当前位置：主页 > 新闻资讯 > 都这样了，上海这个区还不崛起？
发布时间： 2024-01-02 点击次数： 109次 来源：魔都房房房 作者：南大科创之门官网小编整理
《上海市“十四五”规划》纲要明确提出，加快形成“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局。
其中，“南北转型”指的是推动金山、宝山南北两区转型升级。
一直以来，宝山、金山两区是上海传统的制造业大区，所以转型发展是个难点。
宝山2035规划里，宝山更是隶属于上海中心城区的一部分，地理位置上有“得天独厚”的优势。
所以宝山的确不算个纯粹的郊区，毕竟那么一大片都是主城范围。
但是宝山的发展以及现状，都挺让人诟病的。
以至于，上海12.14新政把宝山这个唯一的主城区带入到五大新城一起玩了。
又是“南北转型”重点发展的区域，又有12.14新政加持，宝山楼市总该起来了吧？
1 辉煌过 遗憾太多
宝山区，算是上海最早的一批工业基地，也是全国的工业中心之一。
宝钢作为全国数一数二的央企，带动了整个工业、产业链在宝山落地。
所以当时，钢铁产业给宝山创造了一批就业人群和工人新村，也给宝山带来了一段光辉岁月。
所以有时候辉煌得太早可能并不是好事，以至于宝山错过了新时代腾飞的风口。
你看，从90年代上海产业进入外资时代后，上海西南面慢慢崛起。
长宁虹桥经开区、徐汇漕河泾、闵行经开区三大产业区先后启动，接着古北、徐家汇90年代也开始快速发展。
以至于后来上海有了“地倾西南”的说法，因为上海南北的发展确实一定程度上落后西南太多。
而且北上海宝山的邻居，这几个市区大哥也真没“魄力”带飞宝山。
像虹口、杨浦、闸北都缺乏整片开发的土地资源，也没法大面积拆迁，又是传统工业区所以转型比较慢。
普陀么，自己都因为真如副中心的失利错过了一些发展机遇。
但是宝山自己也不是没有努力过，产业布局规划真心不少。
但是并没有抓住什么重点，东一块西一块，外加预期和落地有差距，以至于到现在也没有特别拿得出手的。
宝山其实是有野心的，但是一些“历史阻碍”限制了它的发展，比如宝钢的转型，大场机场的限制，使得宝山没办法大刀阔斧的干。
而且各个片区之间又有大量的工厂穿插其中，没法形成连片开发；外加主干道阻碍了分支道路之间的链接，所以断头路不少。
曾经规划响当当的美兰湖和国际邮轮经济都没搞起来，可能宝山运营、招商能力也都欠佳？
宝山好像遍地想抓，但是遍地无果，也不能否定宝山的规划能力，只是运气、落地、财力上都差那么口气。
所以宝山转变了发展理念，与其东一榔头西一棒槌，干脆集中精力和财力抓重点搞。
于是宝山把精力专注于南大智慧城和吴淞创新城。
上海南北转型纲要
推动南北两侧金山宝山地区转型升级
1、推动金山地区成为“上海制造”重要承载区和科技成果转化区
打造世界级精细化工产业基地，锚固枢纽门户地位，完善综合交通系统，推进生态空间建设和生态环境治理。
2、宝山地区要搭建起上海北部科创中心主阵地的基本框架
围绕南大、吴淞科创功能集聚区，推动宝山主城区转型发展:聚焦重点产业板块，推动传统产业升级;注重交通优先，推动公共服务、生态环境与创新社区融合发展。
南大有成片可开发的土地，又能吃到普陀桃浦、真如的外溢红利，有开发优势。
吴淞本身就是宝山的副中心，现在是把产城融合提上了日程。
南大和吴淞，位于宝山主城区的一东一西，非常有看头。
2 南大 真不玩虚的
2023年10月份，上海发布指出：“宝山区委、区政府“十年磨一剑”，花了10年时间将南大6平方公里全部收储，现在进入整体开发阶段。”
