当前位置：主页 > 新闻资讯 > 广州再发物业费指导价，研究18城之后看到了更多、更深的问题... | 物业研究
发布时间： 2023-12-02 点击次数： 78次 来源：克而瑞物管 作者：东方渔人码头官网小编整理
近期，广州市发改委、住建局、市场监管局联合发文进一步规范住宅物业服务收费，明确物业费指导价保持不变，每平米最高不超过2.8元/月，引发市场热议。部分物业公司反映，近年来人力成本持续上升，广州维持2010年指导价不变，似乎有失公允。与此形成鲜明对比的是，部分业主反映物业公司“光收钱不干活”，不能白花这“冤枉钱”。广州的政府指导价究竟是高是低？其他城市物业服务收费又是参照什么标准执行？
基于此，我们重点研究了18个样本城市，涉及住宅物业服务收费政府指导价及其上浮幅度、车位物业服务收费政府指导价，希望以直观的数据对比反映重点城市物业费指导价的合理性，及未来可以改善的空间。
01
问题1：
重点城市多建立分级标准，
实际效果如何？
除北京、上海实行市场调节价，其他重点城市多有政府指导价对前期物业费进行规范限制。多城市针对不同服务标准建立了四级到七级的物业费分级标准，如西安、杭州、重庆、成都建立4级标准，大连、深圳、武汉、南京、青岛、长沙、郑州建立5级标准，无锡则建立了7级标准。
为方便不同城市间横向对比，我们将重点城市的物业费指导价以一级最高、七级最低的方式进行排序，同时，考虑不同城市分类主要以高层、多层；有电梯和无电梯两种，为了更好的进行对比，将两者结合，以高层（有电梯）、多层（无电梯）进行对比呈现。另需注意各城市服务标准上存在差异，此处暂不考虑。
通过城市物业费最高指导价及最低工资标准梳理发现，两者呈现一定分化。高层而言，一线城市如深圳、广州在用工成本较高情形下最高指导价并不及部分二线城市，尤以广州为代表更为突出。多层而言，一线城市物业费最高指导价更是位居中后列。其中，西安在2020年11月发布的《西安市住宅小区物业服务指导标准》，进行物业费“一费制”调整，调整后物业费高层平均涨幅7.2%，多层平均涨幅18.5%。深圳在2019年发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，计划调整高层物业费最高5.63元/㎡·月，多层最高2.2元/㎡·月，后续则并无下文，目前仍实行2007年收费指导标准。
02
问题2：
物业费指导价上浮多在10%-20%区间，
对企业影响几何？
通过梳理18个重点城市物业费区间发现，有4成城市，当前物业费指导价严格，不可浮动。其余6成城市，在满足一定条件的情况下，可将实际价格在标准指导价的基础上进行上浮调整；其中，杭州、成都、天津还限定了下浮幅度，来保证价格的稳定性，降低恶意低价竞争的风险。
从上浮程度来看，重点城市的程度在10%-25%不等，最高可达25%；其中杭州可上浮比例最高，可达25%，郑州最高的上浮仅为10%，相对较低。
从价格浮动具体情形而言，大部分重点城市对不同项目规模进行价格分类管理，主要有三种区分方式。
比较多的情况是针对不同规模的住宅，进行分类管理，规模越小，浮动上限越高。如广州，仅五万平米以下的住宅小区享受20%的浮动；重庆，4万平米以下的项目享受最高浮动15%；武汉则为3万平米以下。
第二种则按照建筑形态的差异来区分；以西安为例，多层住宅收费标准可上浮20%；高层则为10%；而武汉针对超高层项目（超过100米），也将标准放宽至15%。
第三种情况，则是针对优秀企业、标杆项目提供更多的“上浮权益”。武汉针对投标人获得“红色物业五星级企业”或在管项目近三年获得过全市年度住宅小区物业服务评议“十优满意小区”等荣誉的，每项最高可上浮1%。可累加，各项累加最高不超过5%。通过更精细化的管理，来推动企业发展、以及优质优价的空间。
按照上浮最高比例进行换算，重点城市的物业费指导价有小幅变化，杭州调整后反超无锡。
以上价格浮动限制主要针对普通住宅前期物业服务，并且有部分城市，普通住宅的超一级前期物业服务收费，可报有管理权限的价格主管部门核定。另外，指导价标准在部分城市也适用于保障性住房，房改房，老旧住宅等。
03
问题3：
近半未公示车位物业服务收费指导价
原因为哪般？
本次广州发布的《通知》，其中一大重要变动即停车位物管费的下降，最高不超过120元/月。再反观重点城市的停车位物管费，发现仅有8城明确公示政府指导价。其中，重庆政府指导价最高可达到130元/月，而长沙、郑州政府指导价明显偏低，大都处于30-40元/月的区间范围。随着人工成本的不断上涨，过低的指导价或将使得企业基本运作面临困境。
进一步拆分这8城地下车位物业服务收费政府指导价，不难发现，重庆、广州、西安等市均采取分类制定政府指导价的策略，其考虑了不同类型项目的特点，如普通车位和机械车位管理难度的差异、不同规模项目对成本的影响等因素，推动着更精细化的指导管理。
例如重庆，主城区普通级停车场80元/月，特级停车场100元/月，半机械、全机械停车场较特级停车场分别上浮20%和30%，分别达到120元/月和130元/月。又如广州车位在1000个以下的小区执行120元/月，车位在1000个以上的小区执行80元/月。
与此同时，郑州、青岛、西安等市进一步细化地下及地面车位物业服务收费，制定不同标准的政府指导价。例如郑州，地下车位执行40元/月的政府指导价，地上车位参照30元/月的标准执行。
小结
物业关涉民生，物业费指导价对于政府、企业、业主均有不同出发点，也便有了不同意义：政府设定物业费指导价初心为民，业主也呼唤质价相符的服务；对于企业而言，物业费指导价则像“在天花板下跳舞”。天花板的高低决定了舞姿发挥的空间，也决定了给观众呈现的精彩程度。
大城市是更大的舞台，更应该有一个更高的天花板，让舞者带来更精彩的表演。天花板是高度，它应代表着广阔，而非逼仄。适时调高天花板，打造一个政府、企业、业主三方共赢的舞台，这或许也是所有人的期许。
我们期待着，天花板下的绽放。
东方渔人码头