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发布时间： 2023-10-10 点击次数： 125次 来源：上海房外房升学 作者：明天广场官网小编整理
最近，凭着板块内认购率高达420%的新房，张江再次火出圈！
87分的入围分、147套房源、近600多组客户认购
刷新今年浦东甚至整个上海中产改善的入围记录。
张江，一个在大盘不景气情况下“绝地反杀”的板块。
却仍有13w+单价的房源；片区内有过去15年上海涨幅最高的房子；明明是中外环，价格却能超过市中心。
自成一派，屹立不倒，狼多肉少。
这就是张江，一个让不少人向往的板块。
它凭什么卖这么贵？它还有多大潜力？当下能否继续买入？
今天板块辣评，来揭秘！
01
从“小小村落”到“巍然科学城”
张江点燃浦东发展引擎！
提到张江，不得不提它的产业，从92年张江高科技园区成立，已经走过了31年的光阴。
可能大部分人第一印象就是“张江高科技园区”、“技术流”、“产业强”。
但张江的牛逼之处远远不止这些。
经过几十年的开发，张江高科技园区已经构筑了完整的生物医药创新链条。同时，还搭建了集成电路和软件产业链框架。
所以，被誉为“中国硅谷”，名副其实。
而且，浦东开发开放，有很大一部分就是依托于张江的发展。
很久以前，宋元时期的张江还只是一个小小村落。最早的先民为吴姓，那时候大家以种菜为业。
据清乾隆年间《南汇县新志》记载：
“张江栅镇，邑北七十里，一名古桐里。明隆庆年间，有姓张名江者，于此开典铺，筑栅为防，渐名为"张江栅" ”。
后来，随着居民的聚集，张江从村落变为集镇，逐渐壮大起来。
2001年11月，张江、孙桥“撤二建一”，成立为新的张江镇。
在此期间，罗氏制药与张江签约，“中国药谷”开始崛起。同时，上海政府实施“聚焦张江”的战略。
2018年，张江被拟定规划为未来的“浦东城市副中心”。
至此，张江正式步入“快速发展轨道”。张江的“火箭式”发展，也彻底点燃了浦东发展的引擎。
交通
辣评指数：5 颗
被“护城河”环绕的张江
又是一片崭新的“天”
张江的轨交，说实话，有一种被“护城河”环绕的感觉。
目前整个张江的心脏地带，主要围绕2号线张江高科地铁站落成。
板块内有2、13号线，站点有张江高科、金科路、广兰路、中科路、学林路、张江路等站。
同时也有龙东高架路、罗山高架路、中环线等多个高架匝道口。
直通浦西市区、浦东中心地带。
此外，张江有轨电车1号线也在区域内运行。园区东南西面由快速路环绕，北侧龙东大道通过，驾车出行还是比较便捷的。
在上海新一轮轨交规划（2017~2025）中，新规划的21号线也正在加快建设中。通车后，将会经过张江。
一句辣评
“护城河”模式自成一派，张江交通有自己的“想法”。
配套
辣评指数：3 颗 ⭐️
高端商业稀缺
医疗配套较完善
商业配套
买在张江的人，对商业这一点要求并不高。因为板块内的高端商业体不多，整体偏日常属性。
长泰广场和欧尚算是比较大型的商业。万科翡翠公园和张江老镇的底商也比较丰富。
商业配套和海派文化并不是主要的，买在张江的人对房子最大的诉求就是：
学区要好、房子要新、离公司要近。
有利有弊，看各位的取舍了。
医疗配套
板块内医疗资源还是可以的，有上海市中医药大学附属曙光医院（东院）。
中医药大学也位于板块内，为医院做足了人才储备。
除此之外，张江国际医学园区也在争取打造“亚洲一流”，未来可期。
一句辣评
配套较为齐全，高端商圈稀缺，精尖医疗技术未来可期。
教育
辣评指数：3 颗
“民转公”后
砸锅卖铁也要去的学校！
张江这块宝地，堪称上海的“海淀区”。要说张江有名学校，简直群英荟萃。
板块内有万科实验小学、建平实验张江、张江高科实验小学、张江集团中学、竹园张江、浦东外国语学校、上海科技大学附属学校、华师大二附中等等几十所学校。
先来说说华师大二附中。
作为上海四校之一，张江“龙头老大”，华二一直稳坐浦东高中第一把交椅。
它主要以竞赛成绩闻名，在全国性的比赛中屡获佳绩。以往的竞赛时代，它与上中是上海竞赛圈永远的霸主，是名副其实的“金牌学校”。
此外，“三公”之一上海外国语大学附属浦东外国语学校，也定位在张江。
公办学区组合则更重磅。
除了“牛轰轰”的高中，2020年从民办转为公办的张江集团中学，更是公办里的“顶级选手”。
