当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海来福士广场20周年回忆杀，藏着年轻潮流的“流量密码”
发布时间： 2023-11-05 点击次数： 110次 来源：Mall星人 作者：来福士广场官网小编整理
二十年如一日，始终围绕年轻时尚潮流购物中心的核心准线，能做到吗？怎么做？
回溯上海的商业发展史，上海购物中心从不足20座扩容至400多座。期间，不少商场经历了转型“阵痛”。但位于人民广场的上海来福士广场（以下简称“上海来福士”），却以“常换常新”的姿态傲立南京东路商圈20年。
2003年11月1日开业至今，期间不管社交软件和社交媒体如何迭代，MSN（提到它，居然有了古早的感觉^_^）、QQ、大众点评、微信、小红书、抖音轮番登场，上海来福士始终保持着居前的热度（如目前在黄浦区大众点评热门榜上仍然首屈一指），客流表现（如今年国庆期间客流同比增长超40%）、首店能级等也始终有着稳健的发挥。
近期上海来福士20周年引发的回忆杀，促发我找了几个早年参与项目的朋友聊了聊，同时我也想探寻几个问题——
上海来福士为何能够出道即成名？给行业和城市带来了哪些影响？20年间，在业态和品牌布局上经历过哪些大的变化？源于新加坡的来福士，有着哪些其他商场稀缺的特色？
01▷
凭什么开局就爆红？
创下许多开先河的“第一”+合理的内容布局和举措
在上海，有一种约会叫来福士见。打开大众点评，“约会碰面的首选地”，是许多人赋予上海来福士的标签。
“几乎每次下班经过都忍不住去逛一下B1层的小吃，但是座位不多，还好有公共站立区倒也不尴尬。一楼的大空地，也总有一些好看的装置，拍照十分出片。”一位曾在人民广场附近上班的网友，对于上海来福士最深的印象便是美食聚集地。
将时间倒带至2003年，彼时上海全市仅有20来座购物中心，其中位于核心商圈的都会型购物中心屈指可数。
上海来福士作为凯德在中国的首座综合体、上海第3座外资购物中心（不计港资购物中心，上海第一座外资购物中心是新加坡美罗城、第二座是泰国正大广场），不仅位于最核心的市级商圈内，人民广场地铁站的上盖物业（当时仅1、2号线双线换乘），更有着独一份的年轻时尚购物中心定位。
开业初期，上海来福士就配置了大屏幕，迅速替代2002年被拆除的人民广场大屏幕，成为人民广场新的约会“代名词”。
2007年地铁8号线开通后，项目更是从双轨交汇升级为上海首座三线换乘枢纽上盖购物中心，使得其进一步虹吸了杨浦、闸北及浦东等区的新客源。
天然的流量体质叠加创新的形态、特色品牌构成及业态组合，上海来福士无需培育期，亮相便是“顶流”——很多人给它写上最好吃（网红）、最好看（时尚服饰和俊男靓女）、最好逛（基本无死角的经典单动线）的标签。
▎与上海商业一道开创诸多“第一”
Mall星人之前专门梳理过上海的商业和商圈变迁史，2002年至2005年期间，上海的购物中心处于从萌芽期进入培育期的阶段。2003年，连锁购物中心兴起、外资加码，上海来福士的出现，将百年南京东路从百货时代引向购物中心时代，同时吸引了一度流失、被淮海路乃至徐家汇“拐跑”的部分青年客流返回人民广场。
上海来福士商业体量约5万平米（不计和平影都与地下停车场面积），2003年上海同等规模商场的仅有15座（3万平米的百货当时都算得上大型商场了）。如今该体量以上项目总数超过150座，但当年上海来福士的商业面积绝对称得上是“大型”。
其创下的诸多记录，至今仍是不少人的回忆——
☉南京路（南京东路+南京西路）沿线第一座直接连通地铁站的购物中心（百货除外）。
☉上海第一座多线换乘TOD枢纽上盖购物中心。
☉南京东路沿线百货之外的第一座购物中心。
☉上海第一座年轻潮尚定位的购物中心。
☉上海第一座批量引入新加坡时尚品牌的购物中心。
☉上海首批引入大量特色首店的购物中心。
☉上海首批引入高清大屏幕、母婴服务、设计感卫生间、积分兑换、工作日上午营业前开通B1地铁通道的购物中心。
☉上海首家配置大型国际标准“无边界泳池”的购物中心。
☉融合连通上海首座IMAX巨幕影院——和平影都。
▎高度适配的内容和人性化举措
上海来福士“L”型的平面结构，是最适合商业的形态之一。
