公单位，收购总面积大约在53,000平方米。上海西岸国际人工智能塔位于徐汇滨江，是徐汇滨江打造人工智能产业高地的标志性地表建筑。

此外，市场内还有多个处于买卖协议修订过程的大宗交易值得关注。1月，上海复旦微电子集团股份有限公司拟购买湾谷科技园12号和15号楼的12个单位，收购总建筑面积为6,772.27平方米，总代价约为人民币2.22亿元。

各主要区域甲级写字楼存量、办公室租金和空置率

注：存量单位为万平方米；办公室租金为平均有效办公室租金，人民币/平方米/天；空置率为平均空置率