而且宝山还请来了临港集团，操刀南大智慧城。
宝山以及大场其实在2023年几乎隔三岔五就更新一下南大的动态。
反正看的出，宝山是立下“军令状”，铁了心要把南大智慧城搞出名堂。
目前，南大整个智慧城中：南大数智中心已接近完工，科创之门结构封顶，上师大附属也基本封顶，一期组团已现雏形，二期组团正在完成桩基工程。
“数智南大”上海市数字经济特色产业园效果图
南大双子塔实景图 图源于网络
核心的商业综合体是宝山目前薄弱的，尤其是南大的上大这个成熟居住区周围，没有顶级的商场，也缺乏休闲配套。
不过，华润加入南大，15号线丰翔路TOD，要建设上海第二个万象城——中环置地中心。
南大路的TOD明年也会启动开发，相信整个区域很快会有新的变化。
根据南大智慧城的控规图，南大的规划很细致，配套也很全面。
南大智慧城控规划图
拥有7/15号线双轨交汇+华润万象系双TOD+261万方绿地面积+43%绿化率+14所优质学校的南大，只要好好落地，相信会是让人期待的。
总之，宝山南大这块招牌拭目以待了。
3 吴淞创新城 宝山另一个大手笔
保守估计吴淞创新城固定资产投资额将达1000亿元以上。（源于上海市政府新闻办“高质量发展在申城”系列主题发布会）
规划建筑总量约2500万平方米，开发体量上相当于三个北外滩（840万平方米）或七个前滩（350万平方米）。
反正吴淞创新城核心目的只有一个：
将吴淞创新城，打造为上海建设具有全球影响力的科技创新中心的又一核心承载区。
而且吴淞创新城还是与张江、虹桥等同级的新一代城市副中心。
目前，吴淞创新城一大批功能性项目正在加快建设。
宝武两个首发项目已先行启动，复旦12个省部级工程技术中心已落地投用，183米超高层、上大美院、中央钢铁公园、宝武（上海）碳中和产业园等也蓄势待发。
吴淞创新城规划图
吴淞创新城的开发意义重大，东邻宝山主城，北邻杨行和上海北站。
所以即承载着区域的传统产业转型重任，又要帮助老城区二次焕新，还是对上海北部居民区的配套升级。
并且吴淞市域综合交通枢纽，位于杨行的上海宝山北站2027年就要开通了，由龙湖集团主要负责，规模在8台18线，建成后会成为北上海枢纽。
而这个宝山高铁站就是上海的“新北站”，成为北上海新的“铁路门户”。
4 宝山的置业选择
2023年1-12批次宝山区供应6103套房源，总认购5608组，平均认购率92%。
上海2023年一共集中供应72副宅地，其中宝山区共出让了5副，占比仅约6%。
从全年86368套房源来看，宝山新房供应量不算多，而且基本上都没有触发积分，对于300-700万预算的刚需来说，没有什么积分门槛。
所以想要置业宝山的小伙伴，可以参考以下的选择。
上海12.14新政之后，首套的人，首付从35%降到30%，利率从4.55%降到4.1%。
二套置换群体，哪怕原来的房子卖不掉，也可以去用二套名额，毕竟二套首付近郊降到40%了。
总的来看，
宝山的地理位置在郊区里是有优势的，毕竟接壤4个市区。
南宝山基本融入市区，因为1、3、7、15号线，所以地铁沿线的居民通勤也有一定便利性。未来还有19号线。
只不过因各种原因，宝山错过了高速发展的年代，也因为一些发展建设策略的失利，没有做到预期中的“遍地开花”。
所以宝山把重点放在了南大智慧城、吴淞创新城，而且这附近的新房预期也相对足，是不错的置业选择。
外加楼市新政的叠加，宝山能吃到不少优势。希望宝山能好好落实规划，让人期待。
南大智慧城