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数字经济带动广州写字楼市场高质量发展

发布时间: 2024-02-02   点击次数: 131次   来源:世邦魏理仕   作者:香港新世界大厦官网小编整理

 

TMT需求概述

回顾近年来广州写字楼的新增租赁成交,TMT公司(TMT是指Technology科技、Media媒体、Telecom通信,是三个英文单词第一个字母的整合)始终保持在前三的优势地位。过去几年,得益于区域国际科创中心的打造,适逢国内新一代信息技术产业的蓬勃发展,广州迎来了数字经济产业的升级发展机遇,人工智能和数字经济产业多面开花,衍生了TMT行业持续增长的办公需求。

2017年以来,广州传统商务区受限于新增供应不足,难以满足快速扩张的TMT企业。过去五年,全市优质写字楼新供应有268万平方米,超过四成来自琶洲。琶洲充裕的可租面积,优越的地理位置,为这些企业的扩大或整合办公面积提供了一个理想的机会,同时定位为人工智能与数字经济试验区的琶洲,也是企业进驻广州的优选区域。在2019-2023TMT新租成交中,琶洲的占比超过五成,足见TMT企业对于琶洲的青睐。

TMT的需求特点之一

——升级成交占比高

过往五年,TMT成交中从非优质写字楼物业升级搬迁的比例为37%,比全行业水平高出7个百分点,升级搬迁的原址多位于天河、海珠和越秀,以非标准写字楼或园区为主,这些物业无论从硬件设施、物管服务和可供扩张的面积等各方面都无法满足高速发展中的TMT企业。因此,新兴商务区的高品质楼宇以及具有竞争力的租金价格,有力地促成多宗升级成交。

TMT的需求特点之二

——经营消费业务(To C)的占比高

近年来,科技的革新培育了用户的线上消费习惯,推动了市场需求发展,C端消费者数量逐渐扩大。成交数据显示,电商、游戏和新媒体互联网平台等业务快速发展,消费业务(To C)端的成交占比合计超过六成。其中,已进驻的电商巨头继续吸引行业相关的公司进驻琶洲,如各大返利网、中小型电商平台等。平台互联网的成交则以社交类、内容类和大文娱线上平台的新媒体企业为主。而投入游戏行业的资本持续活跃,并购交易活动带动整合和扩张,市场录得多宗头部企业的成交。

TMT的需求特点之三

——使用面积大

2019-2023年新租数据显示,3,000平方米或以上的成交有113宗,按数量统计,TMT企业占比超过三分之一,为全行业最高。其中不乏超过一万平方米的大面积成交,多为多媒体平台和游戏企业。另一方面,按单个租赁成交统计,TMT的平均使用面积也是最大的,凸显了其规模较大,对人才重需求的特点。

TMT的选址偏好

CBRE世邦魏理仕观察发现,由于互联网企业的弹性工作制以及设备运行需要,能满足7*24小时独立控制的空调系统和24小时冷冻水等硬件条件的物业特别受欢迎。另外,根据CBRE2023广州办公楼租户调查》,超过四分之三的TMT企业选择独栋物业作为优选的物业形态,相信这与互联网企业的个性化和多元化文化有着明显的关联,同时独栋物业或相对独立的办公空间更能定制化地满足他们对硬件的偏好。而不少TMT企业认为政策支持和产业聚集也非常重要,并且看重人才招募。综合看来,琶洲和金融城等新兴商务区与TMT企业的选址条件匹配度较高。

CBRE近期成交案例分享

案例一 小迈科技本土未来独角兽

创新企业总部扩张升级搬迁

CBRE通过深入了解小迈科技的办公需求及痛点,响应客户的快速扩张及降本增效的需求,为其提供全面专业的市场分析及详细的财务分析,并发挥与太平洋金融中心业主的深厚合作关系,最终协助客户由天河北商圈成功升级搬迁至珠江新城优质甲级写字楼,租赁面积4,300平方米。该笔成交让客户实现高性价比的扩租,升级办公场所,提升员工办公舒适度的目的。业主则达到既能快速去化面积亦能引进优质企业的目的,最终达到多方共赢的局面。

客户需求痛点

客户业务快速扩张,在原办公的写字楼中,各部门分散至不同的租赁楼层办公,内部运营管理难度增大。

企业在写字楼租赁市场高位入市,租赁成本高,且目前的工位已远不能满足扩张速度,整合的需求迫在眉睫。

雇主极度重视员工体验,既要满足降本增效,又要立即解决扩张(整合)需求,同时不能降低员工体验感。

上述构成了此次搬迁要解决的三大重点问题。

解决方案

CBRE全面了解客户痛点后,快速做出响应,提供全面的市场分析及精准推荐考察项目,提供详尽细致的财务分析与解决方案,协助客户深度分析、论证并制定针对性的谈判标的项目并制定谈判策略,最终挑选到符合客户需求的租赁标的,并达到降本增效、及办公环境升级的目的。

利用与标的项目业主的长期合作关系,制定深度谈判策略,协助客户取得优秀的租赁条件,成功整合及升级商务区。

案例二 东南亚头部银行设立科技研发中心

响应客户在大湾区发展的战略布局,CBRE对大湾区写字楼市场进行全面的市场分析和深入的对比论证,结合客户的发展战略布局,最终协助客户成功落址签约广州黄埔区的中新知识城,租赁约17,000平方米面积的甲级写字楼。