虽然体量仅5万平米，但当时的四大主力店囊括了美食广场（大食代）、健身中心（舒适堡）、主题零售（运动100）、潮尚百货（香港TOPPY集团旗下NOVO）等“王牌”。
值得注意的是，上海来福士没有引入区域性家庭购物中心标配的超市和儿童乐园，项目的年轻定位可见一斑，堪称上海首座年轻力购物中心“元老”——那时候上海没有超市的购物中心只有来福士、恒隆广场、美罗城。这其实也反映出来福士品牌，基于区位和定位对年轻时尚客群实现深度聚焦的长期策略。
在与地铁的互通以及车位车道方面，上海来福士的前瞻性眼光和人性化举措，也值得单独记一笔。
工作日8点（商场正式营业前），上海来福士就会打开地铁通道，方便办公楼用户及市民通行，这种互融互通的公共性展现在新加坡及海外比较普遍，但由于需要额外的物管人力及电力费用，国内有意识和有实际作为的项目并不多。据Mall星人所知，仅有来福士及部分头部港资购物中心这样操作。
项目配备了400多个停车位（20年前就能在如此市中心的位置，规划如此数量车位的项目屈指可数），我在翻阅大众点评及其他平台的用户评论时，屡屡看到对于在上海来福士车位大方便停且可消费（积分）抵扣的点评——这是在南京东路商圈啊，停车难不难去过的都懂。
以及其在福州路上牺牲寸土寸金的容积率特设专有车道落客区等贴心的细节设置，都可见其服务理念“遥遥领先”于时代。
02▷
凭什么持续吸引年轻人？
20年业态品牌迭代史：从潮流时尚走向轻奢时尚
近年来，商业市场风云诡谲，超卷的商业态势下，上海来福士仍保持 “多边形战士”的技能点。Mall星人观察到上海来福士的几次大调整，亦是中国中高端商业变革的缩影。从中，我们似乎找到了上海来福士市场地位二十年如一日的原因。
当然，调整中亦有不变的地方。先说三个：
首先，目标客群未变：始终围绕年轻时尚潮流购物中心的核心准线，紧扣年轻时尚化，聚焦高端时尚消费，精准吸引20-40岁的潮流消费者。
其次，经营宗旨未变：持续引入特色品牌（包括具有新加坡企业基因的品牌），打造有吸引力与文化认同感的场所，成为城市中能引起共鸣、有归属感的目的地，同时在商业回报上实现多元化利润回收，细水长流。
还有，时尚热度未变：例如B1地铁层客流长期稳定，一直是上海热门的美食饕餮聚集地；B1几乎半层都是其他商场望眼欲穿、其他商圈市民翘首以盼的热门品牌（同时也常换常新），堪称“网红之层/城”；中庭是各大公司心仪的ROADSHOW首选及最佳活动场地，与广大青年时尚目标客群连为一体，是当之无愧的城市时尚标杆。
但具体的业态布局和品牌内容持续在焕新。随着项目日渐成熟，品牌要求和租金单价逐年提升，目前除了“好邻居”和平影都等少数“人物”未变之外，美食广场、NOVO百货、运动100等均已撤出，健身中心也大幅缩小。
按照“三年一小调、五年一大调”的节奏，20岁的上海来福士经历了多次大变样。Mall星人梳理如下——
▎诸多细分业态的开路先锋，开创性首店品牌的策源地
20年前还是购物中心的导入期、百货的黄金期，很多购物中心项目的初轮品牌时尚层级往往不及预期——这在百货优势消失、百货不断关停的当下很难想象。
上海来福士彼时虽处于魔都百货“一级战区”，2公里范围内密布10余家时尚百货，但凭借凯德先进的理念与综合优势，成功打破百货封锁，成就沪上第一家荟聚高能级品牌组合的年轻时尚购物中心，在上海商业史上留下“购物中心初战告捷出道即顶流”的经典案例。
多年来，上海来福士很多品牌有着各种之最头衔，不是上海首店，就是少数派——全市一只手数过来的非同质化的特色小众品牌旗舰店、抑或最新概念店形象店，例如Superdry上海第2店、COS上海第2店、Juicy Couture上海第5店。
据当年筹建上海来福士开业的元老网友和爱逛街的网友共同回忆，2003年揭幕时——
☉引入了大批中国/大陆首店，如新加坡美珍香BEE CHENG HIANG（现已发展壮大至全国连锁）、新加坡BreadTtalk面包新语、香港时尚百货NOVO；
☉上海首店更是数不胜数，如MOSCOT、每日新鲜水果吧等。
