当前位置：主页 > 新闻资讯 > 壕宅杀手！小“透明”给了上海楼市一记重击！
发布时间： 2024-01-25 点击次数： 95次 来源：上海购房通 作者：上海中海中心写字楼招商部整理
最近，上海的法拍房市场有“亿点”热闹。
受到大环境的影响，企业或个人因资金链断裂等导致违约欠债情况有所增加，从而引发了断供潮，导致法拍房数量持续走高，频频出现大幅度打折房源。
从2023年第三季度以来，大量远低于市场价格的法拍房涌入上海市场，其中不乏“5折、6折”买豪宅的机会。
PART1
1月23日，位于上海市徐汇区龙兰路399弄云锦东方的一套法拍房在京东拍卖网成功出售。
拍卖标的显示，该标得建筑面积约410.36㎡，评估价约7290.02万元，起拍价约5832.02万元，保证金580万元，房子单价约为14.2万元/㎡，吸引超2.7万人次围观，397人设置提醒，高达14人报名参拍。
经过448轮激战、409次延迟，最终以约7503.02万元成交，较起拍价溢价28.7%，折合单价18.3万元/㎡。
无独有偶，在2023年11月18日，云锦东方成交了一套建筑面积约245.65㎡的法拍房，成交总价4099.6180万，成交单价仅16.68万元/㎡。
云锦东方作为2023年上海最具热度的楼盘，因为极大的一二手房价格差而引来各种骚操作，被封禁几月后仍然以“满分”的姿态回归。
云锦东方二期最近的一次二手房成交在2022年9月，成交价格为26.4万元/㎡。
而链家上，云锦东方二期只有一套房源挂牌，挂牌价22.6万元/㎡。
虽然云锦东方的两次法拍，成交价上提高了不少，但是与二手房成交价相差甚多。
PART2
上海积分制后首个“满分”项目——复兴珑御也没有逃过法拍房的“打击”。
复兴珑御最新成交了一套建筑面积约228.48㎡的房源，成交3870万，折合单价仅16.93万元/㎡。
16.93万元/㎡的成交价并不足以说明这套房源有多惨。
这套房源在2023年9月和10月分别以起始价4490万和4265万，折合单价约19.65万元/㎡和18.67万元/㎡，都因为无人参与竞拍而流。
这套建筑面积约228㎡的房子处于小区楼王的次顶层，户型位置楼层都是小区内最好的。
这么“万里挑一”的房源竟然“沦落”到“二次流拍、第三次低价成交”的地步，也是让人唏嘘。
复兴珑御在二手房市场最近的一次成交在2023年7月，成交均价为约25万元/㎡。
这样一对比，复兴珑御楼王的“16.93万元/㎡”击穿的不止只是复兴珑御，还是整个以黄浦区为代表的的豪宅圈层。
PART3
你以为上海豪宅圈只有云锦东方和复兴珑御被法拍房“攻击”了吗？
不，还有“受害者”！
贵为上海内环内的老牌豪宅翠湖天地，也没有招架住法拍房的攻击。
翠湖天地四期——翠湖天地隽荟一套建筑面积约296.31㎡附带地下车位，起拍总价6879.12万，起拍均价约23.2万元/㎡，报名人数为1人，最后因为被执行人提出异议而暂缓。
这套房源同样是二拍。在2023年10月11日时，以起拍总价8598.9万元入市，折合起拍均价为29.02万元/㎡，可惜流拍了。
翠湖天地隽荟无论是二手房挂牌价还是成交价，价格都在33万元/㎡左右。
10万元/㎡的价格差，放在法拍房市场也是相当“炸裂”了！
世茂滨江花园的一套建筑面积约335.64㎡高层江景房以3002万成交，折合成交均价为8.94万元/㎡。
差不多的户型在链家上挂牌价高达4600万元，挂牌单价约15万元/㎡。
陆家嘴滨江有一套建面约300㎡的房源在拍卖中，起拍价约为4229万元，起拍单价约14万元/㎡。
这套房源位于盛大金磐，附近就是汤臣一品、中粮海景壹号、仁恒滨江园等一众顶流豪宅。
而同小区的最高二手房挂牌价为19.53万元/㎡。
7.1折、6.5折对于陆家嘴豪宅来说，是真的“抄底”到极致了。
PART4
一般而言，法拍房会以市场价格的7折进行拍卖。当第一次流拍后，第二次拍卖会以5折或者6折的价格进行拍卖。
因此，许多原本价格很高的二手房小区偶尔会出现一两套远低于市场价的房源出现。
不过，打折力度如此之大，这是否意味着谁都可以去法拍房市场“捡漏”呢？答案是否定的。
虽然法拍房相比普通二手房有让人心动的价格优势，但确实存在一定风险。法拍房之所以能流入市场，很大因素是其本身权属不清晰，实际情况中，有些法拍房存在产权债务复杂、非法占用、欠缴各类费用等情况，
竞拍人即便拍下该房源，之后也要和法院、房管局、原业主方、物业方、占用方、律师等各方沟通，还要承担房源可能存在的隐形成本。
PART5
法拍房既具有明显的优势，也有一些劣势，不论哪个方面都需要买受人全面进行考虑。
“捡漏有风险，下手需谨慎”，法拍房有很多门道要注意！
01
拍卖流程
公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。
看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。
报名：缴纳保证金，人民法院资产诉讼网称“保证金由人民法院按起拍价或变卖价的5%至20%确定”，一般具体金额会由拍卖公告公布，交了钱的人才能参与竞拍。
竞拍：在竞价周期内（一般都是1天，具体看公告信息），报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者拿下房源。
尾款：拍下后保证金转为房款，余款需要在规定时间内付清，一般会有2种支付方式：淘宝订单支付或按照公告页面提示支付。
贷款：对于可以贷款购买的法拍房，竞拍人如果已经提前申请银行贷款，并通过初审，在竞拍成功后，银行会联系竞拍人，进行后续流程。
成交生效：买受人缴纳余款后，应当及时联系法院，确认价款到账，网络司法拍卖成交信息经法院执行裁定确认后生效。法院会向申请执行人、被执行人、买受人送达执行裁定书。
解封/解押：对于有查封或抵押情况的标的，在获得裁定书等相关文件后，可办理解封或解押手续。
过户：完成过户手续，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。
02
雷点&避雷
悔拍&保证金——报名参加竞拍交的保证金可不是笔小数目，要去到起拍价的5-20%，所以必须慎重！
如果拍到手不想要，或者买受人未按拍卖公告、竞买须知的要求及时、足额缴纳余款的，不好意思，保证金不能退。
悔拍的房产法院可以裁定重新拍卖，重新拍卖时，原买受人不得参加拍卖。
重新拍卖价款低于原拍卖价款造成的差价以及费用损失由原买受人承担，原买受人缴纳的保证金不足差价以及费用损失的，法院可责令补交，拒不补交的，法院可强制执行。
房贷问题——现在淘宝挂出的司法拍卖房源，大部分都可以申请商业贷款，房源页面上也都有一键贷款的功能。
不过，由于法拍房的尾款支付或贷款到账时间都有限制，因此申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。
如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还会亏了保证金甚至造成更多资金损失。
税费问题——目前司法房产交易税费和正常的商品房购买税费一致，并且同样区分首套二套、满五唯一等情况。
需要注意的是，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。
还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。
如果房子有拖欠水电费和物管费等，所有欠费基本都要竞买人自己买单。
户口问题——如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。
租户问题——如果标的物本身带有租约，以往根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。
新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。不过现在一般法院在竞拍公告中都会写清租约续存情况，如果未写明，也应及时向法院咨询。
中海中心