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商办视频号：老毕在行业大会上的演讲，哪些变化会影响写字楼市场？

发布时间： 2022-01-14   点击次数： 437次   来源：商办互联   作者：毕明东

老毕在行业大会上的演讲

哪些变化会影响写字楼市场？

DA JIA HAO！大家好，由于一直在筹备12号的行业大会，这几天没有更新，今天我把大会上的演讲内容分享给各位朋友，看看2021年的哪些变化会影响到我们的商务楼宇产业。

“2021年的大环境确实不好，但是其核心和根本是整个体系发生了巨大的变化，而这个真实却被疫情给掩饰了，导致大多数人都以为是疫情惹的祸，其实最核心还是底层的商业逻辑在发生变化，一叶障目而不见泰山。”

这是我新年发出去的一个朋友圈的内容，其实我们整个社会的生产力、生产关系正在发生大变化，这才是最底层的逻辑，而表现出来的就是我们去年一年的大事件、大动荡接二连三，而疫情只是其中的一份子，我们身在其中表现出一些惰性、胆怯、彷徨、没有正视和很好的把握变化时机，这都是很正常的事情，但是也有人抓住了变化实现了逆势上扬，这些事情我们不可不察啊。希望借此也跟各位朋友互相鼓励，咱们大家一起洞察变化、拥抱变化最后我们驾驭变化，才能在未来完成自我转型和升级。

2021年是我们国家非常重要的年份，在全民抗击疫情的背景下，中国人民举国上下迎难而上，实现了全面小康的宏伟蓝图，为十四五规划奠定了好的开局，也为建党百年的丰功伟业交了一份满意的答卷，为共同富裕政策的落实奠定社会基础。

2021年我国的粮食产量实现了大丰收，全国总产量13657亿斤，连续7年保持1.3万亿斤以上。国家深化了医疗服务的价格改革、打通了异地社保，让老百姓看病更加便利；国家加强了反垄断的监管力度，对违规的头部大厂该罚的罚、该关的关；碳达峰和碳中和的宏伟目标的推动，使得全社会从组织到自然人都提高了低碳环保的意识；我们北京市更是迎来了两区建设东风和北交所成立的双重利好，为我们的新科技产业升级、现代服务业蓬勃发展培养了沃土。

伴随着全球的数字化社会建设进程的加快，元宇宙也走进了我们的视线中，虚拟世界由现实世界的补充变成了现实世界之外的另外一个平行世界，去年底万科集团董事会主席郁亮把万科总部最佳新人奖授予了新员工虚拟数字人崔筱盼，据说崔筱盼催办的单据核销率达到91.44%，一时间成为万科人心中的YYDS。

当然我们的行业中传统房企面临一定的经营压力，债务违约现象频现，不过没有哪个成功的企业不经历过生死考验的，这就是时代给我们升级的机会，只要我们心向阳光，任何阶段都是伟大的时代，让我们一起来共创Xin计划。

元宇宙与虚拟办公

元宇宙这个概念被facebook重磅更名使用之后，我们的网易、百度、腾讯、字节等大厂纷纷重拳布局元宇宙。百度去年的开发者大会也是将自己阵营放在了自己的APP希壤中成功举办，各种基于办公、会议、游戏的元宇宙场景被快速开发中。韩国一家叫做come2us的游戏企业更是宣布，将于2022年下半年让所有旗下公司约2,500名员工入驻元宇宙，正式开启元宇宙上班、生活时代，并且积极培养各个行业的元宇宙生态系，布局自己的元宇宙帝国。之所以这一轮元宇宙被人们如此看重，本质上还是由于科技的进步实现从效率提升到感官体验提升的跨越，使现实和虚拟之间无限接近、而且最关键的两者之间的内容交互和价值转化成本极低。那么元宇宙会在多大程度上改变我们的未来办公方式呢？首先我认为元宇宙的远程会议一定在接下来快速发展，我们真是要拭目以待。