2020年前，张集四校八大预录取人数长期本区第一。成为仅次于华育、兰生、市北理、上外120和复旦二附中的顶级初中名校。
之前的张集，是浦东公认的初中NO.1。如今，从民办转制为公办，依然是炙手可热的香饽饽。
而张江高科实验小学，虽然不是很有名。但据家长反馈，老师对学习抓的很紧，而且对口生源也都相对不错。
建平实验中学这块金字招牌想必大家也不陌生。
作为浦东数一数二的初中，建平实验直属于建平系，之前建平高中对其有所倾斜，预录取成绩不错。
而作为建平实验的分校，想必成绩也不会差。
万科实验小学创建于2016年，有滨江和张江两个校区。是由浦东教育局、教育学会和万科联合办学的。
作为高科技园区里的家长们，深知考学的重要性，对孩子们的教育要求也肯定很高，张江的人才意识是从小就培养起来的。
一句辣评
上海的“海淀区”，浦东教育的天堂！
居住体验
辣评指数：4 颗
从挂户口到中产改善
各人群学区+自住全
整个张江板块，住宅供应并不多。
主要集中分布在北部广兰路站附近的张江集镇和南部三大动迁基地组成的片区。
前者配套相对完善，500万以下和1000万以上的刚需、改善在这都有的选。
比如我们今天要说的张江汤臣豪园、万科翡翠公园这类楼盘，基本是所有“张江男”、“张江女”的心头好。
而后者更多是刚需上车区域，好在玉兰香苑、川杨新苑、申城佳苑虽是动迁房，但楼龄还算新。
浦东的房子抢手、供需失衡，是长期以来的问题，也使得房价始终不降。
核心原因是浦东的产业供地太多，而配套的居住供地又实在太少，供求关系长期紧张。
所以张江明明是中外环，但价格却超过了市中心。
片区标杆张江汤臣豪园成为过去十五年上海涨幅最高的房子，万科翡翠公园价格回落后挂牌价也依然坚挺在13w左右。
张江汤臣豪园已经有好几期，最早建于03年左右，最新的建于12年左右，所以外立面和品质有挺大的不同。
2018年的张江汤臣豪园单价还只有7-8万。直至今日，单价飙升至10-14万/平，这个价位甚至超过了很多“上只角”地区。
小区对口张江高科实验小学[藿香校区]+张江集团学校。
小区户型以两房和三房为主，适合预算在1000-2000万及以上的客户。
考虑这里的买家，荷包还是要充足。
品质不错，且对口学校好的小区，在张江那必是顶级稀缺。
还有对口万科实验小学+建平实验中学 [万科校区] 的万科翡翠公园。
是近几年开发的新楼盘，品质基本上是没话说，科技感的外观吸引年轻人。
万科翡翠公园，顾名思义，约1/3的土地都用于建造公园了。小区内设置了多个主题公园，多种物业类型，还有独立景观。
万科翡翠公园有商用，也有住宅。户型主要以两房、三房为主，还有45平的LOFT住办两用空间类型。
适合在张江工作的年轻人，房屋内外品质都不错，一家三口住在这里很适宜。
万科翡翠和张江汤臣豪园这两个小区，硬是在过去两年的静淡行情中走出了独立上涨的趋势。
相信未来，高质量的生源不断涌入，这里的学区实力也会越来越扎实。
一句辣评
原本房价就坚挺的张江，行情或将因学区愈发火热！
张江很可能成为“绝版”片区！
总而言之，张江房价涨跌的逻辑，和上海大盘相比，还有些不同。
张江现在的实际人口、产业，甚至房价逻辑，更像是深圳。
关键其实就两个字：稀缺。
除了学区和品质，张江房子更多是因为供应量与需求矛盾产生，导致稀缺，从而有溢价。
当然，还有一个重要原因，那就是张江巨大的潜力。
国家级别的规划、城市副中心的定位、产业链的加强与完善，这些都是张江雄起的基石。
而且伴随双子塔的落成，张江的辐射能力会进一步扩大。
创新型企业会继续向张江涌入，人才依旧会聚拢，购买力只增不减。不仅是白领，还有很多家底丰厚的买房客，比如有公司股权的研发人员和企业主。
所以，张江未来肉眼可见。它可能是上海发展过程中，“绝版”的片区。
一句辣评
有重大规划+供需关系紧张，极大潜力地区。
升学板块辣评栏目，是我们上海升学大全的一档全新栏目。
在这个栏目中，我们会有系列的文章、知识卡片和多维度分析输出。
分别从：交通、配套、教育、居住体验、增值保值、价值认同，六大维度对全上海的各大板块进行详解、辣评与打分。
其中包含：板块内有几条地铁、高架？商业、医疗、教育资源有多强？房屋品质如何？有无规划、未来发展如何等等。
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