客户需求痛点

此科技研发中心在中国区内属于客户第一个项目,就落户的区位选择需进行各核心城市特点的充分调研和横向纵向的深度对比。

租赁面积大,要配合企业部署和发展战略同步推进,以避免短时间内总成本过大。

对比广州各区现有楼宇,客户集团要求进行成本的严格管控,所选物业也需符合科技企业的属性和硬件、软件配置要求。

要求所选楼宇区位便于人才的招聘,并要兼顾交通便利和区域内生活成本低等要求。

解决方案

CBRE借助自身强大的网络、研究能力和数据库,进行了全面的市场调研,就各核心城市的优劣势,协助客户进行了深度分析、论证并形成了针对性的研究报告,最终把区位锁定在大湾区核心城市——广州。

配合客户的战略部署计划,为客户设计了分阶段、分面积的租赁策略,提前为客户锁定未来1-2年的租金成本和扩租面积。

整个交易过程中,CBRE与客户和业主进行跨国、跨区域的多线程沟通,完成了尽职调查、楼宇硬件和软件的评估,并以客户满意的租赁成本锁定首个租期和续租期间成本。

综合考虑楼宇的周边的商业配套和交通网络,以及高校人才储备和住房成本等因素,使其作为选址过程中的关键因子以确保效能最大化。

案例三 全球知名科技金融独角兽降本增效搬迁

响应客户的快速扩张需求,CBRE在短时间内通过了然于心的全面市场分析和极速的反应机制,以具有竞争力的商务条件,最终协助客户成功签约广州海珠区琶洲互联网经济总部区,租赁面积约4,500平方米的甲级写字楼。

客户需求痛点

客户业务快速扩张,但现有楼宇并无整层大面积可供扩租,各部门分散至不同的租赁楼层办公,内部运营管理难度会增大。

企业人员规模大,所租赁的大厦物业服务水平无法匹配其日常办公需求,员工满意度有待提高。

现有楼宇入住率高,上下班高峰期人员密度大,需改善办公环境,且需求时间紧急。

对比现有楼宇,琶洲互联网经济总部区新供应写字楼,更具租金和免租期优势,客户集团要求进行成本的严格管控。

解决方案

CBRE进行了全面的市场调研,考察大量的项目,协助客户深度分析、论证并制定针对性的谈判策略,最终挑选到符合客户需求的租赁标的。

抓住市场大量供应及业主迫切出租的窗口期,与各备选项目业主方管理层直接高效磋商,缩短谈判周期,并为客户锁定远低于市场水平的租金价格。

整个交易过程中,楼宇的交付时间和客户的需求在不断变化,CBRE与客户和业主密切沟通,及时响应与反馈,调整租赁策略,与采购、行政、法务等多部门积极协调配合,规避法务风险的同时,争取了最大灵活性非商务条款。

案例四

骑士集团广州独角兽科技企业总部升级搬迁

该项目CBRE提前一年时间协助客户部署搬迁事宜,利用充足的选址时间为客户量身定制选址搬迁解决方案,最终该项目在原租约到期前9个月已确定搬迁项目。该项目客户由天河北乙级楼宇升级搬迁至海珠区琶洲一线临江全新交付的甲级写字楼欢聚大厦,租赁面积约4,800平方米。该笔成交CBRE通过提供业主与客户均满意的租赁方案,为客户实现租金成本节省超40%,除了让客户实现降本增效,还实现了办公楼宇及环境升级,提高员工的办公满意度。

客户需求痛点

企业原址硬件配套不能满足办公需求,急需改善办公环境。

企业原址位于天河体育中心区域,互联网企业氛围稍逊。

解决方案

CBRE根据客户的需求,充分考虑了客户的行业背景、发展策略等因素,以确保推荐的项目的匹配度。CBRE深入分析了各项目的优势和劣势,包括项目情况、区域发展、竞争格局、政策影响等,为客户提供了详尽的项目评估报告,帮助客户做出最优的决策。

CBRE凭借敏锐的市场洞察力和卓越的谈判技巧,成功为客户争取到了理想的租赁方案。CBRE不仅为客户实现了成本节约超过40%,提高了利润空间,还为客户的业务发展提供了强有力的支持。

亚思慧

CBRE广州分公司董事总经理

近几年,CBRE广州顾问及交易服务部 | 办公楼团队通过为TMT企业提供顾问及代理服务的锤炼,已非常熟悉TMT企业租赁办公场所的需求特点,并掌握如何快速解决客户在新租、搬迁或扩租时遇到的痛点和难题。凭借CBRE在全球与中国的资源网络平台,与办公楼业主的长期深厚合作关系以及本土市场的专业知识,我深信我们的团队今后会为广州,乃至华南引入更多优秀的TMT头部企业、独角兽企业,为广州数字经济高质量发展做出应有的贡献。

程志文

顾问及交易服务部|办公楼负责人

CBRE华南区

近年TMT企业持续成为广州写字楼市场主力成交之一,得益于本地市场数字经济和人工智能的蓬勃发展。未来TMT企业需求有望持续活跃,企业在降本增效的主旋律下,同时考虑升级到高品质楼宇也是企业重要关注的策略,以提升员工工作环境及公司形象。未来三年内琶洲和金融城大量的供应将给租户提供升级和整合的黄金机会,CBRE广州办公楼团队一直深耕本地市场,将以不懈的努力为客户提供卓越的专业服务和全方位的写字楼解决方案,助力客户在激烈的市场环境中脱颖而出,赢得先机。