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仲量联行发布《大湾区绿色写字楼发展调研》研究报告

发布时间： 2022-05-17   点击次数： 309次   来源：仲量联行   作者：高楼迷整理

研究报告

大湾区绿色写字楼发展调研

从用户与开发商角度看ESG在运营中的思考

仲量联行华南区研究部最新发布《大湾区绿色写字楼发展调研-从用户与开发商角度看ESG在运营中的思考》研究报告，以企业ESG发展路线和员工发展需求的变革为切入点，调研广州、深圳及佛山三地绿色写字楼发展程度，全面分析大湾区商业地产实践ESG理念和满足企业用户需求的真实情况。

企业用户ESG战略           

与办公空间生态圈

通过与企业、运营商及建筑商等多方调研分析，以及结合过往仲量联行的研究成果，我们发现部分头部外资金融、专业服务业及科技企业已开始行动起来，将ESG理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。除设定可量化的环境保护指标以外，这些企业也极力推动社会与管治的发展，为员工打造公平公正和安全健康的工作环境。

“未来办公”趋势           

与企业ESG战略的关系

在企业运用ESG视角审视并改善自身运营的过程中，日常办公环境是最常见的切入点之一。“后疫情时代”对企业的办公模式提出了新要求，亦是对办公环境的新挑战。为此，我们总结了“未来办公”趋势与企业用户落实其ESG战略规划的关系。

与ESG相关的“末来办公”趋势

选择绿色建筑

绿色健康、超低能耗等指标成为企业入驻考量的重要因素

低碳装修理念

选择环保、可循环建材，采用装配式装修等

技术智能化

利用物联网、人工智能等技术，有效追踪碳足迹

混合/灵活办公

实践混合办公、灵活办公，提高办公场所组合的敏捷性和适应性

焕活办公场所

打造安全、舒适、健康的办公空间，重视员工福祉

办公场所公平性

注重办公环境的多元公化平性和包容性

合作伙伴生态系统

·选择ESG评级优良的办公楼项目

·提供高质量、私密化的物业服务

·加强共享会议室等公共资源的配置

·打造多维度且智能化的商办社区闭环平台组织社区共融活动，普及责任安全、反贪意识等的重要性

ESG战略效益

E环境

·实现耗能数据采集

·制定具可操作性的减排方案

·制定提升方案

·缩短装修碳排放周期

·采用新型环保建材，减少排放污染

S社会

·吸引人才

·挽留人才

·办公室运营降本增效

·提高企业创新

提高员工效率

·提升员工身心健康

·提升品牌认同

人性化管理

·赋能员工创新协作

G管治

·积极打造合规经营环境，提升风险识别和管理

·促进生态伙伴转型，创造价值机遇

·创造集体价值，实现共同可持续发展目标

提升人文关怀意识          

满足多元化办公需求

不难发现，企业在贯彻ESG理念和顺应“未来办公”趋势的同时，办公空间的根本性改变将在无形之中为其带来吸引与挽留顶尖人才的竞争优势。作为企业最基本的组成和宝贵资产，员工愈发重视企业文化和自身价值观的匹配度，同时，他们对于身心健康和自我实现的认知和诉求也愈发强烈。

选择ESG发展路线，塑造具更深层次人文关怀的形象，从某种层面上看即是企业对员工生活理念的认同和响应。这种以人为本的理念将有利于企业留住并赋能员工，相应地，员工也能在企业更好地展现才能和创想。

发展路线的改变也引发办公楼需求的驱动力的变化。从传统的成本驱动型，演变为企业用户需求驱动型。健康、科技、可持续发展、休闲娱乐等为创造用户良好体验而打造的设施设备与服务成为办公楼项目的新标配。

问卷调查分析     

我们通过对大湾区商业地产领域各方参与者的调研，了解了企业用户选址最为关注的20个ESG因素，并结合业界前沿标准设计出一套针对大湾区主要办公楼的ESG体系评价问卷。

环境层面

·能源管理系统

·公共交通出行便捷性

·非饮用水回收利用系统·可再生能源设施

·电力系统峰谷平

·双层幕墙/通风器

·碳达峰目标

·PM2.5过滤系统

·公共总能耗趋势分析

·高效空调制冷机房

我们基于能源管理表现将所有63个受访项目分为六大类，并通过后续分析发现建筑设计优化、减碳成效等多个值得关注的方向。

发现1

设置能源管理系统已成为未来办公楼的标配。

发现2

在能源管理方面，地区政策差异导致两地受访项目各有侧重。

发现3

已落成的总部项目在能源管理上存在较大改善空间。

发现4

可再生能源建筑渗透率较低，且多为在港上市房企或外资开发商的标杆项目。

社会层面

资料来源：仲量联行

管治层面

资料来源：仲量联行

ESG战略尚未充分普及

企业治理意识有待培育

经过深入分析后，我们发现粤港澳大湾区的办公楼市场在落实ESG战略和满足企业用户需求上做出了一定程度的努力。然而，市场距离实现全面完成可持续发展转型的目标依然任重道远。议题如企业管治较难衡量和监管，同时也往往为领导层所忽略。总的来说，现阶段办公楼项目往往只聚焦于个别环保或人文关怀行为，而忽视了自上而下管治理念和企业制度的迭代更新。

‘双碳’愿景下，企业ESG发展路线和办公楼绿色建筑发展是更新迭代和不断互相影响的过程，企业、员工、办公空间、办公楼和社区形成一体化生态圈。办公楼开发商和运营商需以长期发展眼光，平衡成本、运营、企业用户需求三者之间的关系。

曾丽

华南区研究部总监

仲量联行

建议：市场激励、政策监管

和存量改造共促办公楼ESG发展

大湾区城市包括广深两地应尝试推进建筑行业碳排放交易体系建设，以驱动运营商提升综合治理能力。开发商亦需结合环境政策和市场需求变化提前部署，预见企业用户未来需求转向。

开发商与运营商需关注企业用户的人文关怀，并且履行社会责任。无论是对在建或存量办公楼项目，都需以前瞻性的眼光积极投入办公环境的多样性建设，以空间的再利用与改造开辟更多关爱用户的活动场所。与此同时，我们鼓励开发商不断探索项目如何为所在社区提供价值，促进社区共同繁荣。

办公楼项目的发展离不开与企业用户持续地磨合与交流。随着中长期内大量新增供应涌现，办公楼项目应该更好地将绿色环保节能、技术智能化、办公舒适度、人文关怀等企业用户注重的因素纳入建筑的全生命周期中，并最终实现长远的战略价值。