双减下的办公需求震荡

针对K12产业的双减政策相信大家都知道的，就是减轻义务教育阶段学生过重作业负担和校外培训负担。在这个大旗之下，新东方在全国估计腾退了1500个教学点，学而思北京的北京155个校区仅剩不到26个还开课，保守估去年教培行业在北京腾退了至少30万平方米的写字楼面积，所以我们称为产业震荡是绝对合适的，猿辅导转型去卖羽绒服了，俞老师也开始直播农产品了，我买了一箱橙子，蛮好吃的。硬币总有他的两面性，那么这个动荡的窗口所腾退出来的空间该如何更新才是最佳资源配置？该如何从专业资管角度来看待这个机会？这也是接下来我们资管人该去尝试的事情。

反垄断与大企业选址

而在反垄断的大旗之下，去年已经有阿里、腾讯、美团、京东、b站等等头部企业纷纷被处以大额罚款和各种形势教育，这也在一定程度上影响着头部大厂的发展策略和办公选址策略，大家也会发现在进入下半年之后，互联网企业选址的力度在变化。

国际顾问行最新的一份年报显示，北京市去年的写字楼净吸纳量超过了100万平方米，可以说是再创历史新高，全年5,000平以上的大面积成交仍以互联网科技类企业为主，今年我们征集的20多个北京市万米大单成交中也是互联网科技企业独占鳌头。而报告的另外一个数据显示，北京市的写字楼存量即将突破2000万平方米，也将会创造历史新高。

经济周期、产业结构变化、市场供应、反垄断、及新冠疫情的深度影响之下，2022年北京的写字楼市场今年还能创造历史吗？以互联网科大企业选址所支撑的火爆市场就那么稳固吗？如果你所在的楼宇互联网科技大企业占比很高的话，楼宇资管人也要未雨绸缪啊。

资产价值与产业服务价值

在过去的一年中，我们越来越发现，无论是大企业还是小企业，越是在生存和发展不畅的条件下就越希望外界环境能够给与一定的赋能。。她们更希望在楼宇服务、物业服务的基础上能够给自己所在产业、企业带来一些经营帮助。

资产价值就是楼宇、房地产自身的一些属性，比如地段、建筑、平面、使用率、层高等等，而产业服务价值就是人为·创造出来的生产资料价值，比如配套政策、孵化与加速、以及产业共创等等这些深水区的服务，未来这些才是吸引企业的核心，也就是说，我们楼宇资管的要做到标准动作不丢分、自选动作赚钞票，我们过去的经营内容其实都是资产增值型导向，是一种产品思维的话，而当下和未来则更需要客户价值导向、是用户思维。

碳达峰与碳中和从建筑到运营双减排

商务楼宇的节能降耗一直是运营和物业工作人员的核心重点，也正符合国家的双碳建设目标，碳交易也正在走进我们的生活中。2021年我们也推出的商办慧管平台，我们的宗旨就是通过媒体的影响力和链接价值，帮助楼宇业主开源节流、降本增效，当然这其中降低楼宇的能耗也是首当其冲的。楼宇降低能耗的工作是从建筑到运营的全生命周期工作，渗透到日常使用的方方面面的，有的是需要一些硬件设施的改造和投入，有的则是需要一些外在的数字化平台支撑、有的则需要培养和改变工作流程就可以实现的。我们可以大胆的预测，未来的碳数据、碳交易、也必然是未来楼宇的数据资产价值实现的一个很好的着力。

ESG与可持续发展

经历了新冠疫情后，全球资本市场投资者重新审视传统增长模式，他们除了关注企业财务指标之外，更关注企业的社会责任指标，更加重视企业的长期可持续发展，ESG投资迎来了新一轮发展热潮。ESG是环境、社会、治理的简称，ESG体系可不是喊口号那么简单，而是有明确的行为指南的，比如体系反不公平竞争、企业风险管理、如果阿里和恒大早点修炼这门武功的话，也不至于遭此一劫啊。未来我们商务楼宇领域的经营目的，我相信除了NOI、资产价值等等指标外，一定会考虑业主单位的社会责任投资，在未来可能也会影响到你们楼宇的资产估值也未可知。