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发布时间： 2023-04-18 点击次数： 931次 来源：上海房地产观察 作者：上海金茂大厦官网小编
2015年的3月7日，「大宁金茂府」开始了它的第一次认筹，282套房源最终认筹1200组客户，作为当时就已经开到7万多单价，被很多人认为是天价的它，创造了上海一个非常知名的认筹传奇。
当时的金茂用自己很强的产品力和品牌影响力，构建了它在上海的豪宅传奇。
时间转到今天，虽然无数媒体都在吹嘘景泰府所用的是和金茂府同源的「府」系列，吹嘘他如何如何是金茂的顶配，如何如何是顶尖之作。
但当进入认筹第三天的金茂已经迫不及待的开了「中介分销」，大肆宣传不触发积分，不触发限售。满世界的中介开始带客的情形也再次出现，不免令人有些唏嘘。
朋友圈里统一的文案，都在吹嘘「普陀金茂府」的时候，不知道是不是对于「金茂府」这样一个金字招牌的损失？
而且项目最终如此，也并不是无迹可寻的。投放了无数软文，花了无数的钱，但最终在产品上和对用户的照顾上呢？
金茂很明显没有足够重视和尊重对手
很不巧的是，这次他的对手是宝华，如果金茂真的用心，应该拿出更好的产品来与宝华战斗。
一
让我们先把「开放社区」和「一分为四」的割裂感放到一边，这是天然的硬伤，虽然开发商一直想极力避免提及此事，或者妄图以「未来物业会管理的很好」来绕开这个问题。但的确这也不是金茂的错，拿地初期的规划就是这么定的，无力改变。
那就让我们从「府」系的产品力中公开能看到的地方来说道说道。
我一直喜欢的是「永不止步」的开发商，几乎没有房子是尽善尽美的，但只有每一个新盘都能向前再走一步，才是用户所喜闻乐见的，最终用户用脚投票，一定投的是这样的开发商。
毕竟有句老话怎么说来着？
「不要吃老本，要立新功」
在某篇宣传景泰府的稿子里，我看到了这样的一段话
于是我特地去了现场，金茂的路面用的是石材的确不假，但这就是值得夸耀的部分吗？以前的金茂也都做到了这一点。所以它并不让我惊讶。
而反观对面的宝华紫薇花园是怎么做的呢？
宝华的路面很明显的要更宽，也更具美感。而且这张夜晚拍的路面照片，你会很容易的发现，宝华对于外部路面更是做了「亮化」的处理。
所有的路面光源全部都遵循了「见光不见灯」的原则做了隐藏处理，并且和石材纹理做了配合。
所有购买者都可以在路的两边走一走，在这一个门外大家都公开可看的细节上，未来所有二手买家都会切实的看到这些差异，从而影响他们一次又一次的决策。
再比如说户型和得房率
金茂依然拿出的是一个带连廊的非常正统的房型。
金茂的中间套依然有连廊，但实际得房率居然也就72%，107平也意味着封了阳台，得房率可能也要输给宝华了？他比宝华唯一好的地方在我看来可能就是「2个明卫」了。
反观在桃浦，宝华是如何做的迭代？
从目前公开的细节里，我们可以看到几个端倪。
一方面，宝华依然追求一梯一户的体验感，追求完全无连廊的设计，确保每一户业主的隐私和尊贵入户体验。
并且大家也不要忘了，这个门厅空间也是非常实用的。
另一方面，宝华这次尝试迭代了自己的阳台设计，第一次做了完全无立柱的阳台设计，把客厅的空间感延伸到了阳台，从而做出了一个3+1的空间，可以安排一个书房让这个位置的利用率变得更高。
而且据群里的反馈，宝华远不止现在户型上所做的这些，有非常多进一步的惊喜可以扩充用户的使用空间和范围。（关于惊喜是什么，其实从户型图中也能看出端倪）
这些细节都是在之前的紫薇系列里从没做到过的事情，他们在这个产品里持续在迭代自己。
这也是我说的为何从「立新功」的角度，我觉得宝华在桃浦要做的好很多。
二
这俩都是一个天然就要求4000元装标的项目。
所以装标也一直都是大家非常期待的。
很有意思的是，对于景泰府来说，哪怕有这样的装标金额要求，这也是上海金茂主要作品中唯一一个没有完全配备「十二大科技系统」的新盘。
不管怎么说，最终的结论都很真实，就是你没有在桃浦拿出你的真功夫。
让我们看到4000的装标里，根据目前网上的爆料，它的装标大概是这样的：
卫生间
洗脸盆一一陶瓷盆，唯宝或同档品牌
