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上海楼市，强劲有力！！

发布时间： 2023-05-15   点击次数： 142次   来源：小胖看房   作者：旭辉世纪广场官网小编整理

传统楼市有金三银四的说法，今年3月份上海的一二手成交量大幅度增加，不过在4月份成交量出现了一定的放缓，导致市场上出现了“二手房成交量暴跌”的声音。

事实真的是如此吗？

今天我们通过客观的一二手成交数据来剖析真相！

在深度分析前，我先输出一个观点：

“春节被压抑的购房需求一般会在节后集中释放，今年3月份成交量的上涨，是历年小阳春的惯例，也是经济快速复苏的一个折射面。

压抑的需求集中释放之后，4月成交适当放缓也是惯例，不必过分担心！

我始终坚持，作为全国标杆性一线城市，上海楼市强劲有力！

不会出现房价大起大落的波动，楼市行情和房价还是稳字当头！

所以大家要理性面对市场上一些声音，安心安排自己的置业计划，买到理想房源。”

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二手成交数据分析

第一个问题：今年4月的二手成交量真的算低吗？

网传4月份二手房成交量暴跌，那么关键问题就变成：4月份的成交量真的不理想吗？

我觉得并不是！

把时间线拉长，来看2022年1月至2023年4月上海二手房成交套数的月度走势：

不难发现，今年4月17334套的成绩虽然比3月要下调不少，但在16个月的时间里仍属于中高位！

· 远远高于去年小阳春3月的1.26万套！

· 明显高于成交平稳的去年10-12月！

所以今年4月份的成交量完全在正常水平以上！

拿成交量的最高位3月去环比得出暴跌的结论不全面也不切合实际。

而且如果把时间线进一步拉长，你会发现，每年3月环比4月成交都会放缓，这是市场周期产生的惯例！

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第二个问题：4月相比3月成交放缓是惯例吗？

我们把2016-2023年3月份和4月份的二手成交量单独拎出来做环比：

可以看到，几乎每年3月份都是年度成交高位，步入4月成交量放缓是惯例。

原因前文也提到过，春节期间压抑的需求会在3月集中释放，这部分需求结束后，4月份逐步回归正常水平，相比之下当然会有些许落差。

拿惯例引爆噱头，得出成交暴跌的结论，并不合理。

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第三个问题：什么样的二手房成交最坚挺？

虽然4月份的成交量低于3月份，但部分类型的房源成交相当坚挺。

我们从环线、区域、总价3个角度来细分：

①环线细分

主要看内环内，去年6月至今，内环内成交超过2000套的只有4个月，今年4月就是其中之一！

外郊环间是4月成交下调较大的环线，跟新房的供应井喷有一定的关系！

②区域细分

今年4月整个浦西七区的成交量都是比较坚挺的，尤其是黄浦，是近期的次高位，260套成交和去年7月持平，仅绿地海珀外滩一个小区就卖了14套！

普陀成交也很可观，仅中远两湾城一个小区就成交了26套！

③总价细分

主要看2个指标：

2000万以上的豪宅市场：今年4月是近期最高位，比3月还多6套，别说暴跌，4月的豪宅市场正在持续发力，相当坚挺！

800-1000万改善市场：今年4月同样是近期的次高位，比去年成交最好的7月447套还要多7套！

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一手成交数据分析

评判上海楼市的行情好坏，不能只看二手房，一手房的成交同样是重要指标！

第一个问题：今年4月的一手房成交是什么水平？

都说今年4月暴跌，但你知道吗？

2018年至今，同比4月，今年一手成交量是最高的，几乎是2018年的2倍，市场热度可见一斑！

如果拉长时间来看走势，去年1月至今，今年4月8031套的一手成交量属于中规中矩的正常水准。

· 远超去年小阳春3月的4927套；

· 略低于今年小阳春3月的9147套。

这里我们把一二手的成交量相加，再来看趋势。

一二手相加，25000套是基准线。

合计25365套的4月可以说是市场的平均水准，正常发挥，没有暴跌的说法，也没有很大的增量，稳字当头！

第二个问题：哪些类型的新房是成交主力？

我们同样按环线、区域和总价段细分：

不难发现，新房的成交和二手房存在一定的互补性。

· 比如今年一季度二手房市场2000万以上豪宅发力明显，新房成交就明显放缓。

· 再比如今年3、4月内黄浦、静安、徐汇、长宁二手成交激增，同区域新房则是两位数甚至个位数成交。

所以，上海各个类型的购房需求是较为稳定的，只是在一二手市场做选择而已，也进一步佐证了楼市的稳定性！

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挂牌数据分析

除了网传4月份二手成交暴跌，还有人说上海挂牌量突破40万套。

40万+的数据来自网上房地产的核验编号统计。

但事实上，同一套房子如果在不同中介公司挂牌，就会有多个核验码。

真实的挂牌套数要在此基础上去重，所以40万套无疑是谣传！

但有一说一，上海二手房的挂牌量确实在稳步增加。

据链家网显示，截止今年5月1日，能展现的房源数已经来到约8万套！

虽然有核验价松动，导致重新上架的房源，但不置可否：现在想卖房的人在增加！

我们把新增的房源按总价段和环线细分：

外环外的新增挂牌房源占比超过五分之二，400万以下的新增挂牌房源占比接近约43%，刚需房东抛盘量激增，很大一部分是为了卖房打新。

这种情况我认为对刚需客户来说，其实是好事。

如果预算或积分够不上新房，或者说不想住在太远，当下市场挂牌量巨大，有比较大的议价空间，如果遇到心仪的笋盘，可以考虑上车！