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当地铁成为硬伤时对上海新楼盘有哪些影响？！

发布时间： 2023-01-24   点击次数： 1615次   来源：豪宅网   作者：于天来

今天是大年初三，年味渐浓，豪宅网祝福您在新的一年诸事胜意，买到如意好房！

我们都知道，地铁盘是新房市场的香饽饽，更有“地铁一响，黄金万两”的说法！

在这里，特别要提一下，上海的地铁房因为需求旺盛的原因，置换的时候，出手会更加方便，出手的溢价率也更高；尤其是相对上海房价可控的中小户型&中环外正地铁房，更是二手市场上的香饽饽，地铁为住宅产品带来的升值溢价是实实在在看得见的。

地铁准时、快速，风雨无阻，尤其对于快节奏的上海上班族&学生来说地铁对于他们就是便捷、通勤等的生活保障，正地铁房重要性不言而喻！

经常听到楼盘宣传卖点以轨交作为重要宣传要素，其实地铁也有优劣的差别！

今天我们明确第一个概念，直线距离&步行距离：直线距离会比实际距离要近得多，这里我们明确以步行距离为标准，通常我们认为：400米步行时间在约5分钟左右，800米则就是需要约10分钟左右，步行1200米基本上需要花费约15分钟左右。

因此步行1200米严格意义上来说是地铁房最长标准，超过步行1200米的地铁房严格来讲就失去了价值，尤其在天气恶劣情况下，不论是寒冷还是暴热都是种煎熬。（这里我们抛开地铁能级&站点位置&规划中地铁等更细化的标准，单就距离来衡量）

我们一般会定义在15分钟以内步行时间、即大约1200米的步行距离算是真正的地铁房！

我们来举个实例：2022年闵行区颛桥两大上海新楼盘「颛桥紫薇花园」&「华发四季半岛」距离5号线颛桥站宣传中分别是约300米&600米左右的直线距离：

根据当下百度智行，抛开小区内部步行耗费时间，「颛桥紫薇花园」东区正门步行至5号线颛桥站实际步行距离370米需要约6分钟，如下：

同样，根据当下百度智行，抛开小区内部及其它待开通门等未实际兑现等，「华发四季半岛」正门步行至5号线颛桥站实际步行距离约1.4公里需要约21分钟，如下：

综上，发稿时百度实际出行显示，「颛桥紫薇花园」是正地铁房，而「华发四季半岛」则不能算是地铁盘。

深挖，地铁距离正反两面：

步行1.2公里外的地铁，不能称为地铁盘。

反之，地铁房不是离地铁越近越好。离地铁太近，会被其震动、噪音等等影响，抛开晚上时间，周末或成煎熬。（这里主要指轻轨）

同样，让我们一起来看两个地铁上海新楼盘，这两个楼盘位于徐汇区这个高能级区域，已有部分房粉将这两个徐汇地铁盘被列为纠结对象，让我们一起看看所为何？！

让我们一起了解下今年徐汇区将会入市的2大楼盘，一个是「徐房漕河泾楼盘」（楼盘疑似案名爆出:「玖珑庭」）、一个是「上海城投康健楼盘」。

这两大楼盘都是地铁盘，这里需要注意的是，「上海城投康健楼盘」是地铁15号线地下穿过楼盘，可能会存在一定的共振问题；而「玖珑庭」距离3号线太近了，有两栋都可以说部分楼体距离轻轨百米内。

这里豪宅网小编大胆假设，开发商在建造过程采用优质门窗等弱化噪音影响，问题肯定还是存在，至少居住中你会减少开窗？

我们找出申通地铁集团的运行间隔数据：两条线路运行时间，给大家做参考。

3号线

15号线

当地铁距离住宅太近，事物就存在两面性。

至于「玖珑庭」&「上海城投康健楼盘」值不值得买，抛开地铁影响，徐汇区上海新楼盘在定价11.4万/㎡&10.2万/㎡情况下，还需要对优缺点深入了解的。

1 玖珑庭

徐汇内中环间

龙华板块

徐房漕河泾楼盘

定名「玖珑庭」

上海房价11.4万/㎡

规划有330套可售住宅

该上海新楼盘是在2021年10月份由徐房集团以36亿竞得。土地出让面积48122平方米，包含4个子地块，其中197a-09的住宅楼盘已经开始动工。

从公示信息看，楼盘于2022年8月1日开工，预计2024年7月24日竣工。

根据徐汇规土局公布的地名命名信息，该地块楼盘定名「玖珑庭」！

据悉，楼盘规划有330套可售住宅，可售总建筑面积35861㎡，中小套型面积占比约81.62%，100%全装修，房地上海房价11.4万/㎡。

该地块为商住办综合体楼盘，出让面积48122㎡，包含四幅子地块，规划设计方案已经公布。

197a-09地块是普通商品房，拟建设6幢8-14F住宅，容积率2.0，规划有330套可售住宅和33套保障房，机动车车位450辆，配建有5%保障房。

196e-04地块规划有约1496㎡商业，约4964㎡办公楼，1102㎡菜场；

196e-03地块规划有约11029㎡商业，约2787㎡社区服务设施，包括社区医疗、社区养老设施。

197b-01地块规划有约12726㎡商业，约4545㎡社区文化设施，5000㎡社区体育馆，41361㎡办公楼。

另外，由于楼盘位于漕河泾街道，属于龙华板块，离徐汇滨江不过2公里，未来配套可以共享到徐汇滨江高能级配套。

除此之外，周边还有着丰富的教育资源，徐汇区公办一级园望德幼儿园、汇师小学中城校区，而且传言说附近会新开一所公办初中。（新房不承诺学区，仅为周边资源展示）

龙华板块几乎紧紧贴着整条徐汇滨江板块，后贴漕河泾，先天地理优势得天独厚，龙华板块依托千年古镇，以及龙华塔、龙华寺的旅游资源，发展至今已经十分成熟。抛开地铁影响看楼盘非常值得期待~

2 上海城投康健楼盘

徐汇康健板块

「上海城投康健楼盘」

建面约50-240㎡1-4房

上海房价10.2万/㎡

上海南站直线距离约650米

15号线正地铁房

徐汇康健板块「上海城投楼盘」拟推建面约70-220㎡2-4房，上海房价10.2万/㎡。

以上就是「上海城投康健楼盘」&「玖珑庭」介绍。

两个楼盘都处于徐汇区中环位置，相比较下，多数关注购房者认为「上海城投康健楼盘」15号线地下穿行的影响都可忽略，「玖珑庭」毗邻轻轨3号线较近，反而会重视多一些。也有另辟蹊径的少部分购房者认为楼盘存在硬伤情况下，或将给低积分者入手徐汇机会，就如去年的宝珀公寓&天汇世纪玺。

那么，推算上海房价约1000万起可购入3房的这两个上海新楼盘。作为购房者的你，认为是机会 or 硬伤呢？！