洗脸盆龙头一一冷热水龙头，高仪或同档品牌座便器一一壁挂式马桶，唯宝或同档淋浴龙头一一淋浴龙头，高仪或同档品牌
厨房
门一一移门，定制
橱柜一一定制橱柜，博洛尼或同档品牌
洗涤盆一一不锈钢水槽，弗兰卡或同档品牌
洗涤盆龙头一一水槽龙头，弗兰卡或同档品牌灶具一一燃气灶，博世或同档品牌
吸油烟机一一抽油烟机，博世或同档品牌
燃气热水器一一满足超低能耗要求的一级能耗燃气热水器，海尔、美的或同档品牌
洗碗机一一嵌入洗碗机，博世或同档品牌
冰箱一一嵌入式冰箱，卡萨帝或同档品牌
未端直饮一一未端净水器，怡口或同档品牌
其他
中央空调一一满足超低能耗要求的天氟地水两联供设备，大金、日立或同档品牌
地暖一一满足超低能耗要求的天氟地水两联供设备，大金、日立或同档品牌
新风系统一一满足超低能耗要求的全热交换新风设备，迈迪龙、格兰斯科、德普莱太或同档清风说新房可视对讲机一一人脸识别
可视对讲，罗格朗或同档品牌
当我们看到「博世」的厨房全套，当我们看到「卡萨帝」的冰箱，「海尔」的燃气热水器之后
我拿着这张图问了一圈其他开发商的从业人员，都和我说装标其实没达到4000的标准。（金茂最终装标以公示为准，目前还存在修改的可能性）
市场上2000元/㎡,2500元/㎡,3000元/㎡,4000元/㎡的标准都是非常透明的。用了什么品牌就代表了用了什么什么档次的产品。
在这一点上，我觉得金茂这次也是让人失望的。
三
金茂是很急的。
金茂这次约等于是盲开，基本上什么信息都没释放。
只做了户型图，售楼处就赶紧的在这个批次冲刺入场。
甚至样板间都来不及开放，要知道这在一个「不那么好卖」的区域，这是闻所未闻的情景。
但究其原因或许也很简单
「他们必须在宝华桃浦开始之前，抢先杀入市场」
这个结论我觉得既真实，又残酷。
宝华在拼命的建造他的展示面，从外立面到精工车库，从入户大堂到自己的下沉式会所，甚至在大堂进一步又迭代了「星空顶」
宝华桃浦紫薇花园入户大堂（拍摄by清风说新房）
历史上的金茂好像一直都是版块里的最强产品，大宁金茂府也的的确确拥有足够强的产品溢价，但这一招在桃浦突然要失灵了。
他们猛然发现自己面临了一个「品质怪兽」，而且在自己的地块南北两侧被宝华前后夹击。
对于金茂来说，如果和宝华硬刚，可能最终数据会很难看，但没想到的是在错开批次的前提下，依然会有很多品质粉丝最终抛弃了这一次的金茂。
金茂仿佛还没在拍地的那时候醒悟过来，回到了我在开头说的，沉溺于过去自己的名气和成功，忙不迭的宣传自己是「府」系，找大V们大书特书「金茂」归来，吹嘘着金茂府的二手房价奇迹，仿佛大宁的奇迹可以在桃浦重现一般。
但又没真凭实据的拿出一个可以堵住大众之口的，在版块里可以长期睥睨天下的产品。
但宝华则相反，从产品中，我能感受到他们从拿到这块地的第一天起就非常清楚在考虑一个问题：如何进一步超越紫薇。
在我去宝华售楼处的时候，从现场的人口中听说宝华的老板基本上这段时间天天去售楼处，踩工地，盯工程，看品质。
宝华的确没机会拍到什么好地块，他们也一直无法得到核心地区的地块，但宝华总能在一些困难之地蹦出奇迹之花，然后稳稳的成为这个地块的价格之王，这是让我最为欣赏的。
四
时至今日，我还没机会得到更多宝华内部的信息，也还没机会去样板间一窥究竟，但从桃浦拍地至今，我已经真真切切的去踩盘了不下6次的桃浦。
看着这个板块的几个居住地块一点一点的建造起来。
今天我们并不是站在板块的角度聊这个话题，说实话，桃浦本身也并不是什么吸引高分的板块。
但当我们把视野拉到最细节的居住品质上来说，从现在公开的信息里，我居然完全想不到任何我会推荐别人去金茂而不去宝华桃浦紫薇花园的可能性。
我没办法昧着良心说因为大宁金茂府让买家赚翻了，你买这里就一定好。
我也没办法说金茂真的把这里当「金茂府」同等级在看待。
一个板块普遍只有一个盘可以得到极度的居住认可，哪怕别人再强，只要你是老二则永远会被压在身下一筹。
今天的我都还记得第一次去看金茂府二手房的震撼，在那个门头我站了很久，心里想的是：「如果能住在这样的小区里，得多爽啊」
但对金茂来说，很可惜，在桃浦这片土地上，未来站在门口接受赞美和震撼的，我想肯定不会是金茂了。
金茂大厦