当前位置：主页 > 新闻资讯 > 新政后，上海楼市也在“断舍离”！（文内有粉丝回馈活动哦~）
发布时间： 2023-12-21 点击次数： 117次 来源：上海购房通 作者：之俊大厦官网小编整理
或许这个礼拜，上海的楼市还沉浸在“12.14新政”的高涨情绪中。
各大房企开启“不打烊”模式，全天候接待购房者的到来。
二手房市场不仅网签数量环比上涨50%，更有千万级二手房当晚签约。
“一片欢乐”的上海楼市却正在逐渐失去这四个现象。
PART1
打破新房限价
新房限价逐渐消失，是从土拍市场开始的。
三批次土拍中，徐汇龙华地块在离江更远的地方拿到了14.2万/㎡的联动价。
要知道9月之前，徐汇滨江即便是云锦东方的洋房，均价也仅13.2万/㎡，之前联动价也都锁死在13.1万/㎡，而这次这块地突破了整个徐汇滨江的限价。
宝山大场地块房地联动价6.9万/㎡，相较于旁边金茂大场项目，价格明确上涨了2000元/㎡；
此外，青浦赵巷地块房地联动价5.6万/㎡，对比国贸虹桥璟上整盘联动价5.45万/㎡，一年上涨了1500元/㎡。
此外四批次土拍中普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）061-02、065-01地块的联动价为85500元/㎡，而此前桃浦板块的普陀金茂府和宝华紫薇花园联动价均为83000元/㎡，此次新房价格上涨了2500元/㎡。
“打破限价”将会成为后续土拍市场的“常规操作”。
PART2
“一二手房倒挂”将结束
以宝山的重点板块——南大为例。
三批次土拍中的宝山南大板块的丰翔路TOD地块房地联动价约6.9万/㎡，这个价格其实挺出乎意料的。
大华朗香公园映去年10月开盘均价不过5.7万/㎡，
今年1批次拿地的保利·海上瑧悦联动价6.3万/㎡；
2批次拿地的金茂大场项目，联动价6.7万/㎡，
三批次的丰翔路TOD地块联动价却已来到了6.9万/㎡。
仅仅一年的时间，南大的新房联动价就上涨了1.2万/㎡，这样破限价的速度有点快。
再来看下周边的次新房挂牌价。
2018年建成的保利熙悦网上挂牌均价约6.3万/㎡。丰翔路地块的6.9万/㎡与其相比，已经是“正挂”了，当然这样的“正挂”背后或许有“人生终点站”的原因。
那么2018年建成的招商中环华府挂牌均价约7万/㎡，几乎与6.9万/㎡的联动价保持了一致。
换句话说，南大板块基本不存在可以“打新”的情况。
随着上海新房联动价不断的上涨、二手房价格下跌，未来上海的“一二手房”倒挂势必会被“抹平”，“打新”时代一去不复返。
PART3
新房积分将消失？
“新房积分制”开始于2021年，但是在今年出现了一丝“不妙”。
从数据上看，2023年已官宣的1-12批次只有一批次和四批次的触发积分项目超过了10个，触发积分比例低于20%的有6个批次，占了2023年的一半，而五批次和十二批次触发积分的项目只有1-2个。
另外，从2021年新房积分制度开始，触发积分项目的比例逐年下降，2023年甚至出现了“数据腰斩”的情况。
2021年和2022年只有8个批次的集中入市，推盘数量分别为281个和304个，而2023年已经官宣了1-12批次（或许还有13批次），一个月一批次的推盘节奏容易造成客户分流，或许这是2023年触发积分比例下降的最本质原因。
新房积分体系在今年还有一个变化，那就是社保系数的提高。
以华润·前滩润璟为例，第三批次的社保系数为0.17，而第九批次再次入市的时候社保系数提到了0.24。
调高社保系数一般出现在改善高端型楼盘中，目的是为了向缴纳社保多年的购房者倾斜，更加精准地满足不同类型的购房需求。
别小看这小数点后一位的提升，究竟会对购房者产生多大影响？
我们算了一笔账：
当社保系数为0.1分/月，沪籍无房家庭、5年内无购房记录，仅缴纳1年社保的话，总分为61.2分；
而沪籍有房家庭、5年内有购房记录、社保满缴的话，总分为46.8分。
当社保系数变成0.21分/月，前者总分为62.52分，后者总分反超，为70.78分。
也就是说，当社保系数调高时，缴纳社保多年、为上海持续贡献者的得分将显著提升，提升入围摇号概率。
对于一些改善型项目而言，有部分客户是二套或者置换型购房者，他们的基础分是比较低的，但是有些人社保缴纳年限比较长，通过社保系数的调整，也让他们获得高分的机会，进而可能入围摇号。
“高频次的集中入市节奏”、“购房者保持观望态度”、“消失的一二手房倒挂”……种种的原因犹如多米诺骨牌一样，或许会在未来的某天推倒“上海新房积分制度”。
PART4
小户型比例的放开
2006年6月住建部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
这就是著名的“7090政策”，这也代表着全国进入小户型时代。
甚至有些城市在土拍阶段就对户型比例进行了严格规定，中小套比例最多为80%。
上海在2021年的文件中明确了“历史风貌建筑土地不要求户型配比”，开始在核芯区开放小户型限制。
而第四批次土拍（上半场）中的普陀区北新泾产业园区地块容积率1.8，限高40米，仅有30%的中小套型限制，也就意味着“小户型限制开放”将会延伸到上海其他区域。
其次，据国家统计局《中国人口普查年鉴2020》，上海的人均和户均居住面积分别为30.58平方米和73.86平方米，抛开上海大量的老破小，实际上更多的面积已经在120㎡+，偏向了改善的中大户型。
90㎡以下的户型对于刚需购房者来说是必要的选择，但是对于其他类型的购房者来说，并不是一步到位的选择。
所以上海楼市的“小户型”格局也将逐渐被改善型中大户型所代替。
总的来说，这四个现象的打破对于上海楼市是“利大于弊”，回归品质的上海楼市将变得更纯粹。
之俊大厦