最初开业时品牌还有i.t潮牌集合店、意大利时装名牌FORNARINA、法国时装品牌Sisley（不是美妆）、加拿大高级女装LOUISA.M、法国轻奢品牌agnès b、MOISELLE，以及影音无限天鼎音像、屈臣氏、星巴克、味千拉面、伍京堂……如此阵容即便在如今，依然可圈可点。
上海来福士更首开从街铺热门品牌中选商的先河，引入了季风书店、打浦桥孔雀园云南米线（年代久远，名称未必准确，但美食印象犹在）等口碑品牌的首家商场店。
开业前三年的关键期，上海来福士引入新旺茶餐厅旗下高端品牌——港丽餐厅全国首店（首家以“融合”菜为概念的餐厅，巧妙地把中西各式烹调融合。一经亮相，迅速在沪上刮起“港丽旋风”）、新加坡巧克力甜品品牌Awfully Chocolate、美国高端冰淇淋品牌酷圣石COLD STONE等诸多大陆首店品牌，为上海日后的“首店经济”繁荣开了一个好头。
▎去主力店化、引国际美妆矩阵、加码潮奢……连续式大调整
2008-2016年，中国商业地产开始步入快车道，百货业盛极而衰，购物中心火速扩容，如雨后春笋般兴起，带来全新的商业法则。
进入成熟期的上海来福士，根据市场趋势对场内品牌适时进行升级调整，每隔一段时间便会有品牌首店进驻。如——
☉2011年，各国年轻时尚代表品牌入驻，如美国南加州年轻时尚品牌霍利斯特Hollister Co大陆首店、日本森女风女装第一品牌earth music&ecology大陆首家旗舰店；
☉2013年，施华洛世奇集团旗下全新多品牌零售概念Cadenzza旗舰店中国首店亮相……
进入2014年，上海来福士大刀阔斧调整主力店，这也是自开业以来最大的一次调整——
曾以次主力店进驻的NOVO百货、运动100等大面积品牌均撤出划分为小铺，取而代之的是新加坡时尚品牌Pedder Red、G Star等众多新品牌。
4-5楼原运动100的位置引入了Life by City'super生活家居超市、ABC COOKING STUDIO烹饪教室、café V、TIFFANY美发、日本JINS眼镜……
多业态、多品牌取代此前渐趋同质化的运动大店，提供了更为丰富的生活方式选择，且这些品牌时至今日仍是各大商场青睐的热门品牌。
之后的两年，上海来福士除了持续丰富业态品类、门店类型，在整体定位上也有了新的方向——加码潮尚和轻奢零售。
2015年，上海来福士迎来Victoria's Secret维多利亚的秘密国内首家全品类门店、法国包袋Pedro中国第二家门店、西班牙百年轻奢珠宝TOUS上海首店（中国第三店）、Sandro、FURLA、日本女包品牌Samantha Vega & chouette、新加坡时尚品牌Pedro中国第二家门店以及H&M旗下高端品牌、深受白领圈的追捧COS上海第二家门店、日本潮流服装AZUL by moussy。餐饮方面，一方面引入Pizza Express、南小馆等热门餐饮，另一方面6楼大食代美食广场面积缩减一半，品牌升级为“Food Embassy”（上海首家Food Embassy美食广场）。
2016年，法国潮流设计师女包品牌Barbara Rihl上海首店、agnès b扩店调整后升级为全业态的agnès b Fashion首家旗舰店、GUCCI腕表、Michael Kors（2017年迅即扩店增加男装）、加拿大街头潮流男装Hip & Bone中国首店、巴黎皇室香氛美肤品牌Roger&Gallet香邂格蕾、DIDIER DUBOT韩国珠宝品牌中国首店、Superdry、SEVEN MODERN、maje等入驻，开启向“轻奢+时尚”升级之路。
值得关注的是，当下购物中心热衷于引进的美妆精品店，早在2010年便出现在上海来福士内。
美国知名美妆品牌Benefit贝玲妃中国首家精品旗舰店、Bobbi Brown芭比波朗（世界顶级专业彩妆品牌）全球最新设计理念的旗舰专卖店及中国大陆首家精品店，及后续进驻的ORIGINS品木宣言、LOCCITANE、M·A·C魅可、FRESH、Kiehl’s科颜氏全国首家旗舰店（也是当时亚洲最大专卖店-2014年）等国际美妆品牌的进驻，使得当时的上海来福士成为沪上最先开启美妆精品店的三大购物中心之一（另外2家是港汇广场和ifc，而港汇在2011年才更名为港汇恒隆广场）。
期间，新加坡时尚品牌Charles&Keith也在上海来福士开出中国首店（新加坡时尚品牌的中国第一站几乎都必选上海来福士）。
由于来福士的突破，国际美妆不再是时尚百货的专利（专柜）。且上海来福士在美妆品牌矩阵上持续升级，2015年引进国际美妆最具代表性大牌Chanel Beaute全国首家独立精品专卖店、英国香氛Jo Malone London祖·玛珑全国第二家香氛概念店、Burberry Beauty全球首家独立美妆精品店，2016年引入世界顶级化妆品品牌雅诗兰黛全新概念店等，这些品牌极具商业革新性。
自此，商场“B1层主打休闲餐饮，L1层以轻奢、高端美妆护肤、潮人潮牌为主，顶楼食阁区凸显东南亚餐饮风格”的格调形成。
▎整层焕新+首店多样化扩容+加码高端时尚
2016之后，购物中心的竞争进一步加剧，各类项目加速迭代。上海来福士的品牌进化规律也变得更加“直接”：在持续增加首店、特色店阵容的基础上，开启整层焕新的节奏。
2017年，开创口红抢购潮先河的资生堂旗下彩妆品牌NARS中国首店、美国Kenneth Cole首家专卖店、73hours（纯零售形式进驻到购物中心的首家店）、Kate Spade、Vivienne Westwood、Retro Tomorrow女装、Melissa、AnyShopStyle设计师店等特色门店进驻上海来福士。
网红“初代目”——喜茶和光之乳酪两大上海首店更引发轰动效应，排队时长创下6小时记录，成为全国闻名的人广网红三巨头成员（另外一家是对街的鲍师傅）。
期间，上海来福士对B1层进行了重装焕新升级，严格筛选引入行业顶尖的高人气网红品牌。
2018—2019年，在上海来福士开设的上海首店数量连年递增，阵容包括中国李宁时尚店、超级猩猩剧院主题店、网红姚酸菜鱼、Ratio咖啡+酒吧、PHÓRM兰持女装（设有冰淇淋实验室）、Hermes香水专卖店、RAPL卡士达日本苹果派、名代宇奈备长炭烧鳗鱼饭、Her own words科技女性内衣、GNC海外首家O2O新零售体验店、新加坡新餚珍宝海鲜首家小厨概念店、魔方星球idooer女装、枚青·拾紫、扶瑞号（阿信STAYREAL旗下）……。
近三年，上海来福士的品牌更迭节奏也没有慢下来。
2020年，伴随着一兆韦德、花点心思上海首店、SHORTBLACK中国首店、Lulusmile（Lulualways旗下）中国首店、CY线下空间首店、CURRIFY咖喱状态、Good Thai果泰等品牌入驻，上海来福士士7楼“扬帆回归”——
随处可见的海洋、帆船元素，仿佛把「整个码头搬进了商场」，从吊顶、地面、露台，及各处装饰，都不同程度的集合帆船造型、海洋波纹、船舱码头等灵感体现，颇有扬帆起航之意。
2021年以来，上海来福士引进的优质品牌，包括大量上海首店——例如日本知名甜品TOKYO MILK CHEESE FACTORY（Letao兄弟品牌）、李宁旗下高端时尚系列LNG（又名LNGenetic）、星巴克共享空间概念店、女装MO&CO.、RICO LEE设计师服装、PONY首家潮玩体验店、法国包袋BERACAMY、安三胖韩国烤肉（现已火遍全市）、薇诺娜精品店、Rosenciel女装、比星咖啡、超猩剧幕（超级猩猩旗下全国首家旗舰店）……。
▎锚定「潮流首发站」，新一轮焕新调整进行时
当下，超大型项目崛起，商圈格局正面临新的巨变。上海来福士则在开业二十周年之际，推出全新品牌理念「TRENDY ON THE WAY 潮流首发站」。
今年以来，上海来福士又引入了CHUU、NO ONE ELSE、CARINO、广莲申、茉莉奶白等热门品牌，部分租户迎来位置调整。
首店方面，多家全新美妆香氛类首店入驻1楼——国际彩妆品牌HOURGLASS国内首家旗舰店、国际纯净奢美护肤品牌TATCHA国内首家旗舰店、Ralph Lauren香氛独立门店，其他楼层迎来多家餐饮品牌首店——凤园椰珍·臻品椰子鸡、九宫殿热干面等。
随着二十周年庆典的启幕，与OTB集团首次落地DIESEL WORLD’S FIRST D-BAG POP UP STORE、开出珀莱雅首档重磅级线下快闪店……无不对应了上海来福士「潮流首发站」的新定位。
20年来，上海来福士成了“个性”与“时尚”的代名词，而20年间其业态组合和品牌布局的持续优化升级，也是坚守与迭代的样本——上海来福士业态品牌的变迁史，同时也是一部上海的国际品牌首店史。
03▷
凭什么值得总结和学习？
从城市到行业：输出前瞻性、开创性、引领性的示范
20年，太多东西值得总结，篇幅所限，对于上海来福士在场景营造、数字化探索等方面未能做更多分析。
但是，以下三点我认为必须补充说一说——
①城市热门活动的“发源地”
业态组合、品牌选择之外，上海来福士在市场推广方面做到了精益求精，不断挖掘和深化项目经济效益、商业价值和品牌利益。
从2003年最美味的“红豆牛奶冰”、2006年玩偶圣诞嘉年华、2007年最偶像的“加油好男儿”拉票会、2009年“圣诞疯狂抢购3小时”、2011年“上海辣妈”评选、2012年联合众多香氛品牌打造上海首棵芳香圣诞树、2013年“寻爱之旅”七夕活动……
到2016年圣诞季“疯狂抢购8小时”、2019年利用斯坦福厅打造“福满园”……
上海来福士的创意活动，不仅吸引了海量年轻人，也吸引了很多明星一起“乐在其中”（一起去上海来福士“看各路明星”，也是社交媒体上经常能看到的小确幸炫耀贴），在创造热度话题的同时，也持续为上海打造了具有开创性的城市级事件。
时光划过，这些活动给许多上海市民和到访过这里的年轻人，留下了不一样的回忆；同时也就“如何打造一座具有国际范和潮流性的文化和生活方式策展场”，给同类项目提供了思路和案例。
②聚合多元功能的“探索站”
从单纯的商业跳脱来看，上海来福士整个项目具有更加明显的综合性和多功能特征——9.2万平米的甲级智能化景观写字楼（同时能看人民公园和外滩），是帮助项目在城市交通枢纽之上打造高能级综合体、提升区域生活与商务价值的驱动引擎，也是商场整体采取时尚潮流定位的重要原因，通过现代时尚的造型铸就城市地标建筑，并与商场的时尚潮流风无缝互动。
同时，办公、商业和品牌之间的联合探索，也为城市和商业提供了前瞻性的学习案例。以凯德集团旗下灵活办公空间和互动社群平台奕桥Bridge+为参考对象，在上海来福士就有一个值得学习的多业态复合联动案例。
2021年，Bridge+与星巴克充分利用上海来福士商务楼一层大堂的公共空间，携手推出「奕桥Bridge+ GO轻型共享会议空间」，在常规的咖啡零售空间内增加洽谈间和商务会议室，从而打造出复合型的活动空间和服务空间。无论是在办公赛道，还是在零售赛道，这都是对于多元业态富有探索性的尝试。
③引领商业变革的“创造营”
来福士是凯德旗下最具典范性的综合体旗舰品牌。之于凯德，上海来福士是“来福士”品牌在中国实现持续创新与发展的起点。
从上海来福士起步，20年来“来福士”品牌不断扎根发展。截至目前，凯德在上海的商办项目已达10多个，来福士也开到了第三座（出于对上海来福士的情怀，长宁来福士、北外滩来福士启幕之时，除了大量消费者涌入，不少业内人士专程前往考察）。在中国，凯德目前入局40多座城市、管理着约300个项目。
之于南京东路商圈，上海来福士打破了当时南京东路商圈百货“一统天下”的局面，通过吸引国际潮流品牌改变了大家对商圈的古板印象，引领了商圈转向购物中心时代的新纪元。
之于城市和行业，上海来福士将文化、品味、智慧、创新等融入项目发展的理念，用好的内容去打磨一个真正有价值、匹配时代需求的商业场所，对城市发展和商业地产的创新变革起到了促动作用，同时也为行业输出了许多商业地产人才，更为普罗百姓留下了很多美好的回忆。
结语
火了20年的上海来福士，可谓承载至少两代人的购物记忆，见证了上海购物中心的发展壮大。
上海来福士的确有法子获得年轻消费客群的喜爱，他们用脚投票，常“来”逛玩逛吃；上海来福士也的确有“福”，地段先天超旺，设计和硬件条件出众，不仅常年一铺难求，而且很多时尚品牌公认在上海来福士开店是“一战成名”的捷径，或者说拓展成功的保证。
20年过去，上海来福士和上海的商业都成长了，但项目的人气值和锐意进取之心始终未变。老城区更新与郊区城市化加速的双重商业增量之下，未来竞争无疑会更加激烈，但Mall星人相信在下一个周期，上海来福士的表现会精彩依旧，继续领潮逐浪。
来福士广场